Tasse immobiliari in Estonia 2025/2026

Tasse sull’acquisto di immobili in Estonia

L’acquisto di immobili in Estonia nel 2025 è soggetto a un sistema fiscale relativamente semplice e trasparente, che rende questo Paese uno dei più interessanti dell’Unione Europea per gli investimenti in immobili residenziali e commerciali. A differenza della maggior parte dei Paesi europei, l’Estonia non applica alcuna imposta sul trasferimento di proprietà immobiliari. Invece di pagare una percentuale del valore della transazione, l’acquirente sostiene solo costi fissi, tra cui una tassa statale per la registrazione della proprietà nel catasto e i servizi notarili. Questa tassa è in genere di circa 64 euro per la presentazione di una domanda di registrazione, mentre le spese notarili dipendono dal valore della transazione e dalla complessità del contratto.

Se si acquista un nuovo immobile o un oggetto legato all’attività imprenditoriale, può essere applicata l’imposta sul valore aggiunto (IVA). A partire dal 2025, l’aliquota IVA standard in Estonia sarà del 24%. L’IVA non viene solitamente addebitata ai privati che acquistano un’abitazione per uso personale, ma è inclusa nel prezzo di acquisto di locali commerciali o nuovi edifici. Questo aspetto deve essere preso in considerazione nella definizione del budget per la transazione, soprattutto se l’immobile viene acquistato tramite una persona giuridica a fini di locazione o vendita successiva.

Il regime fiscale non dipende dalla nazionalità o dallo status dell’acquirente. I non residenti possono acquistare immobili in Estonia alle stesse condizioni dei residenti, senza dover affrontare tasse o restrizioni aggiuntive. Le eccezioni possono applicarsi solo ad aree specifiche legate alla sicurezza nazionale o ai terreni agricoli, ma tali casi sono rari. Allo stesso tempo, gli acquirenti stranieri dovrebbero considerare non solo i costi diretti dell’acquisto, ma anche i loro futuri obblighi fiscali relativi alla proprietà e alla vendita dell’immobile.

Oltre al prezzo di acquisto, gli investitori devono tenere conto dei costi annuali di manutenzione dell’immobile e del pagamento dell’imposta fondiaria. Al momento della vendita dell’immobile, potrebbe essere applicata un’imposta sulle plusvalenze. A partire dal 2025, l’aliquota dell’imposta sul reddito delle persone fisiche in Estonia sarà del 22%. Ciò si applica agli utili derivanti dalla vendita di immobili, ovvero alla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, rettificato per le spese documentate. Tuttavia, esistono delle eccezioni per i residenti estoni: ad esempio, l’imposta sulle plusvalenze non è dovuta in caso di vendita di un immobile residenziale che era utilizzato come residenza principale del proprietario. Anche i non residenti che vendono immobili situati in Estonia sono soggetti a tassazione in Estonia, indipendentemente dal loro paese di residenza.

Se l’immobile acquistato è utilizzato a fini locativi, il reddito da locazione è tassato con un’aliquota del 20-22%, a seconda dello status fiscale del proprietario. Per le persone giuridiche registrate in Estonia, l’imposta è dovuta solo quando vengono distribuiti gli utili, rendendo vantaggioso l’utilizzo di una società per la proprietà immobiliare a lungo termine e il reinvestimento dei redditi. Per le persone fisiche, l’imposta è trattenuta dal reddito lordo, ma possono essere presi in considerazione i costi di manutenzione e riparazione confermati.

Pertanto, quando si acquista un immobile in Estonia, l’acquirente non deve sostenere elevate imposte di transazione. Le spese principali sono limitate alle spese notarili e di registrazione, mentre gli obblighi fiscali successivi riguardano principalmente l’imposta fondiaria e l’eventuale imposta sul reddito in caso di vendita o affitto dell’immobile. L’Estonia offre agli investitori stranieri un sistema di registrazione e tassazione trasparente e digitalizzato, che garantisce la prevedibilità dei costi e un elevato livello di protezione dei diritti di proprietà. L’ottimizzazione fiscale può essere ottenuta selezionando la struttura proprietaria appropriata – come persona fisica o attraverso una società registrata – a seconda dello scopo dell’acquisto.

Certamente! Ecco una tabella HTML completa che riassume le principali imposte e i costi relativi agli immobili in Estonia, sulla base del testo da voi fornito. Potete inserirla dopo il paragrafo introduttivo nella sezione “Imposte sull’acquisto di immobili in Estonia”.

Il costo dei servizi legali e notarili per l’acquisto di immobili in Estonia rimane moderato rispetto alla maggior parte dei paesi dell’Unione Europea

Nel 2025, queste spese rimarranno moderate rispetto alla maggior parte dei paesi dell’Unione Europea. Tali spese consistono in due componenti principali: l’autenticazione notarile della transazione e l’assistenza legale, compresa la verifica dell’immobile, la preparazione del contratto di acquisto e la registrazione dei diritti di proprietà.

I servizi notarili sono obbligatori per tutte le transazioni immobiliari in Estonia, poiché il notaio certifica il contratto, verifica l’identità delle parti coinvolte, inserisce i dati rilevanti nel registro fondiario e garantisce la validità legale della transazione. L’importo delle spese notarili dipende dal valore dell’immobile ed è regolato da una tariffa approvata. In media, la tariffa notarile varia dallo 0,02% allo 0,70% del prezzo della transazione, più l’IVA. Per un immobile del valore di 300.000 euro, le spese notarili totali sono in genere comprese tra 1.000 e 1.500 euro.

Oltre alle spese notarili, sono previsti costi per l’assistenza legale alla transazione. Ciò include l’analisi dei documenti di proprietà, la verifica dello stato dell’immobile nel registro fondiario, l’identificazione di eventuali gravami, debiti o restrizioni legali e la preparazione e il coordinamento della bozza del contratto di acquisto. I servizi legali per una transazione standard costano circa lo 0,5% del valore dell’immobile, ovvero circa 1.500 euro per un immobile del valore di 300.000 euro.
Se è coinvolto un acquirente straniero, se l’acquisto viene effettuato tramite una persona giuridica o se sono necessarie traduzioni autenticate dei documenti, i costi potrebbero essere leggermente superiori.
Inoltre, è prevista una tassa statale per la registrazione della proprietà nel registro fondiario, pari a un importo fisso di circa 64 euro, nonché il costo della traduzione e dell’autenticazione dei documenti stranieri, che ammonta in media a circa 100-300 euro.

Pertanto, quando si acquista un immobile in Estonia del valore di 300.000 euro, le spese legali e notarili totali ammonteranno a circa 2.500-3.000 euro. Tale importo include l’assistenza legale completa, i servizi notarili e la registrazione dei diritti di proprietà. Per transazioni più complesse, come l’acquisto tramite una società, con finanziamento ipotecario o che coinvolgono più proprietari, i costi possono aumentare fino a 3.500-4.000 euro, una cifra comunque moderata rispetto agli standard europei.

In Estonia, l’assistenza legale svolge un ruolo importante nella tutela degli interessi dell’acquirente, garantendo la trasparenza della transazione e l’accuratezza di tutti i documenti, nonché la sicurezza del trasferimento di proprietà.
Nel complesso, i costi relativamente bassi, l’obbligo di autenticazione notarile e l’elevato grado di digitalizzazione del sistema catastale rendono l’Estonia una delle giurisdizioni più sicure e prevedibili dell’Unione Europea per l’acquisto di immobili.

Il costo dei servizi di un agente immobiliare per l’acquisto di un immobile in Estonia

Quando si acquista un immobile in Estonia, i servizi degli agenti immobiliari sono spesso pagati dal venditore.
Allo stesso tempo, gli acquirenti possono trovarsi in situazioni in cui l’agente di ricerca lavora specificamente con loro e addebita una commissione separata.

Parametri di commissione di base

Quando si vende un immobile residenziale in Estonia, la commissione tipica dell’agenzia è di circa il 2-4% del prezzo di transazione.
Per i servizi di agenzia dell’acquirente, la commissione varia dall’1% all’1,5% circa del valore dell’immobile.
È importante specificare nel contratto con l’agenzia chi paga (il venditore o l’acquirente), se la commissione è inclusa nel prezzo dell’immobile e quali servizi copre la commissione.

Calcolo pratico:

Se sei un acquirente che sta valutando un immobile del valore di 300.000 euro e hai bisogno di un agente dell’acquirente con una commissione di circa l’1%, il calcolo sarebbe il seguente:

L’1% di 300.000 euro è pari a 3.000 euro.
Se la percentuale è più vicina all’1,5%, è pari a 4.500 euro.
Se il venditore paga i servizi dell’agenzia e non ci sono commissioni aggiuntive per l’acquirente, le tue spese dirette per l’agente potrebbero essere pari a zero.

Quando pianifichi il tuo budget per l’acquisto di un immobile in Estonia del valore di 300.000 euro, vale la pena tenere conto dei potenziali costi di commissione dell’agente immobiliare, pari a 3.000-4.500 euro, se sei responsabile del pagamento della commissione dell’agente. Se il venditore paga l’agente, questo costo può essere omesso.
Si consiglia di specificare chiaramente nel contratto, durante la negoziazione con l’agente, l’importo e la procedura di pagamento della commissione, nonché le condizioni per la sua restituzione o riduzione nel caso in cui l’acquirente trovi l’immobile da solo o la transazione non abbia luogo.

Tasse immobiliari in Estonia

La proprietà immobiliare in Estonia nel 2025 è soggetta a una sola imposta principale: l’imposta fondiaria. Non esiste un’imposta separata sugli edifici o sulle strutture, il che riduce significativamente il carico fiscale complessivo sui proprietari rispetto alla maggior parte dei paesi dell’Unione Europea. L’imposta fondiaria è pagata annualmente dal proprietario del terreno, sia esso residente o non residente in Estonia.

La base per il calcolo dell’imposta fondiaria è il valore catastale del terreno, che viene determinato dallo Stato sulla base di una valutazione di massa. I comuni fissano l’aliquota fiscale, che varia dallo 0,1% all’1% del valore imponibile del terreno. Per i terreni edificabili residenziali o i terreni di proprietà privata, viene applicata più comunemente un’aliquota dello 0,5% circa. Per i terreni utilizzati a fini commerciali, come gli immobili in affitto o commerciali, l’aliquota fiscale può variare dallo 0,1% allo 0,5%. In alcuni comuni, dove i terreni sono utilizzati a fini industriali o di trasporto, l’aliquota può arrivare fino al 2%. A partire dal 2025, la capitale estone Tallinn applicherà aliquote dello 0,5% per i terreni residenziali e che generano reddito e dell’1% per altri tipi di terreni.

L’introduzione di un’imposta fondiaria unica renderà il sistema di tassazione immobiliare dell’Estonia trasparente e prevedibile. I proprietari pagano le tasse solo sul terreno, indipendentemente dal numero o dal tipo di edifici presenti sul lotto. Ciò è particolarmente vantaggioso per i proprietari di appartamenti e case, poiché gli edifici stessi non sono tassati. Lo Stato ha anche fissato un limite agli aumenti repentini delle imposte: queste non possono aumentare di oltre il 50% in un anno rispetto al periodo precedente.
Ciò protegge i proprietari da aumenti improvvisi del pagamento delle imposte dovuti a variazioni della valutazione catastale.
Sono previste agevolazioni fiscali per i residenti permanenti in Estonia. Se un terreno è utilizzato come residenza principale e la sua superficie non supera gli standard legali, il proprietario può essere parzialmente o totalmente esente dall’imposta fondiaria. Queste agevolazioni di solito non si applicano ai cittadini stranieri, tranne nei casi in cui abbiano lo status di residenti e vivano effettivamente in Estonia.

L’imposta fondiaria annuale si basa sul valore catastale del terreno, che è in genere inferiore al prezzo di mercato, riducendo così ulteriormente il carico fiscale. In media, l’imposta fondiaria annuale su un terreno standard per un edificio residenziale a Tallinn è di diverse centinaia di euro. I pagamenti vengono effettuati una volta all’anno, di solito nel primo trimestre, e le informazioni sugli accantonamenti sono disponibili in formato elettronico attraverso il portale del servizio fiscale.

È importante che i proprietari che utilizzano i loro immobili per scopi commerciali tengano presente che un terreno utilizzato a fini di reddito può essere classificato con un’aliquota fiscale inferiore (fino allo 0,5%), ma i redditi derivanti da attività di locazione o commerciali sono soggetti all’imposta sul reddito secondo regole separate.

Pertanto, il sistema fiscale estone per la proprietà immobiliare è semplice e stabile. I proprietari pagano solo l’imposta fondiaria, a tassi moderati, e la procedura di pagamento è completamente automatizzata. L’assenza di imposta sulla proprietà e la possibilità di esenzione parziale dall’imposta fondiaria rendono l’Estonia una delle giurisdizioni europee più attraenti per la proprietà residenziale e immobiliare a lungo termine.

Imposte sugli affitti immobiliari a breve termine in Estonia

Gli affitti immobiliari a breve termine in Estonia nel 2025 sono chiaramente regolamentati e trattati come redditi derivanti dalla fornitura di servizi di alloggio. Questo tipo di attività è soggetto all’imposta sul reddito e, in alcuni casi, all’imposta sul valore aggiunto. Il sistema fiscale estone prevede approcci diversi a seconda che il locatore sia un privato che affitta occasionalmente il proprio appartamento o che svolga attività commerciali su base permanente.

I redditi derivanti dagli affitti a breve termine sono soggetti a un’aliquota fiscale del 22%. Questa imposta viene applicata sull’utile netto, ovvero sulla differenza tra il reddito lordo e le spese di manutenzione dell’immobile. Se il locatore è un privato, può ridurre la base imponibile del 20% senza fornire prove delle spese sostenute. Questo approccio si applica alla maggior parte dei proprietari privati che affittano immobili in modo irregolare o senza il coinvolgimento di terzi. Tuttavia, se l’affitto di immobili è sistematico, riguarda diversi immobili o viene effettuato attraverso piattaforme come Airbnb o Booking.com, le autorità fiscali possono classificarlo come attività imprenditoriale. In questo caso, il proprietario deve tenere un registro delle entrate e delle spese, registrarsi come imprenditore individuale e presentare relazioni periodiche.

Le stesse regole fiscali si applicano ai residenti e ai non residenti in Estonia: l’imposta sul reddito viene pagata in Estonia se l’immobile si trova nel paese. I non residenti dichiarano solo i redditi percepiti da fonti estoni. Se l’immobile appartiene a un proprietario straniero, il reddito da locazione può essere tassato alla fonte con un’aliquota del 22%, oppure il proprietario può dichiararlo tramite una dichiarazione dei redditi.

Gli affitti a breve termine costituiscono di fatto un servizio di alloggio per ospiti e possono quindi richiedere la registrazione come contribuente IVA. La soglia per la registrazione IVA in Estonia è un fatturato annuo di 40.000 euro. Se il reddito da locazione supera questo limite, il proprietario deve registrarsi come contribuente e applicare l’IVA sui propri servizi. A partire dal 2025, l’aliquota IVA per i servizi di alloggio sarà fissata al 13%. Questa regola si applica alle attività di alloggio turistico, come l’affitto a breve termine di appartamenti, case e appartamenti, che sono simili agli hotel e alle pensioni.

Tuttavia, se l’immobile viene affittato a lungo termine per la residenza permanente dell’inquilino, l’IVA non viene addebitata. Tuttavia, per gli affitti a breve termine a fini turistici, in particolare attraverso piattaforme digitali, l’IVA diventa un elemento obbligatorio della tassazione. In questo caso, il proprietario può tenere conto dei costi associati alla manutenzione e alla riparazione dell’immobile nel calcolo dell’imposta.

A partire dal 2023, l’Estonia introdurrà un sistema di scambio automatico di dati tra le autorità fiscali e le piattaforme online internazionali. Ciò significa che le informazioni sui redditi derivanti dagli affitti a breve termine ricevuti tramite Airbnb, Booking.com e servizi simili saranno trasferite direttamente alle autorità fiscali. Pertanto, sarà impossibile nascondere tali redditi e si consiglia ai proprietari di dichiarare tempestivamente i propri profitti per evitare multe e oneri aggiuntivi.

Quando affittano un immobile a breve termine, i proprietari devono considerare non solo la tassazione, ma anche i requisiti comunali. In alcune città estoni, tra cui Tallinn e Tartu, potrebbero esserci ulteriori restrizioni sul numero di immobili disponibili per l’affitto o sulla durata dei periodi di affitto a fini turistici. Inoltre, i proprietari sono tenuti a garantire che i loro alloggi soddisfino tutti gli standard di sicurezza necessari e a registrare gli ospiti se l’affitto è a titolo permanente.

Nel complesso, il carico fiscale per gli affitti a breve termine in Estonia comprende l’imposta sul reddito con un’aliquota del 22%, più l’eventuale IVA con un’aliquota del 13% se viene superata la soglia di registrazione. Nonostante la necessità di rispettare le formalità, il regime fiscale rimane abbastanza flessibile e semplice.
Con una corretta registrazione e pianificazione delle spese, il proprietario può ottimizzare il proprio debito fiscale e guadagnare legalmente dal reddito derivante dagli affitti turistici. L’Estonia offre un sistema di contabilità digitale trasparente, che rende il processo di presentazione delle dichiarazioni dei redditi e di pagamento delle imposte comodo e sicuro per tutti gli operatori del mercato.

Gli affitti immobiliari a lungo termine in Estonia nel 2025 sono regolati dal regime fiscale standard per le persone fisiche e giuridiche. L’imposta principale per i proprietari è l’imposta sul reddito e il sistema di tassazione dipende dalla forma di proprietà, ovvero se il proprietario è una persona fisica, un imprenditore individuale o una persona giuridica. La legislazione estone offre norme trasparenti e prevedibili e il carico fiscale rimane moderato rispetto ad altri paesi dell’Unione Europea.

Se un privato affitta un immobile senza registrare un’attività commerciale, tutti i redditi da locazione sono soggetti a tassazione con un’aliquota del 22%. Questa imposta è calcolata sul reddito netto, tenendo conto delle spese di manutenzione dell’immobile ammissibili. In alternativa, un privato può ridurre la base imponibile del 20% del reddito lordo senza dover documentare le spese, il che rappresenta una procedura semplificata. Ad esempio, se si ricevono 10.000 euro all’anno dall’affitto, l’imposta sarà applicata solo su 8.000 euro. In alternativa, se il proprietario desidera ammortizzare le spese effettive, può documentarle e dedurle dal proprio reddito. Tali spese includono bollette, riparazioni, assicurazioni, manutenzione dell’edificio, commissioni a un agente o a una società di gestione e interessi ipotecari.

Per i residenti in Estonia, il reddito imponibile è determinato sulla base di una dichiarazione dei redditi annuale, che deve essere presentata entro la fine di aprile dell’anno successivo a quello di riferimento. L’imposta viene pagata una volta approvata la dichiarazione e l’autorità fiscale fornisce un calcolo elettronico nell’account personale del contribuente. Anche i redditi derivanti dall’affitto di immobili situati in Estonia sono tassati con un’aliquota del 22% per i non residenti nel paese. Questa imposta può essere trattenuta alla fonte o pagata tramite una dichiarazione dei redditi. Nella maggior parte dei casi, un non residente può ridurre la base imponibile del 20% se il reddito è qualificato come reddito da locazione piuttosto che come reddito d’impresa.

Tuttavia, se l’immobile viene regolarmente affittato per un lungo periodo di tempo e presenta caratteristiche di attività imprenditoriale (ad esempio, l’affitto di più immobili o il coinvolgimento di una società di gestione), le autorità fiscali possono richiedere la registrazione come imprenditore individuale. In questo caso, il reddito è tassato alle stesse aliquote, ma i contribuenti possono tenere conto di tutte le spese effettive e applicare detrazioni per i contributi ai sistemi pensionistici e di assicurazione sanitaria.

L’imposta sul valore aggiunto non viene solitamente applicata agli affitti a lungo termine. In Estonia, la locazione di immobili residenziali è esente da IVA. Tuttavia, si applicano delle eccezioni quando l’inquilino è una persona giuridica che utilizza i locali per scopi commerciali o quando l’immobile è affittato nell’ambito di un’attività commerciale che comporta la registrazione volontaria come soggetto passivo IVA. In tali casi, all’affitto può essere applicata un’aliquota del 24%. Tuttavia, l’IVA non viene applicata ai classici affitti residenziali tra privati.

Oltre all’imposta sul reddito, il proprietario deve pagare un’imposta fondiaria annuale sul terreno su cui si trova l’immobile. I comuni fissano le aliquote dell’imposta fondiaria in un intervallo compreso tra lo 0,1% e l’1% del valore catastale del terreno. Questa imposta è obbligatoria, sia che l’immobile sia utilizzato dal proprietario a fini residenziali sia che sia affittato.

Nel complesso, il sistema fiscale estone per gli affitti immobiliari a lungo termine rimane uno dei più trasparenti e semplici dell’Unione Europea. I proprietari immobiliari pagano solo l’imposta sul reddito derivante dagli affitti e l’imposta fondiaria annuale. Allo stesso tempo, possono ridurre legalmente il loro debito fiscale applicando una detrazione del 20% senza fornire documentazione, oppure richiedendo il rimborso delle spese effettivamente sostenute.

Esempio di calcolo: se un proprietario riceve 12.000 euro all’anno da un affitto a lungo termine di un appartamento, può ridurre il proprio reddito del 20%, lasciando una base imponibile di 9.600 euro. L’imposta del 22% ammonterebbe a 2.112 euro all’anno. Pertanto, il reddito netto del proprietario al netto delle imposte sarà di 9.888 euro.

Principi diversi si applicano alle persone giuridiche. Una società che possiede immobili non paga l’imposta sul reddito fino a quando il reddito non viene distribuito sotto forma di dividendi. Questa è una caratteristica classica del modello fiscale estone: l’imposta non viene pagata sugli utili, ma sulla loro distribuzione. Di conseguenza, le attività di locazione attraverso una società sono spesso utilizzate per reinvestire il reddito senza incorrere in passività fiscali correnti.

Di conseguenza, l’affitto di immobili a lungo termine in Estonia offre una fonte di reddito stabile con un onere amministrativo minimo. L’assenza di imposte sugli immobili, la possibilità di dedurre le spese e un’aliquota fiscale trasparente rendono l’Estonia una giurisdizione interessante per i proprietari privati e gli investitori che desiderano sviluppare un’attività di affitto.

Imposte sulla vendita di immobili da parte di persone fisiche in Estonia

La vendita di immobili da parte di una persona fisica in Estonia nel 2025 sarà soggetta all’imposta sulle plusvalenze se la transazione genera un profitto. Il sistema fiscale estone in questo settore è considerato uno dei più trasparenti dell’Unione Europea e la procedura di calcolo delle imposte è semplice e coerente.

La tassazione delle vendite immobiliari dipende dalla natura della proprietà e dal fatto che l’immobile fosse utilizzato come residenza principale. Se un privato vende un immobile che era la sua residenza principale, il profitto derivante da tale vendita è esente dall’imposta sul reddito. Questa esenzione si applica solo se sono soddisfatte due condizioni: l’immobile deve essere stato di proprietà e utilizzato come residenza permanente del proprietario fino al momento della vendita. L’esenzione può essere richiesta una volta ogni due anni e non si applica agli immobili di investimento o in affitto.

Se l’immobile non è considerato residenza principale, il profitto derivante dalla sua vendita è soggetto all’imposta sul reddito delle persone fisiche con un’aliquota del 22%. Il profitto è calcolato come differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto dell’immobile, tenendo conto dei costi associati al suo acquisto e alla sua vendita. Le spese che riducono la base imponibile includono le spese notarili e di registrazione, le commissioni dell’agente immobiliare, gli interessi sui prestiti utilizzati per l’acquisto e i costi documentati di riparazione e miglioramento.

Esempio di calcolo: se un individuo ha acquistato un appartamento per 150.000 euro, ha investito 10.000 euro in riparazioni e poi lo ha venduto per 200.000 euro, il profitto imponibile sarebbe di 40.000 euro. Con un’aliquota del 22%, l’imposta dovuta sarebbe di 8.800 euro. Tutte le spese devono essere comprovate da documenti quali ordini di pagamento, fatture o contratti. In assenza di prove delle spese, l’autorità fiscale ha il diritto di calcolare il profitto come differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita senza effettuare alcuna detrazione.

Una procedura simile si applica ai non residenti in Estonia. Se l’immobile si trova in Estonia, il profitto derivante dalla sua vendita è tassabile in Estonia. I non residenti devono presentare una dichiarazione dei redditi e pagare un’imposta con un’aliquota del 22% sul loro profitto netto. Tuttavia, se esiste un accordo di doppia imposizione tra l’Estonia e il paese di residenza del venditore, l’accordo può consentire un credito d’imposta o un’esenzione in uno dei due paesi.

Queste regole si applicano anche alle situazioni in cui un individuo possiede più immobili. Se un individuo vende regolarmente più appartamenti o case, le autorità fiscali possono classificare questa attività come imprenditoriale. In questo caso, deve registrarsi come imprenditore individuale e pagare le imposte secondo le regole previste per le attività commerciali, compresi i contributi previdenziali e l’imposta sul valore aggiunto se il fatturato supera i 40.000 euro all’anno.

Una transazione di vendita immobiliare in Estonia deve essere formalizzata tramite un notaio. Il notaio certificherà il contratto di compravendita, supervisionerà i pagamenti tra le parti e trasferirà le informazioni al Catasto. Quando si vende un immobile, è necessario presentare una dichiarazione dei redditi l’anno successivo e pagare le imposte entro la scadenza fissata dall’Agenzia delle Entrate e delle Dogane. Per i residenti, tale termine coincide solitamente con il termine generale per la presentazione della dichiarazione annuale, che è la fine di aprile.
Il sistema fiscale estone non prevede la ritenuta alla fonte quando un immobile viene venduto da un privato, quindi è responsabilità del venditore calcolare e pagare l’imposta. Allo stesso tempo, l’amministrazione fiscale ha accesso ai dati del catasto e ai pagamenti bancari, rendendo il processo di controllo trasparente ed efficace.

È importante notare che l’esenzione fiscale si applica solo agli immobili residenziali utilizzati dal proprietario come residenza principale. Se l’immobile è stato affittato, utilizzato per scopi commerciali o detenuto come bene di investimento, l’esenzione non si applica. Inoltre, se il proprietario detiene una quota dell’immobile, l’esenzione si applica solo alla parte di profitto proporzionale alla sua quota.

Nel complesso, il carico fiscale sulla vendita di immobili da parte di privati in Estonia rimane moderato e trasparente. L’imposta sulle plusvalenze, con un’aliquota del 22%, viene applicata solo sui profitti effettivi, non sull’importo totale della transazione. Grazie alla possibilità di dedurre le spese documentate e all’esenzione delle residenze primarie, il sistema estone incoraggia la proprietà responsabile degli immobili, rendendo il mercato stabile e prevedibile sia per gli investitori che per i proprietari privati.

Imposte sulla vendita di immobili da parte di una società in Estonia

La vendita di immobili da parte di una società in Estonia nel 2025 è regolamentata nell’ambito di un sistema di tassazione delle società basato sul principio della tassazione differita degli utili. Ciò significa che l’imposta non viene pagata al momento della ricezione del reddito derivante dalla vendita di un bene, ma solo quando l’utile viene distribuito tra i proprietari della società. Questo approccio rende l’Estonia una delle giurisdizioni più favorevoli dell’Unione Europea per le attività immobiliari, compresi gli investimenti, l’edilizia e il leasing.

A condizione che i proventi rimangano nel fatturato della società o siano utilizzati per nuovi investimenti, una società non paga l’imposta sul reddito al momento della vendita di un immobile. Finché l’utile non viene distribuito sotto forma di dividendi, non vi sono obblighi fiscali. Ciò consente alle imprese di disporre dei proventi della vendita come desiderano, ad esempio per acquistare nuovi beni, modernizzare, coprire i costi di costruzione o rifinanziare.

A partire dal 2025, l’Estonia applicherà una nuova aliquota fiscale sulle società del 22/78 sugli utili distribuiti, pari a un’aliquota effettiva del 22% del reddito netto distribuibile. Ad esempio, se una società realizza un utile di 100.000 euro e decide di distribuirlo tra i suoi azionisti, dovrà pagare un’imposta con un’aliquota del 22/78, pari a 28.205 euro. Di conseguenza, gli azionisti riceveranno 100.000 euro in dividendi e le spese totali della società ammonteranno a 128.205 euro.
Se l’utile non viene distribuito, non viene applicata alcuna imposta. Pertanto, l’utile non distribuito può essere reinvestito integralmente senza incorrere in costi fiscali aggiuntivi. Questo sistema incoraggia lo sviluppo delle imprese consentendo alle persone giuridiche di rimanere competitive e liquide.

La vendita di immobili può essere soggetta a regimi fiscali diversi a seconda della proprietà dell’immobile. Ad esempio, se l’immobile è stato utilizzato per scopi commerciali e affittato, il reddito derivante dalla sua vendita sarebbe considerato parte del fatturato dell’azienda. Se invece l’immobile è stato acquistato come bene di investimento, l’utile derivante dalla sua vendita è soggetto all’imposta sulle società solo quando viene distribuito. In entrambi i casi si applica lo stesso principio: l’imposta viene applicata esclusivamente sul pagamento dei dividendi.

Quando vende un immobile soggetto a IVA, la società deve applicare l’IVA con un’aliquota del 24%. Questa regola si applica agli edifici nuovi che sono stati in funzione per meno di due anni e agli immobili venduti nell’ambito di attività commerciali. Gli immobili residenziali che sono stati utilizzati per più di due anni sono esenti da IVA. Tuttavia, le parti della transazione – il venditore e l’acquirente – possono concordare di applicare l’IVA se l’acquirente è un contribuente che ha diritto a una detrazione, cosa che spesso avviene nelle transazioni che riguardano locali commerciali.

Va notato che l’Estonia non ha una classica imposta sulle plusvalenze per le persone giuridiche. I proventi della vendita di immobili sono inclusi nei risultati finanziari complessivi della società e sono soggetti a tassazione solo quando vengono distribuiti tra gli azionisti. Questo è un vantaggio fondamentale del modello estone, che lo distingue dai sistemi della maggior parte dei paesi europei, dove l’imposta viene pagata immediatamente dopo la vendita di un bene.

Oltre all’imposta sulle società, le aziende che possiedono immobili pagano un’imposta fondiaria annuale, che viene applicata al terreno piuttosto che all’edificio stesso. L’aliquota dell’imposta fondiaria è fissata dai comuni e varia dallo 0,1% all’1% del valore catastale del terreno. Questa imposta è obbligatoria ed è classificata come spesa operativa, ma non incide sulla base imponibile al momento della vendita.

Le stesse norme fiscali si applicano alle società straniere che possiedono immobili in Estonia attraverso filiali locali. Se l’immobile appartiene a una società registrata in Estonia, si applica il modello di tassazione differita estone.
Tuttavia, se un’organizzazione straniera possiede direttamente l’immobile senza costituire una stabile organizzazione, possono sorgere obblighi fiscali al momento del riconoscimento della stabile organizzazione, che viene determinato caso per caso.
Le transazioni di vendita di immobili sono autenticate da un notaio, dopodiché il notaio inserisce i dati relativi al trasferimento di proprietà nel registro fondiario. Per le vendite commerciali, la rendicontazione elettronica viene fornita attraverso il sistema e-MTA, dove le società dichiarano la distribuzione degli utili e il pagamento delle imposte sulle società.

Pertanto, la vendita di immobili da parte di una società in Estonia nel 2025 sarà soggetta all’imposta sul reddito solo al momento della distribuzione dei dividendi, con un’aliquota del 22/78. Ciò rende la giurisdizione particolarmente attraente per le strutture di investimento e sviluppo. L’assenza di imposta sulle plusvalenze, la flessibilità nell’applicazione dell’IVA e la possibilità di reinvestire gli utili senza tassazione immediata creano condizioni favorevoli per i progetti a lungo termine.
Per ottimizzare il proprio carico fiscale, si consiglia alle società di pianificare la distribuzione degli utili in linea con i cicli di investimento, sfruttando il modello estone di tassazione differita delle società.