Permesso di soggiorno tramite acquisto di immobili in Europa

I programmi che consentono alle persone di ottenere un permesso di soggiorno acquistando immobili sono in vigore in diversi paesi europei e sono tra gli strumenti di immigrazione più popolari per gli investitori e le persone facoltose. Tali programmi offrono essenzialmente ai cittadini stranieri il diritto di soggiorno temporaneo o permanente in un paese dell’Unione Europea, a condizione che acquistino immobili di un certo valore minimo e soddisfino ulteriori requisiti. L’obiettivo principale di questi programmi è quello di stimolare gli investimenti diretti esteri nell’economia, in particolare in settori quali l’edilizia, il turismo e i servizi. In cambio, agli investitori viene data la possibilità di vivere nel paese, viaggiare liberamente all’interno dell’area Schengen e, in alcuni casi, richiedere la cittadinanza dopo un certo periodo di residenza.

Ogni paese stabilisce le proprie soglie e condizioni. Ad esempio, a Cipro gli investitori possono ottenere un permesso di soggiorno acquistando un immobile del valore di almeno 300.000 euro; in Grecia la soglia è di 250.000 euro. In alcuni paesi è possibile acquistare più immobili, a condizione che il loro valore totale soddisfi il minimo stabilito. È importante che l’immobile sia pagato con i fondi personali dell’investitore e non con un prestito o un credito. I bonifici bancari devono essere effettuati tramite istituti finanziari dell’UE verificati e alla domanda devono essere allegati i documenti che confermano la provenienza dei fondi.

Il processo per ottenere un permesso di soggiorno prevede solitamente diverse fasi. In primo luogo, il richiedente seleziona un immobile e conclude un contratto di acquisto. Successivamente, viene registrato il titolo di proprietà, dopodiché viene presentato alle autorità di immigrazione un pacchetto di domanda contenente il passaporto del richiedente, la prova di acquisto, un estratto del registro immobiliare, la prova dell’assicurazione medica, un certificato di assenza di precedenti penali e la prova della solvibilità finanziaria. Dopo aver esaminato la domanda e verificato l’origine dei fondi, le autorità rilasceranno un permesso di soggiorno valido da uno a cinque anni, che potrà essere prorogato se l’immobile viene mantenuto. Alcuni programmi consentono di includere i membri della famiglia: coniugi, figli minorenni e talvolta genitori.

Va notato che avere un permesso di soggiorno non significa necessariamente essere residenti fiscali. Per diventare residenti fiscali, è necessario vivere nel paese per almeno 183 giorni all’anno e avere lì il proprio centro di interessi vitali. Un vantaggio importante di questi programmi è la possibilità di circolare liberamente all’interno dei paesi Schengen. I titolari di un permesso di soggiorno possono visitare la maggior parte dei paesi europei senza visto, aprire conti bancari, ricevere assistenza medica e istruire i propri figli nelle scuole locali. La procedura per prorogare un permesso di soggiorno è solitamente semplice: è sufficiente confermare di essere ancora proprietari dell’immobile, di non avere debiti fiscali e di rispettare ancora i termini del programma. In alcuni paesi, come il Portogallo e la Grecia, è possibile richiedere la residenza permanente o la cittadinanza dopo cinque anni di residenza permanente.

Entro il 2025, il numero di giurisdizioni europee che offrono “permessi di soggiorno per proprietà immobiliari” è diminuito. Di seguito sono elencate le opzioni attuali e le eccezioni importanti.

Programmi attivi (immobili che costituiscono una parte indipendente o fondamentale della base)

• Grecia – Golden Visa: viene concesso un permesso di soggiorno di 5 anni per gli investimenti immobiliari. La soglia minima di investimento rimane fissata a 250.000 euro, ma per le località “premium” come Atene, Salonicco e le isole più popolari, la soglia minima di investimento è stata aumentata a 800.000 euro. Sono ammesse anche strutture di investimento alternative, compresa la conversione di immobili commerciali in immobili residenziali in alcuni casi.
• Cipro: residenza permanente (Reg. 6(2)) previa acquisto di un nuovo immobile residenziale del valore di 300.000 euro (+IVA). Sono ammesse anche opzioni immobiliari commerciali se viene rispettata la soglia di prezzo.
• Malta: Malta Permanent Residence Programme (MPRP): l’acquisto di una casa non è l’unica condizione, ma è un elemento chiave del pacchetto (acquisto di un immobile a partire da 375.000 euro o un contratto di locazione a lungo termine, più contributi obbligatori e una donazione).

Programmi di permesso di soggiorno per immobili in Europa (2025)

Requisiti legali per i partecipanti al programma (controlli KYC/AML e sulla provenienza dei fondi)

• Tutti i richiedenti sono sottoposti a controlli KYC/AML, compresa la conferma della provenienza dei fondi.
• Gli investimenti devono provenire da fonti legali ed essere supportati da prove documentali.
• Il tipo di immobile (residenziale/commerciale e nuovo/di seconda mano) influisce sull’idoneità al programma.
• Le regole e le soglie sono soggette a modifiche, pertanto si prega di verificarne la validità prima di presentare la domanda.

Quali sono i vantaggi di un permesso di soggiorno in un paese dell’Unione Europea?

Gli investitori e le loro famiglie ottengono una serie di vantaggi quando ottengono un permesso di soggiorno in un paese dell’Unione Europea, tra cui protezione legale, libertà di movimento, opportunità fiscali e un alto livello di stabilità sociale. Questo status apre la strada alla residenza a lungo termine in Europa, facilita le operazioni commerciali e rafforza la reputazione internazionale del titolare del permesso. Il vantaggio principale di un permesso di soggiorno europeo è il diritto di viaggiare liberamente all’interno dell’area Schengen. I titolari di un permesso di soggiorno possono viaggiare nella maggior parte dei paesi europei senza bisogno di visti, il che è particolarmente conveniente per imprenditori, investitori e persone impegnate in attività internazionali. Inoltre, i permessi di soggiorno consentono ai titolari di vivere legalmente nel paese, gestire un’attività commerciale, aprire conti bancari, acquistare immobili e accedere all’intera infrastruttura del mercato interno dell’Unione Europea.

I titolari di un permesso di soggiorno hanno diritto ad accedere ai sistemi di istruzione e assistenza sanitaria del paese prescelto. I figli degli investitori possono studiare nelle scuole e nelle università statali alle stesse condizioni dei cittadini, e l’assicurazione medica dà loro diritto a cure e assistenza di alta qualità. In alcuni casi, esistono accordi che consentono di ricevere assistenza medica in altri paesi dell’UE, il che è particolarmente importante per le famiglie che viaggiano frequentemente tra diverse giurisdizioni. Da un punto di vista pratico, il permesso di soggiorno è il primo passo verso l’ottenimento della residenza permanente e della cittadinanza dell’Unione Europea. Dopo diversi anni di residenza legale, gli investitori possono richiedere la residenza permanente e, successivamente, la cittadinanza. Ciò dà loro il diritto di vivere, lavorare e avviare un’attività in qualsiasi paese dell’UE, oltre a godere della protezione e del sostegno consolare delle istituzioni europee.

I titolari di un permesso di soggiorno hanno accesso a un sistema efficace di tutela dei diritti di proprietà e degli investimenti. La legislazione dell’UE garantisce un elevato livello di certezza giuridica e garantisce gli obblighi contrattuali, offrendo protezione giuridica sia a livello nazionale che sovranazionale. Ciò è particolarmente importante per gli investitori che acquistano immobili o azioni di società europee, poiché i loro beni sono protetti dai sistemi istituzionali e giudiziari del paese in cui si trovano.

Molti paesi offrono regimi fiscali favorevoli ai nuovi residenti. Questi includono aliquote fiscali ridotte sul reddito, esenzione dalla tassazione sui redditi esteri ed esenzione dall’imposta di successione o sulle plusvalenze in alcuni casi. Inoltre, il possesso di un permesso di soggiorno semplifica il processo di apertura di conti bancari, ottenimento di prestiti e accesso ai servizi finanziari nei paesi dell’Unione Europea, facilitando così l’integrazione nel sistema economico europeo. Un permesso di soggiorno europeo contribuisce anche a legittimare il reddito e conferma la trasparenza dell’origine del capitale. Gli investitori che hanno ottenuto la residenza acquistando immobili o avviando un’attività dimostrano la solvibilità finanziaria e la legittimità dei loro investimenti, aumentando il livello di fiducia riposto in loro da banche, controparti e agenzie governative.

Anche i benefici familiari svolgono un ruolo significativo. Il permesso di soggiorno consente al coniuge e ai figli dell’investitore di risiedere con lui, godere della sicurezza sociale e prosperare in un ambiente sicuro. In molti casi, il programma si estende anche ai genitori, fornendo un prezioso strumento per garantire stabilità e un futuro sicuro all’intera famiglia. Un altro vantaggio è la possibilità di pianificazione fiscale e aziendale. Avere una residenza in Europa consente di ottimizzare la struttura patrimoniale, usufruire di accordi di doppia imposizione e salvaguardare la propria proprietà dai rischi politici ed economici.

Un permesso di soggiorno dell’Unione Europea è più di un semplice permesso di soggiorno: è uno strumento che offre stabilità strategica, sicurezza e integrazione nello spazio economico europeo. Migliora la posizione internazionale dell’investitore, apre l’accesso ai programmi europei di sostegno alle imprese e all’innovazione e fornisce l’accesso a uno dei sistemi giuridici più stabili e trasparenti al mondo.

Nei paesi dell’Unione Europea, il permesso di soggiorno non viene più concesso per gli “immobili”

• Spagna: i permessi di soggiorno per investimenti immobiliari non saranno più concessi a partire dal 3 aprile 2025 (il programma “golden visa” sarà effettivamente chiuso).
• Portogallo: a partire da ottobre 2023, tutte le opzioni immobiliari saranno escluse (rimarranno i permessi di soggiorno per altri investimenti).
• Ungheria: alla fine del 2024, l’acquisto diretto di immobili residenziali (500.000 euro) è stato escluso dal nuovo GIP come opzione qualificante. A partire dal 2025, la “via immobiliare” non sarà più disponibile.
• Irlanda: chiuso nel 2023; l’opzione immobiliare non è disponibile.

I programmi di permesso di soggiorno per l’acquisto di immobili sono stati interrotti in diversi paesi europei a causa di una combinazione di fattori politici, economici e sociali, che riflettono la nuova politica dell’Unione Europea in materia di investimenti esteri e controlli sui capitali. Queste misure sono state principalmente una risposta alle pressioni della Commissione Europea, del Parlamento Europeo e delle autorità di vigilanza finanziaria, che hanno ripetutamente espresso la preoccupazione che i programmi di “visto d’oro” rappresentino un rischio per la sicurezza e la stabilità del sistema finanziario dell’UE. Le autorità di regolamentazione hanno sottolineato che l’ottenimento di un permesso di soggiorno attraverso l’acquisto di immobili potrebbe consentire la legalizzazione di capitali di dubbia provenienza, l’elusione delle sanzioni e l’evasione fiscale. Di conseguenza, i paesi sono stati costretti a rivalutare la loro posizione su tali programmi di investimento, intensificando la verifica dell’origine dei fondi e migliorando la trasparenza delle transazioni.

Un altro fattore chiave è stato l’impatto degli investimenti stranieri sui mercati immobiliari nazionali.
In Spagna e Portogallo, ad esempio, i permessi di soggiorno concessi attraverso l’acquisto di immobili hanno causato un rapido aumento dei prezzi degli immobili residenziali, soprattutto nelle grandi città e nelle regioni costiere, rendendo gli alloggi inaccessibili per i cittadini locali. Il malcontento sociale causato dall’aumento speculativo dei prezzi è stato uno dei motivi principali della chiusura di questi programmi. I governi di questi paesi hanno dichiarato ufficialmente che la loro decisione mirava a proteggere il diritto dei cittadini ad un alloggio a prezzi accessibili e ad impedire l’ulteriore commercializzazione del patrimonio immobiliare. Anche i casi di abuso hanno avuto un ruolo significativo. In molti casi, gli investitori acquistavano immobili solo sulla carta, senza alcuna intenzione di vivere nel paese. Gli immobili erano spesso registrati a nome di società o intermediari, il che rendeva difficile verificare chi fossero i proprietari finali. Dopo aver ottenuto il permesso di soggiorno, l’immobile veniva spesso rivenduto, trasformando il programma stesso in uno strumento per investimenti fittizi. Per evitare tali situazioni, le autorità nazionali hanno iniziato a rafforzare il controllo sulle strutture proprietarie, arrivando infine a escludere completamente gli immobili dall’elenco delle forme di investimento accettabili.

Anche la nuova politica sanzionatoria dell’Unione Europea ha avuto un impatto significativo sulla decisione di cancellare il programma. A seguito degli eventi del 2022, i controlli sulle fonti di finanziamento in Europa sono diventati molto più severi, in particolare per i cittadini dei paesi soggetti a misure restrittive. L’acquisto di immobili era visto come un modo facile per immettere capitali nella circolazione legale, causando preoccupazione tra le autorità di regolamentazione. L’esclusione degli immobili dai programmi di investimento ha aumentato la trasparenza finanziaria e ridotto al minimo i rischi associati all’elusione delle sanzioni. Un altro argomento a favore delle riforme era il desiderio di reindirizzare i flussi di investimento verso settori economici reali. I paesi europei hanno concluso che l’acquisto di immobili non crea nuovi posti di lavoro né contribuisce in modo significativo allo sviluppo dell’industria e dell’innovazione. Di conseguenza, l’attenzione si è spostata verso gli investimenti in start-up tecnologiche, ricerca scientifica, fondi e progetti infrastrutturali che generano rendimenti economici e contribuiscono alla crescita sostenibile.

In definitiva, il fattore decisivo è stata l’emergere di una tendenza paneuropea verso la trasparenza, la giustizia sociale e gli investimenti responsabili. L’abolizione dei programmi di permessi di soggiorno per l’acquisto di immobili è diventata parte della strategia globale dell’Unione Europea per ridurre la disparità di ricchezza e aumentare la stabilità sociale. Le autorità vogliono dimostrare che la residenza nell’UE dovrebbe essere concessa per investimenti attivi che generano valore economico e sociale, piuttosto che per investimenti passivi nel settore immobiliare. Pertanto, la cessazione dei programmi di permesso di soggiorno per gli immobili riflette la transizione dell’Europa verso un approccio più equilibrato e responsabile agli investimenti esteri. La priorità è ora data agli investimenti attivi che possono stimolare lo sviluppo economico, rafforzare la fiducia nel sistema finanziario e mantenere un equilibrio di interessi tra gli investitori stranieri e la popolazione locale, piuttosto che al capitale passivo concentrato nel settore residenziale.