Tasse sulla proprietà a Cipro 2025

Nel 2025, il sistema di tassazione immobiliare a Cipro rimane uno dei più favorevoli dell’Unione Europea. L’imposta statale annuale sugli immobili (Immovable Property Tax, IPT) è stata completamente abolita e non è più dovuta dal 2017. Tuttavia, i proprietari sono tenuti a pagare le tasse comunali locali per la raccolta dei rifiuti, l’illuminazione stradale, il drenaggio delle acque e la manutenzione delle aree pubbliche. L’importo di questi pagamenti dipende dal comune specifico e di solito varia da 50 a 300 euro all’anno per un immobile residenziale standard. Ci sono diverse tasse e imposte che si applicano quando si acquista un immobile a Cipro. Se un nuovo immobile viene acquistato da un costruttore, si applica l’imposta sul valore aggiunto con un’aliquota del 19%. Per gli immobili acquistati come residenza permanente, si applica un’aliquota IVA preferenziale del 5% sui primi 130 metri quadrati dell’immobile, a condizione che l’acquirente soddisfi i criteri stabiliti. Non viene applicata l’IVA sugli alloggi secondari. Inoltre, al momento della conclusione di un contratto di acquisto, viene addebitata un’imposta di bollo, il cui importo dipende dal costo dell’immobile:

L’imposta di registro massima non può superare i 20.000 €.

Una volta completata la transazione, è necessario pagare una tassa statale per la registrazione dei diritti di proprietà presso il catasto. Tale tassa si applica solo nei casi in cui l’immobile non era soggetto a IVA. Il suo importo è:

• 3% del valore fino a 85.000 €,
• 5% dell’importo compreso tra 85.001 € e 170.000 €
• 8% sull’importo superiore a 170.000 €.

Se l’immobile è stato acquistato con IVA, non vengono addebitate spese di registrazione.

I redditi derivanti dalla locazione di immobili a Cipro sono tassabili sia per le persone fisiche che per le persone giuridiche. Le persone fisiche residenti pagano l’imposta sul reddito su una scala progressiva:

Inoltre, i residenti domiciliati a Cipro sono soggetti a un contributo speciale per la difesa e a un contributo del 2,65% al sistema sanitario. Per i non residenti, solo i redditi percepiti da fonti cipriote sono soggetti a tassazione. Se l’immobile viene affittato a breve termine, ad esempio tramite Airbnb o Booking, e il reddito supera i 15.600 € all’anno, potrebbe esserci l’obbligo di pagare l’IVA.

Le persone giuridiche residenti a Cipro sono soggette all’imposta sulle società sul reddito netto da locazione con un’aliquota del 12,5%. A questa possono essere aggiunte tasse obbligatorie simili a quelle applicabili alle persone fisiche. In caso di vendita di immobili, l’imposta sulle plusvalenze viene applicata con un’aliquota del 20% sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto. Il calcolo può includere il costo delle migliorie apportate all’immobile e altre spese documentate. Sono previste alcune esenzioni per le persone fisiche: fino a 85.430 € di profitto sono esenti in caso di vendita della residenza principale e fino a 17.086 € in caso di vendita di altri immobili. Questi benefici sono concessi una sola volta nella vita.

Cipro offre agli investitori un clima fiscale favorevole: non ci sono imposte annuali sugli immobili, imposte di successione o imposte sul patrimonio netto. Le spese principali per i proprietari sono limitate alle tasse comunali e alle imposte sostenute al momento dell’acquisto, della proprietà e della vendita dell’immobile. Dal punto di vista della pianificazione fiscale, è consigliabile valutare ogni fase della proprietà – dall’acquisto alla successiva vendita o locazione – tenendo conto delle aliquote applicabili e dei possibili benefici. Gli investitori dovrebbero anche tenere presente che dal 2026 Cipro introdurrà l’obbligo di notificare alle autorità fiscali l’affitto di immobili a persone giuridiche. Ciò aumenta la trasparenza delle transazioni e rafforza il controllo statale. Nel complesso, Cipro rimane una delle giurisdizioni più vantaggiose per la proprietà immobiliare in Europa grazie all’assenza di imposta annuale sugli immobili, alle aliquote moderate sulle transazioni di vendita e a un sistema trasparente di tassazione dei redditi da locazione.

Imposte sull’acquisto di immobili a Cipro

L’acquisto di immobili a Cipro nel 2025 è soggetto a diversi tipi di imposte e tasse, che dipendono dal tipo di immobile, dallo status dell’acquirente e dalla struttura della transazione. Sebbene Cipro rimanga uno dei paesi dell’UE più attraenti per gli investimenti immobiliari, i potenziali acquirenti dovrebbero tenere conto di tutti i pagamenti obbligatori associati alla registrazione della proprietà e al pagamento delle tasse governative.

La prima e più significativa imposta sull’acquisto di un nuovo immobile è l’imposta sul valore aggiunto (IVA). L’aliquota standard è del 19% e si applica all’acquisto di nuove abitazioni da un costruttore. Tuttavia, per le persone fisiche che acquistano un immobile per la propria residenza permanente, è prevista un’aliquota preferenziale del 5%, che si applica ai primi 130 metri quadrati di superficie abitabile. Le condizioni per l’applicazione della concessione sono lo status di residente a Cipro, la residenza effettiva nell’immobile e il divieto di utilizzo commerciale dell’immobile. Se l’acquirente acquista un immobile di seconda mano, ovvero un immobile su cui è già stata pagata l’IVA, l’imposta sul valore aggiunto non viene applicata.

Il secondo pagamento obbligatorio è l’imposta di bollo, che viene versata al momento della firma del contratto di acquisto. Il suo importo è calcolato in base al valore dichiarato dell’immobile ed è pari allo 0% per prezzi fino a 5.000 euro, allo 0,15% per importi compresi tra 5.001 e 170.000 euro e dello 0,20% per importi superiori a 170.000 euro. L’imposta di bollo massima è limitata a 20.000 euro. Il pagamento di questa imposta è un prerequisito per la successiva registrazione del contratto presso il Catasto, e l’acquirente è responsabile del suo pagamento.

La tassa statale per la registrazione dei diritti di proprietà (tassa di trasferimento) è di particolare importanza. Questa tassa viene pagata al momento del trasferimento della proprietà al Dipartimento del Catasto. Si applica solo nei casi in cui l’immobile non era soggetto all’IVA. L’aliquota della tassa statale è progressiva e dipende dal valore dell’immobile: 3% sui primi 85.000 €, 5% sull’importo compreso tra 85.001 € e 170.000 € e 8% sull’importo superiore a 170.000 €. Tuttavia, se l’immobile è stato acquistato con IVA, non vengono addebitate tasse di registrazione, il che riduce significativamente il costo complessivo della transazione.

I costi aggiuntivi per l’acquisto di un immobile a Cipro includono i servizi di un avvocato, un notaio, un agente immobiliare e un perito. L’assistenza legale per la transazione costa solitamente l’1-2% del valore dell’immobile, i servizi notarili costano circa 300-800 euro e la commissione dell’agente immobiliare è del 3-5%, solitamente divisa equamente tra il venditore e l’acquirente.

È inoltre importante tenere conto dei pagamenti annuali obbligatori che non sono correlati alle imposte di acquisto, ma che diventano applicabili dopo la registrazione della proprietà. Si tratta di tasse comunali per la raccolta dei rifiuti, l’illuminazione e lo smaltimento delle acque, che variano a seconda della zona e del tipo di immobile.

Un vantaggio importante per gli investitori stranieri è che Cipro non applica l’imposta sugli immobili (Immovable Property Tax) e non applica l’imposta di successione e sul patrimonio. Ciò rende l’acquisto di immobili sull’isola particolarmente interessante per i cittadini di altri paesi dell’UE e di paesi terzi che desiderano mantenere i propri beni in una giurisdizione stabile con un carico fiscale moderato.

Pertanto, quando si acquista un immobile a Cipro, le voci di spesa principali rimangono l’IVA (in caso di acquisto di immobili nuovi), l’imposta di registro e le spese di registrazione, se l’immobile è esente da IVA. I costi totali di acquisto variano dal 4% al 10% del valore dell’immobile, a seconda della sua categoria e dei benefici applicabili. Una strutturazione competente della transazione e una pianificazione fiscale preliminare consentono di ottimizzare i costi complessivi e di sfruttare tutti i vantaggi previsti dalla legge cipriota.

Costo dei servizi legali per l’acquisto di un immobile a Cipro

Quando si acquista un immobile a Cipro nel 2025, il costo dell’assistenza legale per la transazione dipende dalla complessità della procedura, dal costo dell’immobile e dallo status dell’acquirente. In media, il costo dei servizi legali varia dall’1% al 2% del prezzo dell’immobile acquistato. In termini assoluti, si tratta solitamente di un importo compreso tra 1.000 e 2.000 euro per una transazione standard. Se l’immobile è di alto valore, acquistato tramite una persona giuridica o coinvolge un investitore straniero proveniente da un paese al di fuori dell’Unione Europea, il costo dei servizi può essere superiore alla fascia stabilita. L’assistenza legale per la transazione comprende una serie completa di azioni volte a garantire la legalità e la sicurezza dell’acquisto. Nella prima fase, l’avvocato verifica la titolarità dell’immobile, assicurandosi che non vi siano gravami, pegni, sequestri o restrizioni legali. Successivamente, vengono analizzati i permessi di costruzione e la conformità dell’immobile alle norme urbanistiche. Successivamente, l’avvocato prepara o revisiona il contratto di acquisto, partecipa alla negoziazione dei suoi termini tra le parti e garantisce la corretta esecuzione di tutte le clausole relative al pagamento, al trasferimento della proprietà e ai termini di registrazione. Nella fase di conclusione della transazione, l’avvocato supervisiona la firma del contratto, calcola e paga l’imposta di bollo e presenta i documenti per la registrazione della proprietà al Dipartimento del Catasto. Se necessario, redige una procura se l’acquirente agisce tramite un rappresentante e interagisce con le autorità fiscali per confermare le fonti dei fondi e ottenere i permessi per i non residenti.

Gli avvocati prestano particolare attenzione agli aspetti fiscali dell’acquisto: verificano se l’immobile è soggetto all’IVA, se è possibile applicare un’aliquota preferenziale del 5% e consigliano il cliente in merito alle future imposte sulle plusvalenze e agli obblighi fiscali relativi all’affitto, se l’immobile deve essere locato. Per gli acquirenti stranieri che sono cittadini di paesi non appartenenti all’UE, l’avvocato presenta anche una domanda al Ministero dell’Interno di Cipro per ottenere il permesso di acquistare un immobile. Quando si sceglie un consulente legale, si consiglia di concordare in anticipo il costo dei servizi e di fissarlo per iscritto sotto forma di lettera di incarico. Ciò garantisce la trasparenza dei calcoli ed esclude costi aggiuntivi nascosti. È inoltre necessario chiarire se il costo della traduzione dei documenti, dell’apostille, dell’autenticazione notarile e delle spese di trasporto sono inclusi nel prezzo del servizio. Pertanto, i servizi legali per l’acquisto di immobili a Cipro sono un elemento essenziale per una transazione sicura e comprendono una serie di controlli, la preparazione dei documenti, la registrazione dei diritti di proprietà e la consulenza in materia fiscale. Il loro costo dipende dal tipo e dalla complessità della transazione, ma in media è pari all’1-2% del prezzo dell’immobile acquistato.

Costo dei servizi notarili per l’acquisto di un immobile a Cipro

Quando si acquista un immobile a Cipro nel 2025, il costo dei servizi notarili è generalmente molto ragionevole. La tariffa standard per l’autenticazione di firme o sigilli è di circa 2 euro per firma o sigillo quando viene eseguita presso l’ufficio di un notaio. Se la certificazione è richiesta al di fuori dell’ufficio, la tariffa può aumentare fino a 5 euro, e quando si utilizzano i servizi di un “moukhtaris” – una semplice persona autorizzata – l’importo può essere di 10-20 euro per documento.

Ciò significa che le spese notarili totali rappresentano solo una piccola parte del costo totale dell’acquisto di un immobile e, di norma, non superano alcune centinaia di euro. Il costo non è direttamente correlato al prezzo dell’immobile e può essere considerato un costo amministrativo fisso nel processo di transazione.

Il costo dei servizi di un agente immobiliare per l’acquisto di un immobile a Cipro

Quando si acquista un immobile a Cipro, di solito ci si avvale dei servizi di un’agenzia immobiliare: è importante capire come vengono calcolate e pagate le loro commissioni.

Di solito, le commissioni delle agenzie sono circa il 3-5% del prezzo di vendita dell’immobile. In alcuni casi, la percentuale può essere più vicina al limite inferiore (2%-3%) o al limite superiore, a seconda della regione, del costo dell’immobile e dei termini della transazione. Secondo la prassi comune, è il venditore a pagare i servizi dell’agenzia, a meno che non vi sia un accordo speciale che stabilisca il contrario. L’acquirente può richiedere di sapere in anticipo chi paga esattamente la commissione e se questa è inclusa nel prezzo dell’immobile.

Quando si sceglie un’agenzia, si raccomanda di:

• Ottenere un accordo scritto che indichi chiaramente la commissione, i termini, gli obblighi delle parti e le scadenze.
• Assicurarsi che l’agente sia autorizzato e registrato presso le autorità competenti.
• Discutere quali servizi sono inclusi nella commissione (marketing, visite, negoziazioni, verifica dei documenti, ecc.).
• Per immobili di grandi dimensioni o non standard, cercare di negoziare una riduzione della commissione o un tasso fisso.

Pertanto, quando si pianifica l’acquisto di un immobile a Cipro, è necessario aggiungere la commissione dell’agenzia, a meno che il venditore non abbia concordato un diverso schema di pagamento, e tenerne conto nel calcolo del costo complessivo.

Tasse sulla proprietà immobiliare a Cipro

Nel 2025, il carico fiscale sulla proprietà immobiliare a Cipro rimane uno dei più bassi dell’Unione Europea. La principale imposta statale sugli immobili, precedentemente in vigore, è stata completamente abolita e oggi i proprietari pagano solo le tasse comunali locali e alcuni pagamenti correlati, a seconda della categoria dell’immobile e della sua ubicazione.

A seguito dell’abolizione dell’imposta sui beni immobili, gli unici pagamenti obbligatori per i proprietari sono le tasse locali riscosse dai consigli comunali o rurali. Queste sono utilizzate per finanziare servizi pubblici come la raccolta dei rifiuti, l’illuminazione stradale, la manutenzione delle strade e i sistemi fognari. L’importo di queste tasse è solitamente modesto, compreso tra 50 e 300 euro all’anno per un immobile residenziale standard, ma nelle grandi località turistiche con infrastrutture sviluppate può essere più elevato. L’importo del pagamento specifico è determinato dalle autorità locali in base al tipo di immobile e al suo valore catastale.

Separatamente, esiste un’imposta per lo smaltimento delle acque reflue e il trattamento delle acque reflue, che viene riscossa da consigli specializzati (Sewerage Boards). Di solito è calcolata come percentuale del valore catastale dell’immobile e ammonta a circa lo 0,05-0,35% all’anno. Questa tassa è pagata da tutti i proprietari di immobili collegati alla rete fognaria centrale e viene utilizzata per il funzionamento e lo sviluppo delle infrastrutture comunali.

Per i proprietari di appartamenti in complessi residenziali multi-unità, è obbligatorio anche un contributo mensile o annuale per la manutenzione delle aree comuni dell’edificio e del territorio adiacente (spese di manutenzione). Il suo importo dipende dal livello di servizio, dalla disponibilità di una piscina, ascensori, sicurezza, paesaggistica e altri servizi. Il costo medio di tali servizi varia da 50 a 150 euro al mese, ma nei complessi di lusso può raggiungere i 300-400 euro al mese.

Cipro non ha imposte sul patrimonio, imposte sulla proprietà di seconde case o immobili successivi, né imposte di successione. Ciò rende Cipro una delle giurisdizioni più attraenti in Europa per la proprietà immobiliare a lungo termine. I proprietari sono inoltre esenti dall’obbligo di dichiarazione annuale se l’immobile non è utilizzato a fini commerciali e non genera reddito.

Se l’immobile è utilizzato a scopo di lucro, ad esempio se viene affittato, il proprietario è tenuto a dichiarare il reddito e a pagare la corrispondente imposta sul reddito, oltre a tasse speciali. Per le persone fisiche residenti si applicano aliquote progressive dell’imposta sul reddito e contributi speciali ai sistemi sanitario e di difesa. Per le persone giuridiche, i redditi da locazione sono inclusi nella base imponibile totale della società e sono soggetti all’imposta sulle società con un’aliquota del 12,5%.

Pertanto, possedere un immobile a Cipro non comporta oneri fiscali significativi. Lo Stato non applica un’imposta annuale sugli immobili e l’onere finanziario principale è limitato a moderate tasse comunali e spese di gestione. Ciò rende Cipro uno dei paesi dell’UE più favorevoli per la conservazione a lungo termine del capitale sotto forma di beni immobili, soprattutto in termini di ottimizzazione fiscale e facilità di amministrazione.

Imposte sugli affitti immobiliari a breve termine a Cipro

Nel 2025, Cipro mantiene un regime fiscale interessante per i proprietari che affittano immobili a breve termine, ma l’attività in questo settore richiede il rigoroso rispetto delle norme fiscali e amministrative. La legislazione regola l’affitto di appartamenti e case attraverso piattaforme online come Airbnb e Booking.com e richiede ai proprietari di registrare i loro immobili in un apposito registro statale.

Qualsiasi proprietario che intenda affittare un alloggio per meno di 30 giorni deve registrarsi presso il Registro degli affitti a breve termine, gestito dal Ministero del Turismo di Cipro. Dopo la registrazione, a ogni immobile viene assegnato un numero unico, che deve essere indicato in tutti gli annunci pubblicitari. Senza registrazione, l’attività di affitto a breve termine è considerata illegale e può comportare responsabilità amministrative, tra cui multe fino a 5.000 euro e la sospensione dell’attività.

Dal punto di vista fiscale, i redditi derivanti dagli affitti a breve termine sono riconosciuti come redditi da attività economica e sono soggetti a tassazione a seconda dello status del proprietario – persona fisica o giuridica – e della sua residenza fiscale. Per le persone fisiche residenti si applica un’aliquota fiscale progressiva: 0% sui redditi fino a 19.500 euro, 20% sui redditi da 19.501 a 28.000 euro, 25% sui redditi da 28.001 a 36.000 euro, 30% sui redditi da 36.001 a 60.000 euro e 35% sui redditi superiori a 60.000 euro.

Inoltre, ai residenti domiciliati in Irlanda viene applicato un contributo speciale per la difesa. Tutti i redditi da locazione, indipendentemente dalla loro durata, sono inoltre soggetti a un contributo obbligatorio al Sistema Sanitario Generale (GHS) con un’aliquota del 2,65%.

Particolare attenzione va prestata all’imposta sul valore aggiunto. Nei casi in cui il reddito totale derivante da affitti a breve termine superi la soglia di 15.600 € all’anno, il proprietario è tenuto a registrarsi come soggetto passivo IVA e ad applicare un’imposta del 9% sui servizi di alloggio a breve termine. Questa regola si applica ai proprietari che forniscono alloggio a turisti o viaggiatori d’affari se i servizi sono di natura sistematica. In questo caso, il proprietario ha diritto a dedurre l’IVA sulle spese relative alla manutenzione e al funzionamento dell’immobile.

Le persone giuridiche che affittano immobili a breve termine sono soggette all’imposta sulle società sui profitti netti con un’aliquota del 12,5%. Inoltre, se la società ha lo status di residente fiscale a Cipro, sul reddito possono essere addebitati un contributo al sistema sanitario e un prelievo al fondo di difesa. I proprietari sono tenuti a tenere un registro delle entrate e delle spese relative alle attività di locazione e a presentare una dichiarazione dei redditi annuale. I redditi derivanti da locazioni a breve termine sono inclusi nella base imponibile totale e possono essere ridotti di spese documentate quali riparazioni, pulizie, utenze, pubblicità e commissioni delle piattaforme di prenotazione.

Pertanto, quando si affitta un immobile a Cipro a breve termine, il proprietario deve tenere conto di tre aspetti fiscali fondamentali: l’imposta sul reddito, i prelievi speciali (SDC e GHS) e, se viene superata la soglia stabilita, l’imposta sul valore aggiunto. Nonostante gli obblighi di registrazione e di dichiarazione fiscale, il carico fiscale complessivo rimane moderato e la possibilità di dedurre l’IVA sulle spese rende questa attività redditizia per i proprietari immobiliari che si concentrano sul mercato turistico.

Imposte sugli affitti immobiliari a lungo termine a Cipro

Nel 2025, la tassazione dei redditi derivanti dagli affitti immobiliari a lungo termine a Cipro rimane stabile e favorevole per i proprietari. La legislazione del paese distingue chiaramente tra affitti a breve e a lungo termine: se un immobile viene affittato per più di 30 giorni e non è destinato ad alloggi turistici temporanei, tale affitto non è considerato un’attività alberghiera e non è soggetto all’IVA.

I redditi derivanti da locazioni a lungo termine sono riconosciuti come redditi passivi da proprietà immobiliari e sono soggetti all’inclusione nella base imponibile del proprietario. Per le persone fisiche residenti fiscalmente a Cipro si applica una scala progressiva dell’imposta sul reddito:

Per i non residenti, sono tassabili solo i redditi percepiti da fonti situate a Cipro. Tuttavia, i non residenti non hanno diritto alle stesse detrazioni fiscali e alle stesse indennità disponibili per i residenti.

Inoltre, ai residenti domiciliati si applica un contributo speciale per la difesa (SDC). Esso ammonta al 2,25% dell’affitto totale. Questo prelievo è destinato a finanziare programmi nazionali e si applica solo ai residenti con domicilio fiscale cipriota. Oltre all’SDC, tutti i proprietari, sia persone fisiche che giuridiche, sono tenuti a versare un contributo al Sistema Sanitario Generale (GHS). L’aliquota è pari al 2,65% del reddito da locazione. Il contributo viene trattenuto in aggiunta all’imposta sul reddito e all’SDC ed è pagabile annualmente al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi.

Le persone giuridiche residenti a Cipro che affittano immobili a lungo termine sono soggette all’imposta sulle società con un’aliquota del 12,5% sull’utile netto, ovvero al netto delle spese documentate relative alla manutenzione e alla gestione dell’immobile. Il reddito delle società può anche essere soggetto a un contributo per l’assicurazione sanitaria e a un prelievo per il fondo di difesa se la società è residente fiscale nel paese.

Il reddito da locazione può essere ridotto di una serie di spese direttamente correlate alla gestione dell’immobile. Queste includono le utenze, le riparazioni e la manutenzione, le spese di gestione, l’assicurazione dell’immobile e l’ammortamento. È importante che tutte le spese siano documentate e riportate nella contabilità. Dal punto di vista dell’IVA, gli affitti di immobili residenziali a lungo termine sono esenti da tassazione, il che rende questo tipo di affitto più facile da amministrare. Tuttavia, gli affitti di immobili commerciali possono essere soggetti all’IVA con un’aliquota del 19% se le parti della transazione hanno volontariamente concordato di includere l’imposta e hanno registrato il contratto di conseguenza.

Pertanto, il carico fiscale totale sul reddito derivante da locazioni a lungo termine per le persone fisiche residenti a Cipro è costituito dall’imposta sul reddito, dall’imposta sulla difesa e dai contributi per l’assicurazione sanitaria. Per le persone giuridiche si applica l’imposta sulle società con la possibilità di dedurre le spese. Cipro mantiene uno dei regimi fiscali più trasparenti e favorevoli in materia di redditi da locazione nell’Unione Europea, offrendo al contempo flessibilità e requisiti amministrativi minimi per i proprietari di immobili.

Imposte sulla vendita di immobili da parte di persone fisiche a Cipro

Nel 2025, la tassazione delle vendite immobiliari da parte di persone fisiche a Cipro è regolata dalle disposizioni dell’imposta sulle plusvalenze (CGT). Questa imposta è applicata solo sulla cessione di immobili situati a Cipro e si applica indipendentemente dal fatto che il venditore sia residente fiscale nel paese o meno. L’imposta è pagata sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto dell’immobile, rettificato per le spese documentate relative al suo acquisto, manutenzione e miglioramento.

L’aliquota base dell’imposta sulle plusvalenze è del 20%. Nel calcolo della base imponibile, è consentito dedurre dall’importo del profitto i costi dei servizi legali, le imposte di bollo, le spese di registrazione, le commissioni di agenzia, le spese di miglioramento del capitale (riparazioni, ricostruzioni, ampliamenti) e l’indicizzazione dei costi in linea con l’inflazione. Pertanto, l’imposta non viene applicata sull’importo totale della vendita, ma solo sulle plusvalenze nette effettivamente percepite dal proprietario.

Sono previste alcune esenzioni e agevolazioni per le persone fisiche, che consentono loro di ridurre o eliminare completamente il carico fiscale. L’esenzione principale è concessa in caso di vendita della propria abitazione principale. Se il proprietario possiede l’immobile da almeno cinque anni e vi ha vissuto in modo permanente per almeno tre anni, ha diritto a un’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze fino a 85.430 euro. Tale esenzione si applica una sola volta nella vita e non si applica agli immobili acquistati a fini di investimento.

Per la vendita di altri immobili che non sono la residenza principale, si applica un’esenzione standard fino a 17.086 euro. Inoltre, in caso di vendita di terreni agricoli utilizzati dal proprietario per l’agricoltura, può essere applicata un’ulteriore esenzione fino a 25.629 euro. Tutte le esenzioni sono personali e non possono essere combinate: il venditore ha il diritto di scegliere un’esenzione a seconda della natura dell’immobile. Se l’immobile è stato acquistato prima del 1° gennaio 1980, la valutazione a tale data viene utilizzata come valore di base per il calcolo delle plusvalenze, il che riduce significativamente la base imponibile. Inoltre, in caso di eredità di un immobile, l’imposta sulle plusvalenze non viene applicata al momento del trasferimento della proprietà, ma viene applicata quando l’erede successivamente vende l’immobile.

Va notato che l’imposta sulle plusvalenze si applica solo agli immobili situati a Cipro. Se un residente fiscale cipriota vende un immobile situato al di fuori del paese, tale reddito non è soggetto all’imposta sulle plusvalenze a Cipro. Dopo aver calcolato l’imposta, il soggetto è tenuto a presentare una dichiarazione di vendita alle autorità fiscali e a pagare l’imposta entro 30 giorni dalla data della transazione. In caso contrario, saranno applicate sanzioni e interessi di mora. A parte l’imposta sulle plusvalenze, non ci sono altre imposte obbligatorie sulla vendita di immobili da parte di persone fisiche. L’imposta sul valore aggiunto sulle vendite si applica solo agli immobili nuovi venduti dai costruttori e non si applica ai proprietari privati che vendono case acquistate in precedenza. Non ci sono inoltre imposte sul trasferimento di proprietà o tasse governative, ad eccezione di eventuali spese notarili e di registrazione.

Pertanto, quando una persona fisica vende un immobile a Cipro, il principale onere fiscale è il pagamento dell’imposta sulle plusvalenze con un’aliquota del 20%. L’esistenza di un’ampia gamma di esenzioni, nonché la possibilità di tenere conto di tutte le spese correlate, rendono il sistema fiscale cipriota flessibile e favorevole per i proprietari. In combinazione con l’assenza di imposte di successione e sul patrimonio, Cipro rimane una delle giurisdizioni più attraenti per la proprietà a lungo termine e la successiva vendita di immobili.

Imposte sulla vendita di immobili da parte di una società a Cipro

Nel 2025, uno dei regimi fiscali più trasparenti e prevedibili dell’Unione Europea si applica alla vendita di immobili da parte di una persona giuridica a Cipro. Tutte le transazioni che comportano la vendita di immobili situati nel paese sono regolate dalle norme relative all’imposta sulle società e all’imposta sulle plusvalenze. Se l’immobile è iscritto nel bilancio di una società cipriota ed è stato utilizzato per scopi commerciali, il profitto derivante dalla sua vendita è considerato reddito commerciale. In questo caso, è soggetto all’imposta sulle società con un’aliquota del 12,5%, una delle più basse dell’UE. Nel calcolo della base imponibile, la società ha il diritto di dedurre le spese documentate relative all’acquisto, alla manutenzione e alla gestione dell’immobile, nonché gli ammortamenti. Ciò consente una significativa riduzione del carico fiscale.

Se l’immobile non è stato utilizzato nelle attività operative della società, ma è stato considerato un bene di investimento, il profitto derivante dalla sua vendita è soggetto all’imposta sulle plusvalenze (CGT) con un’aliquota del 20%. Questa imposta è calcolata sulla base della differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto iniziale, tenendo conto di tutte le spese ammissibili. Allo stesso tempo, la legislazione fiscale cipriota consente di adeguare il prezzo di acquisto all’inflazione, il che riduce ulteriormente l’importo dell’imposta. Per le società residenti a Cipro si applica il principio della tassazione mondiale, ovvero l’imposta sulle società viene applicata sui redditi derivanti dalla vendita di immobili sia a Cipro che all’estero. Tuttavia, l’imposta sulle plusvalenze (CGT) viene applicata esclusivamente alle transazioni che riguardano immobili situati a Cipro. Se una società cipriota vende un immobile situato al di fuori del paese, il profitto derivante da tale vendita è incluso nella base imponibile totale ed è soggetto solo all’imposta sulle società, senza l’applicazione della CGT.

Nei casi in cui una società cipriota possiede immobili tramite società controllate o holding, le norme relative all’imposta sulle plusvalenze si applicano alla vendita di azioni. Se la parte attiva della società le cui azioni vengono vendute consiste principalmente in immobili ciprioti, l’imposta sulle plusvalenze viene applicata anche se l’oggetto della transazione sono le azioni piuttosto che l’immobile stesso. Questa misura impedisce l’elusione fiscale attraverso strutture societarie. Oltre all’imposta sulle società o all’imposta sulle plusvalenze, la vendita di immobili da parte di una società può dar luogo a passività fiscali relative all’imposta sul valore aggiunto (IVA). Se l’immobile è nuovo e viene venduto da un promotore immobiliare, si applica l’aliquota IVA standard del 19%. La vendita di immobili secondari è esente da IVA se l’imposta è già stata pagata al momento dell’acquisto iniziale. In questo caso, la società è tenuta a pagare solo l’imposta di bollo e le spese relative al trasferimento della proprietà.

Dopo aver calcolato gli oneri fiscali, l’utile residuo dopo il pagamento delle imposte può essere distribuito tra gli azionisti sotto forma di dividendi. Quando si pagano dividendi a persone residenti a Cipro, viene applicato un contributo speciale per la difesa (SDC) con un’aliquota del 17% dell’importo del dividendo. Se i dividendi sono pagati a non residenti, non viene applicata alcuna ritenuta alla fonte, rendendo Cipro una delle giurisdizioni più vantaggiose per possedere e disporre di immobili attraverso una società. In totale, il carico fiscale su una società che vende immobili a Cipro consiste in un’imposta sulle società del 12,5% (o una CGT del 20% se l’immobile non è stato utilizzato per scopi commerciali), un’eventuale IVA del 19% sulla vendita di nuovi immobili e un SDC del 17% sulla distribuzione degli utili sotto forma di dividendi. Allo stesso tempo, la società ha la possibilità di ottimizzare la propria base imponibile attraverso spese e ammortamenti, nonché di evitare la doppia imposizione grazie alla rete di accordi internazionali esistenti a Cipro.

Pertanto, quando una persona giuridica vende un immobile a Cipro, si applica un regime fiscale equilibrato, che garantisce allo Stato entrate stabili e alle imprese prevedibilità e flessibilità. La bassa aliquota dell’imposta sulle società, l’assenza di ritenute alla fonte sui dividendi e la possibilità di ottimizzare gli utili rendono Cipro una delle giurisdizioni europee più attraenti per investire e gestire beni immobiliari.