Imposte sulla proprietà in Grecia 2025

Sebbene nel 2025 la tassazione immobiliare in Grecia mantenga la sua struttura trasparente e rimanga interessante per gli investitori stranieri, è necessario comprendere a fondo tutte le norme e le aliquote applicabili. Gli investitori devono affrontare diversi tipi di imposte quando acquistano un immobile in Grecia: imposta sul trasferimento di proprietà, IVA, imposta annuale ENFIA e imposta sul reddito da locazione. Esistono inoltre degli obblighi in caso di vendita o eredità di un immobile.

Il carico fiscale al momento dell’acquisto di un immobile dipende dal tipo di proprietà. Per gli immobili più vecchi, si applica un’imposta sul trasferimento di proprietà pari al 3,09% del valore dell’immobile o del valore oggettivo (fiscale) se la licenza edilizia è stata rilasciata prima del 1° gennaio 2006. Per gli edifici nuovi, una licenza edilizia rilasciata dopo il 1° gennaio 2006 comporta un’IVA del 24%. A seconda delle caratteristiche dell’immobile e del contratto di acquisto, l’investitore può scegliere un regime fiscale più favorevole.

Inoltre, i proprietari di immobili sono tenuti a pagare un’imposta sui servizi pubblici riscossa attraverso le bollette dell’elettricità. Questa imposta è calcolata in base al “valore oggettivo” dell’immobile e varia dallo 0,025% allo 0,035%. Nel 2025, il governo greco introdurrà un sistema automatizzato per la revisione del valore stimato degli immobili, che potrebbe avere un impatto sulla base imponibile e sui successivi pagamenti.

Il principale obbligo annuale per i proprietari immobiliari in Grecia è l’imposta ENFIA. Applicata sia alle persone fisiche che alle persone giuridiche, dipende dalle caratteristiche dell’immobile: ubicazione, superficie, età e tipo di edificio. L’aliquota base varia da 2 a 16,2 euro al metro quadro per gli edifici e da 0,0037 a 9,25 euro al metro quadro per i terreni. Nel 2025, i proprietari di immobili assicurati beneficeranno di agevolazioni: gli immobili con un valore fino a 500.000 euro saranno tassati con un’aliquota ridotta del 20%, mentre quelli con un valore superiore a tale importo saranno tassati con un’aliquota ridotta del 10%, a condizione che l’assicurazione fosse in vigore da almeno tre mesi nell’anno precedente. I pagamenti ENFIA nel 2025 saranno effettuati in 12 rate mensili, a partire da marzo.

I proprietari di immobili pagano anche le spese locali incluse nelle bollette dell’elettricità, che coprono i costi dell’illuminazione stradale e della raccolta dei rifiuti. Queste spese variano da 0,018 € a 0,073 € al metro quadrato e possono aumentare ogni anno a discrezione del comune.

Se l’immobile è utilizzato a fini locativi, il proprietario deve pagare l’imposta sul reddito. Sono previste aliquote progressive per le persone fisiche: 15% per redditi fino a 12.000 euro; 35% per redditi da 12.001 a 35.000 euro; 37% per redditi da 35.001 € a 40.000 €; e 45% per redditi superiori a 40.000 €. Alle persone giuridiche si applica un’aliquota fiscale del 22%. Nel 2025 sarà in vigore un regime preferenziale temporaneo: i contratti di locazione a lungo termine di immobili residenziali fino a 120 metri quadrati che non sono stati precedentemente affittati a breve termine saranno esenti dall’imposta sul reddito per un massimo di 36 mesi.

Fino alla fine del 2026, l’imposta sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili per le persone fisiche in Grecia è stata sospesa, a condizione che la vendita non sia commerciale e non superi i due immobili in due anni. I profitti derivanti dalla vendita di immobili da parte di persone giuridiche sono tassati con un’aliquota del 22%.

In caso di eredità o donazione di immobili, l’imposta dipende dal grado di parentela. I familiari diretti (coniuge, figli, genitori e nipoti) sono esenti dall’imposta sui primi 150.000 euro, oltre i quali si applicano aliquote comprese tra l’1% e il 10%. Aliquote più elevate si applicano ai parenti più lontani e ai terzi, raggiungendo il 40%.

Gli investitori stranieri possono acquistare immobili in Grecia alle stesse condizioni dei cittadini greci. Inoltre, esiste un programma che concede il permesso di soggiorno a chi acquista immobili per un valore pari o superiore a 250.000 euro, rendendo il mercato greco particolarmente attraente per gli investitori. Si ricorda che tutte le modifiche dello stato della proprietà devono essere riportate tempestivamente nel modulo E9, poiché tale modulo serve come base per il calcolo dell’imposta ENFIA.

Per ottenere i benefici fiscali ENFIA, si consiglia di assicurare l’immobile, scegliere con attenzione tra IVA e imposta di trasferimento al momento dell’acquisto e tenere conto della variazione prevista del valore stimato, che potrebbe aumentare la base imponibile. Gli investitori che utilizzano gli immobili a fini locativi dovrebbero studiare attentamente i requisiti di locazione a lungo e breve termine, poiché in diverse regioni, tra cui Atene, sono state introdotte restrizioni alla locazione a breve termine.

Nel complesso, il sistema fiscale greco del 2025 combina stabilità e flessibilità. Offre tassi di acquisto moderati, obblighi annuali ragionevoli e incentivi per proprietari e investitori. Con una pianificazione fiscale competente, un’assicurazione e il rispetto di tutti gli obblighi di rendicontazione, il settore immobiliare in Grecia rimane un investimento interessante e una fonte di reddito stabile.

Tasse per l’acquisto di immobili in Grecia

Gli investitori devono affrontare diversi tipi di tasse e pagamenti obbligatori quando acquistano immobili in Grecia. L’importo dipende dalle caratteristiche dell’immobile, dall’anno di costruzione e dallo stato della transazione. L’imposta principale sull’acquisto di immobili non soggetti a IVA è l’imposta sul trasferimento di proprietà, applicata con un’aliquota del 3,09% sul prezzo di acquisto o sul “valore oggettivo” dell’immobile, a seconda di quale dei due sia più alto. L’acquirente paga questa imposta prima che la transazione sia registrata nel catasto.

Se l’immobile è un edificio nuovo per il quale è stata rilasciata una licenza edilizia dopo il 1° gennaio 2006, si applica l’imposta sul valore aggiunto (IVA) con un’aliquota del 24%. Questa IVA viene applicata solo sulla vendita iniziale da parte del costruttore e non si applica alle vendite successive. In alcuni casi sono previste esenzioni, ma sono soggette a condizioni e limiti di tempo.

Oltre all’imposta di trasferimento o all’IVA, al momento dell’acquisto di un immobile devono essere prese in considerazione le spese notarili e di registrazione. I notai applicano una commissione compresa tra lo 0,8% e l’1,2% del valore dell’immobile, mentre le spese di registrazione per l’iscrizione della transazione nel registro fondiario sono solitamente pari a circa lo 0,5%.

Inoltre, l’acquirente deve pagare una piccola tassa comunale (TAP), che viene riscossa attraverso il sistema di pagamento delle utenze e calcolata in base al “valore oggettivo” dell’immobile. L’importo varia dallo 0,025% allo 0,035%.

Si noti che la Grecia introdurrà un nuovo sistema automatizzato di valutazione degli immobili nel 2025, che comporterà una revisione periodica dei “valori oggettivi”. Ciò potrebbe influire sull’importo delle imposte dovute al momento dell’acquisto, nonché sui successivi pagamenti annuali dell’imposta ENFIA.

Pertanto, le principali spese fiscali per l’acquisto di un immobile in Grecia sono: imposta sul trasferimento di proprietà del 3,09% per gli immobili senza IVA, IVA del 24% per i nuovi edifici, spese notarili fino all’1%, spese di registrazione di circa lo 0,5% e imposta comunale TAP. In totale, compresi i costi accessori, l’onere fiscale complessivo per l’acquisto di un immobile in Grecia è solitamente pari al 4-5% del valore dell’immobile se non è soggetto a IVA e fino al 25% se si applica l’aliquota IVA standard.

Il costo dei servizi legali per l’acquisto di un immobile in Grecia dipende dalla complessità della transazione, dal costo dell’immobile e dall’entità dell’assistenza fornita.
In media, varia dall’1% all’1,5% del prezzo dell’immobile.
Un avvocato svolge un ruolo chiave nel processo di acquisto. Esegue una revisione legale dell’immobile, analizza la sua storia proprietaria, i gravami, i debiti e le restrizioni legali. Prepara anche una bozza di contratto di acquisto e rappresenta il cliente davanti al notaio e al catasto.

Inizialmente, l’avvocato verifica che l’immobile sia conforme alla legge e che i documenti di proprietà e i dati nei registri siano autentici. Questa fase richiede da pochi giorni a due settimane, a seconda della regione e della disponibilità dei documenti. L’avvocato supervisiona quindi la conclusione del contratto preliminare e controlla le modalità di deposito e pagamento. Nella fase finale, l’avvocato garantisce la registrazione dei diritti di proprietà nel catasto e la ricezione di tutti i documenti giustificativi.

Il costo dei servizi legali può variare a seconda che l’acquirente sia un investitore straniero. In tali casi, l’avvocato prepara anche la documentazione fiscale, aiuta a ottenere un codice fiscale greco (AFM), apre un conto bancario e fornisce consulenza sui trasferimenti di denaro e sul controllo valutario. Questi servizi sono solitamente pagati separatamente e costano tra i 300 e gli 800 euro, a seconda della complessità.

In media, l’assistenza per una transazione standard di acquisto di un immobile residenziale in Grecia, del valore di circa 300.000 euro, costa tra i 3.000 e i 4.500 euro. Se la transazione riguarda la proprietà aziendale, la comproprietà, un mutuo ipotecario o l’acquisto tramite una persona giuridica, il costo dell’assistenza legale può raggiungere il due per cento dell’importo della transazione.

Pertanto, i servizi legali sono un elemento necessario per tutelare gli interessi dell’acquirente al momento dell’acquisto di un immobile in Grecia. Un avvocato competente garantisce la legalità e la trasparenza della transazione e previene i possibili rischi associati all’acquisto di un immobile. Ciò riduce la probabilità di controversie e costi aggiuntivi in futuro.

Il costo dei servizi notarili per l’acquisto di un immobile in Grecia

Le spese notarili sono determinate in percentuale del valore contrattuale o “oggettivo” dell’immobile e sono regolate dalla legislazione vigente. In media, le spese notarili variano dallo 0,8% all’1,2% del valore dell’immobile. La tariffa minima è fissata dalla legge e comprende l’onorario del notaio per la preparazione e la certificazione del contratto di acquisto, nonché i costi di redazione di documenti aggiuntivi, estratti e certificazioni.

La parte principale delle spese notarili è calcolata su una scala progressiva: 0,8% dei primi 120.000 € del valore dell’immobile, più circa lo 0,7% di qualsiasi importo superiore a tale soglia. Questo calcolo si basa sul valore specificato nel contratto. Tuttavia, se il valore fiscale (oggettivo) è superiore, le spese notarili vengono calcolate in base a tale valore.

Oltre alla tariffa base, il notaio addebita costi amministrativi fissi per il rilascio di estratti, la certificazione di copie e la preparazione dei documenti di accompagnamento. Questi costi variano solitamente da 250 a 500 euro. L’acquirente paga le spese notarili statali, che sono incluse nell’importo totale da pagare al momento della firma del contratto.

Ai costi notarili si aggiungono costi aggiuntivi se la transazione comporta un mutuo ipotecario, l’esecuzione di procure o la partecipazione di un interprete. I servizi di interpretariato costano solitamente 100-200 euro, mentre l’esecuzione di una procura o la certificazione di documenti bancari costa circa 150-250 euro.

Pertanto, quando si acquista un immobile del valore di 300.000 euro in Grecia, le spese notarili ammonteranno a circa 2.400-3.600 euro, comprese tutte le spese accessorie e i costi amministrativi. Tali costi vengono pagati il giorno della firma del contratto di acquisto. Senza il coinvolgimento di un notaio, la transazione non può essere legalmente riconosciuta in Grecia, poiché l’autenticazione notarile è un elemento obbligatorio per il trasferimento della proprietà.

Il costo dei servizi di agenzia immobiliare per l’acquisto di un immobile in Grecia

Il costo dei servizi di agenzia immobiliare è regolato dalla prassi di mercato e di solito varia dal 2% al 3% del costo finale dell’immobile. La commissione è solitamente a carico dell’acquirente, ma le parti possono concordare di dividere i costi tra venditore e acquirente. Le agenzie immobiliari in Grecia offrono tipicamente servizi quali la selezione di immobili idonei, l’organizzazione di visite, la negoziazione con i proprietari, la verifica del valore di mercato, la preparazione delle offerte e il coordinamento della transazione fino alla sua autenticazione notarile.

Nel mercato greco, la commissione dell’agenzia viene addebitata solo dopo la firma del contratto preliminare o principale di vendita. Il tasso medio di commissione è del 3% per gli immobili che costano fino a 250.000 euro e può arrivare al 2% per gli immobili più costosi o gli immobili da investimento. In alcune località turistiche, come Creta, Rodi e Santorini, la commissione può raggiungere il 4% a causa dell’elevata domanda e dell’offerta limitata.

Inoltre, gli agenti possono addebitare una tariffa fissa per servizi quali la preparazione dei documenti, la negoziazione con un notaio e l’assistenza ai clienti nella richiesta del codice fiscale. Tali servizi aggiuntivi hanno solitamente un costo compreso tra 300 e 800 euro.

Si noti che le attività immobiliari in Grecia sono soggette a licenza e solo le agenzie accreditate possono rappresentare le parti nelle transazioni immobiliari. Le agenzie affidabili includono nella loro commissione il supporto completo alla transazione, compresa l’assistenza nella compilazione dei documenti fiscali e bancari e il supporto dalla selezione iniziale dell’immobile alla registrazione della proprietà nel catasto.

Quando si acquista un appartamento o una casa del valore di 300.000 euro, gli acquirenti devono prevedere di pagare tra i 6.000 e i 9.000 euro per i servizi di un agente, a seconda della regione e del livello di servizio offerto dall’agenzia. Per le transazioni di investimento che coinvolgono più immobili o immobili commerciali, la commissione può essere negoziata e ridotta per gli investimenti di grande entità.
Pertanto, il costo dei servizi di un agente immobiliare in Grecia è una parte significativa ma inevitabile della transazione. Questi servizi forniscono agli acquirenti un supporto professionale, procedure trasparenti e rischi legali e di mercato ridotti al minimo.

La proprietà immobiliare in Grecia comporta l’obbligo di pagare tasse e imposte annuali a livello nazionale e locale. La principale imposta applicabile a tutti i proprietari è l’imposta unica sugli immobili, ENFIA. È calcolata sulla base dei dati specificati nella dichiarazione E9 e dipende dalle caratteristiche dell’immobile: ubicazione, superficie, tipo di costruzione, anno di costruzione, condizioni e zona di valutazione.

L’imposta ENFIA è composta da due parti: l’imposta di base e l’imposta aggiuntiva. La parte di base è calcolata per ogni immobile in base alla sua superficie e al suo valore fiscale. L’aliquota di base varia da 2 a 16,2 euro al metro quadrato per gli edifici e da 0,0037 a 9,25 euro al metro quadrato per i terreni. Per gli appartamenti e gli edifici residenziali, l’aliquota aumenta a seconda della categoria di superficie e dell’età dell’edificio. Si applica un’imposta aggiuntiva se il valore fiscale totale di tutti gli immobili appartenenti a un unico proprietario supera una soglia prestabilita, in genere 400.000 euro.

Dal 2025, la Grecia offre un programma di sgravi fiscali ai proprietari di immobili assicurati. Se un immobile è stato assicurato per almeno tre mesi nell’anno precedente, l’imposta ENFIA viene ridotta del 20% per gli immobili di valore fino a 500.000 euro e del 10% per gli immobili di valore superiore a tale soglia. Questo programma incoraggia i proprietari ad assicurare i propri immobili, riducendo così il loro carico fiscale e i rischi.

Il pagamento dell’imposta ENFIA nel 2025 viene effettuato in 12 rate mensili uguali, a partire da marzo. I proprietari vengono informati dell’importo dovuto tramite il sistema elettronico myAADE e possono effettuare i pagamenti online o tramite le banche greche.

Oltre all’imposta ENFIA, i proprietari di immobili pagano le tasse locali e le spese incluse nelle bollette dell’elettricità. Queste spese finanziano i servizi comunali, come l’illuminazione stradale, la pulizia e la raccolta dei rifiuti.
Tali tasse variano a seconda del comune, ma di solito vanno da 0,018 € a 0,073 € al metro quadro all’anno.
Si noti che nel 2025 la Grecia introdurrà un nuovo sistema automatizzato di valutazione degli immobili che consentirà una revisione periodica dei “valori oggettivi”. Ciò potrebbe comportare un aumento della base imponibile e, di conseguenza, dell’importo dell’imposta annuale per gli immobili situati in zone prestigiose o turistiche.

Pertanto, i proprietari di immobili in Grecia sono tenuti a pagare annualmente l’imposta ENFIA e le spese locali per i servizi pubblici. Il carico fiscale totale, compresi tutti i pagamenti obbligatori, è solitamente compreso tra lo 0,1% e lo 0,3% del valore di mercato dell’immobile all’anno, a seconda della regione, della categoria dell’immobile e della valutazione. Il pagamento regolare di queste imposte garantisce la proprietà legale, l’assenza di sanzioni e la possibilità di disporre dell’immobile senza ostacoli in futuro.

Tasse sugli affitti immobiliari a breve termine in Grecia

Gli affitti immobiliari a breve termine sono soggetti a norme fiscali speciali e sono considerati dalle autorità fiscali una fonte di reddito che deve essere dichiarata. Per affitto a breve termine si intende un affitto fino a 90 giorni (o fino a 60 giorni nelle isole scarsamente popolate) tramite piattaforme come Airbnb o Booking.com. Per operare legalmente, i proprietari devono registrare i loro immobili nel Registro degli immobili in affitto a breve termine e ottenere un numero di registrazione. Questo numero deve essere incluso negli annunci pubblicitari e nei contratti.

I redditi derivanti dagli affitti a breve termine sono tassati in base a una scala progressiva. Per le persone fisiche, le aliquote sono del 15% per i redditi annuali fino a 12.000 euro, del 35% per i redditi compresi tra 12.001 e 35.000 euro e del 45% per i redditi superiori a 35.000 euro. Se un proprietario affitta sistematicamente più immobili, le autorità fiscali possono classificare questa attività come imprenditoriale. Tale classificazione comporta l’obbligo di pagare l’imposta sul reddito con un’aliquota del 22% e i contributi al sistema di previdenza sociale.

A partire dal 2025, i proprietari che affittano alloggi a breve termine saranno soggetti a requisiti aggiuntivi. Gli immobili di superficie superiore a 80 metri quadrati potranno essere registrati solo se conformi alle norme antincendio e sanitarie. Inoltre, il numero di immobili che un singolo proprietario può affittare è limitato. Nelle zone turistiche, in particolare ad Atene e nelle isole, i comuni stanno introducendo limiti al numero di immobili in affitto a breve termine per evitare l’aumento dei prezzi delle abitazioni.

I redditi derivanti dagli affitti a breve termine devono essere dichiarati annualmente sul modulo fiscale E1. La piattaforma attraverso la quale viene effettuato l’affitto deve comunicare i dettagli della transazione alle autorità fiscali. Tutti i pagamenti da parte degli inquilini devono essere effettuati su un conto bancario registrato presso il sistema fiscale greco per garantire trasparenza e controllo.

Oltre all’imposta sul reddito, i proprietari devono pagare una tassa di soggiorno se affittano la loro proprietà tramite un’agenzia autorizzata o se questa è equivalente a servizi alberghieri. Questa tassa varia da 0,50 € a 4 € a notte a seconda della categoria e delle dimensioni dell’immobile. Se il proprietario pubblicizza autonomamente e non fornisce servizi aggiuntivi come pulizie, pasti o trasporti, la tassa di soggiorno di solito non viene addebitata.

È inoltre importante notare l’obbligo di pagare la tassa annuale ENFIA, che rimane in vigore indipendentemente dall’uso dell’immobile. I redditi derivanti dagli affitti a breve termine non esentano i proprietari dal pagamento delle tasse sulla proprietà o delle spese locali per i servizi pubblici.

Pertanto, sebbene gli affitti a breve termine in Grecia possano essere redditizi, richiedono il rigoroso rispetto dei requisiti fiscali e amministrativi. Per le persone fisiche, il carico fiscale è solitamente compreso tra il 15% e il 35% del reddito netto, più le spese per i servizi pubblici e gli obblighi di dichiarazione.
Il mancato rispetto delle norme di registrazione o la mancata presentazione di una dichiarazione può comportare multe fino a 5.000 euro e l’esclusione temporanea dell’immobile dal sistema di affitti a breve termine.

Tasse sugli affitti immobiliari a lungo termine in Grecia

Gli affitti immobiliari a lungo termine sono regolati dalla legislazione fiscale come fonte di reddito che deve essere dichiarata nella dichiarazione dei redditi annuale. Un affitto a lungo termine è considerato un affitto di più di 90 giorni sulla base di un contratto scritto registrato nel sistema di servizi fiscali elettronici myAADE. Per i proprietari, tale accordo stabilisce la base per il calcolo dell’imposta sul reddito e fornisce protezione legale in caso di controversie con gli inquilini.

I redditi derivanti dagli affitti a lungo termine sono tassati su una scala progressiva, simile a quella degli affitti a breve termine. Per le persone fisiche, nel 2025 si applicano le seguenti aliquote: 15% per redditi annuali fino a 12.000 euro; 35% per redditi compresi tra 12.001 e 35.000 euro; e 45% per redditi superiori a 35.000 euro. Tuttavia, se un proprietario affitta più immobili e il suo reddito totale supera i limiti stabiliti, le autorità fiscali possono classificare la sua attività come imprenditoriale. Ciò comporta il pagamento dell’imposta sul reddito con un’aliquota del 22%, oltre a contributi sociali aggiuntivi.

Un’aliquota dell’imposta sulle società del 22% si applica alle persone giuridiche che possiedono immobili e percepiscono redditi da locazione. In questo caso, le spese relative alla manutenzione e alla conservazione dell’immobile sono deducibili fiscalmente, consentendo un’ottimizzazione fiscale.

La Grecia ha istituito un regime preferenziale nel 2025 per incoraggiare le locazioni a lungo termine. Se un proprietario stipula un contratto di locazione di almeno 36 mesi per un immobile fino a 120 metri quadrati che non è stato affittato a breve termine, può essere esentato dall’imposta sul reddito per un massimo di tre anni. Questa misura mira ad aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili per i residenti locali e a ridurre la pressione sul mercato degli affitti a breve termine.

Tutti i redditi da locazione devono essere dichiarati nel modulo di dichiarazione dei redditi E1.
I pagamenti da parte degli inquilini devono essere effettuati tramite un conto bancario registrato presso il sistema fiscale greco, poiché l’uso di contanti è limitato e potrebbe sollevare domande da parte delle autorità fiscali.
Oltre all’imposta sul reddito, i proprietari continuano a pagare annualmente l’imposta sulla proprietà ENFIA e le tasse locali incluse nelle bollette dell’elettricità. Queste imposte non dipendono dal fatto che l’immobile sia affittato e sono calcolate in base al suo “valore oggettivo”.

Pertanto, l’affitto a lungo termine di immobili in Grecia è una fonte di reddito stabile. Il carico fiscale per le persone fisiche varia dal 15% al 45%, a seconda del livello di profitto. La corretta registrazione del contratto e il rispetto delle condizioni del regime preferenziale consentono ai proprietari di ridurre significativamente il loro debito fiscale, ricevendo legalmente il reddito. Ciò garantisce la trasparenza della transazione e la tutela dei diritti di proprietà.

Tasse sulla vendita di immobili in Grecia

La vendita di immobili in Grecia è soggetta a diverse imposte a seconda dello status del venditore, del periodo di proprietà dell’immobile e della forma di proprietà. L’imposta principale sulla cessione di immobili è l’imposta sulle plusvalenze, che si applica quando il prezzo di vendita supera il prezzo di acquisto registrato nel contratto originale.

In base alla legislazione vigente, l’aliquota dell’imposta sulle plusvalenze per le persone fisiche in Grecia è del 15%. Tuttavia, la sua applicazione è stata sospesa più volte dal 2014 per stimolare il mercato immobiliare. A partire dal 2025, l’imposta rimane temporaneamente sospesa fino alla fine del 2026. Ciò significa che le persone fisiche che vendono immobili non pagano l’imposta sulle plusvalenze, a condizione che la vendita non sia commerciale e non superi i due immobili entro due anni.

Per le persone giuridiche che vendono immobili, l’imposta sul reddito è applicata con un’aliquota del 22%. La base imponibile è calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il valore contabile dell’immobile, tenendo conto dell’ammortamento e delle spese di miglioramento documentate.

Al momento del completamento della transazione, l’acquirente paga l’imposta di trasferimento (3,09%) o l’IVA (24%), a seconda delle caratteristiche dell’immobile, ma queste spese non sono incluse nelle passività fiscali del venditore. Il venditore è responsabile del pagamento di eventuali spese associate alla rimozione dei gravami e all’ottenimento dei certificati di conformità fiscale e di un certificato energetico per l’immobile. Senza questi certificati, la transazione non può essere registrata.

Quando si vende un immobile, è necessario pagare anche un’imposta di bollo per la registrazione del contratto nel catasto. Tale imposta è solitamente pari a circa lo 0,5% del valore della transazione e viene pagata insieme alle spese notarili.

Se l’immobile è stato ereditato o ricevuto in dono, il venditore è esente dall’imposta sulle plusvalenze derivanti dalla sua successiva vendita se sono trascorsi almeno cinque anni dall’acquisizione della proprietà.

Se il venditore è un residente straniero, i suoi obblighi fiscali dipendono dall’esistenza di un accordo di doppia imposizione tra la Grecia e il suo paese di residenza. In tal caso, i proventi della vendita di immobili sono tassati solo in Grecia.

Pertanto, le persone fisiche che vendono immobili in Grecia nel 2025 sono effettivamente esenti dall’imposta sulle plusvalenze, rendendo più redditizie le operazioni di acquisto e vendita.
Per le società, tuttavia, rimane in vigore l’aliquota fiscale del 22% sugli utili, così come l’obbligo di confermare le fonti di finanziamento e le spese. La vendita di immobili comporta costi aggiuntivi per il notaio, la registrazione e l’ottenimento dei certificati tecnici, ma il carico fiscale complessivo in Grecia rimane uno dei più moderati dell’Europa meridionale. Ciò sostiene l’interesse degli investitori per il mercato greco.

Imposte sulla vendita di immobili da parte di persone fisiche in Grecia

La vendita di immobili da parte di persone fisiche in Grecia nel 2025 è regolata dalla legislazione fiscale, che prevede diverse possibili imposte a seconda della natura della transazione, della durata della proprietà e dell’origine dell’immobile. La principale imposta applicabile alle persone fisiche che vendono immobili è l’imposta sulle plusvalenze; tuttavia, la sua applicazione è attualmente sospesa, rendendo le vendite particolarmente vantaggiose per i proprietari privati.

In Grecia, l’imposta sulle plusvalenze è stata fissata ad un’aliquota del 15%, calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, adeguata all’inflazione e ai costi di miglioramento dell’immobile. Tuttavia, il governo ha prorogato la sospensione fino alla fine del 2026. Pertanto, nel 2025, i privati saranno esenti dal pagamento dell’imposta sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili se questi non sono stati utilizzati per scopi commerciali e se non hanno superato il limite di due vendite in due anni.

Allo stesso tempo, il venditore deve confermare la proprietà legale dell’immobile e l’assenza di debiti nei confronti delle autorità fiscali. Prima di completare la transazione, è necessario ottenere un certificato di conformità fiscale (φορολογική ενημερότητα), poiché senza di esso il notaio non può registrare il contratto di compravendita.

Inoltre, il venditore paga per la preparazione dei documenti necessari, tra cui un certificato energetico, un estratto catastale e un certificato che attesti l’assenza di bollette non pagate. Il costo totale per la preparazione della transazione è solitamente compreso tra 500 e 1.000 euro.

Se l’immobile è stato ereditato o ricevuto in dono, la vendita è esente da imposta se sono trascorsi almeno cinque anni dalla data di acquisizione della proprietà.
I cittadini stranieri che non sono residenti fiscali in Grecia sono tassati in Grecia solo sul reddito derivante dalla vendita di immobili se esiste un accordo di doppia imposizione tra la Grecia e il paese di residenza.
È importante notare che l’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze non significa che non vi siano altri obblighi. Il venditore deve comunque dichiarare il reddito derivante dalla vendita nella propria dichiarazione dei redditi per confermare il movimento di fondi ed evitare domande sull’origine del capitale.

Pertanto, le persone fisiche che vendono immobili in Grecia nel 2025 si trovano in una posizione favorevole perché l’imposta sulle plusvalenze non è temporaneamente applicabile, consentendo loro di ricevere l’intero importo della vendita senza detrazioni fiscali. Tuttavia, devono essere soddisfatti tutti i requisiti amministrativi, tra cui la conferma dell’assenza di debiti in sospeso, l’ottenimento di un certificato energetico e la registrazione della transazione nel catasto. Queste procedure rendono il mercato immobiliare greco particolarmente attraente per gli investitori privati e i proprietari che intendono vendere con un carico fiscale minimo.

Imposte sulla vendita di immobili da parte di una società in Grecia

La vendita di immobili da parte di una società in Grecia è soggetta all’imposta sul reddito delle società, che nel 2025 è pari al 22%. A differenza dei privati, per i quali l’imposta sulle plusvalenze è stata temporaneamente sospesa, le società devono pagare l’imposta sulla differenza tra il prezzo di vendita e il valore contabile dell’immobile, rettificato per l’ammortamento e i costi di miglioramento verificati.

Nel calcolare la base imponibile, una società può includere nelle proprie spese tutti i costi direttamente correlati all’immobile, compresi quelli di riparazione, ristrutturazione, assicurazione, utenze e servizi di gestione, a condizione che siano stati dichiarati e documentati. Possono essere dedotti anche i costi dei servizi notarili e di registrazione sostenuti durante la vendita.

Se l’immobile è stato acquistato come bene di investimento e registrato nel bilancio della società al suo costo iniziale, l’imposta viene applicata solo sull’utile effettivo derivante dalla vendita. Non viene applicata alcuna imposta in caso di vendita di immobili in perdita (quando il prezzo di vendita è inferiore al valore contabile) e la perdita può essere riportata ai periodi fiscali successivi e utilizzata per ridurre gli utili futuri.

Oltre all’imposta sulle società, le società che vendono immobili commerciali o immobili soggetti a IVA devono addebitare e pagare l’IVA con un’aliquota del 24%. Tuttavia, se l’immobile ha più di 15 anni o non è di nuova costruzione, l’IVA non si applica e la transazione è soggetta solo a un’imposta sul trasferimento di proprietà pagata dall’acquirente con un’aliquota del 3,09%.

La vendita di immobili richiede la conferma della conformità fiscale della società e un certificato che attesti l’assenza di debiti insoluti nei confronti delle autorità fiscali o dei fondi sociali. Senza questi certificati, il notaio non può registrare la transazione nel registro fondiario. Sono inoltre necessari un certificato energetico e un passaporto tecnico dell’immobile.

Se l’immobile appartiene a una società straniera con un ufficio di rappresentanza permanente in Grecia, il reddito derivante dalla vendita dell’immobile è tassato come di consueto. Per le società senza ufficio di rappresentanza, l’imposta è trattenuta alla fonte con un’aliquota del 15%, salvo diversamente previsto da un accordo internazionale sulla doppia imposizione.

Pertanto, quando una società vende un immobile in Grecia, le imposte principali sono l’imposta sul reddito delle società, che viene applicata con un’aliquota del 22%, e, in alcuni casi, l’imposta sul valore aggiunto (IVA), che viene applicata con un’aliquota del 24% sugli immobili di nuova costruzione. Grazie alla possibilità di dedurre le spese e riportare le perdite, è possibile ottimizzare il carico fiscale. A condizione che tutte le formalità siano rispettate e la contabilità sia tenuta correttamente, la vendita di immobili tramite una persona giuridica in Grecia rimane un modo legale ed economico per liquidare i beni.