Imposte sulla proprietà in Bulgaria 2025

In Bulgaria, tutti i proprietari immobiliari, indipendentemente dalla cittadinanza e dallo status di residenza, sono tenuti a pagare un’imposta annuale sugli immobili. L’imposta si applica sia alle persone fisiche che alle persone giuridiche che possiedono immobili residenziali o commerciali nel Paese. Oltre all’imposta annuale, al momento dell’acquisto di un immobile è dovuta un’imposta sul trasferimento di proprietà e possono sorgere ulteriori obblighi fiscali in caso di locazione o vendita di un immobile, tra cui l’imposta sul reddito e l’imposta sulle plusvalenze.

La base per il calcolo dell’imposta annuale è il valore stimato dell’immobile, determinato dal comune locale. Per le persone fisiche si utilizza la cosiddetta “valutazione fiscale”, mentre per le società si utilizza il valore contabile o la valutazione stabilita dal comune. Le aliquote fiscali sono fissate dalle autorità locali e possono variare da regione a regione. Nel 2025, l’aliquota media varia dallo 0,1% allo 0,45% del valore stimato. Nelle grandi città come Sofia, l’aliquota è di circa lo 0,32%, a Burgas di circa lo 0,25% e a Varna di circa lo 0,15%. L’imposta viene pagata annualmente, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia utilizzato o meno. Di solito ci sono due opzioni di pagamento: un pagamento unico entro la fine di marzo o quattro rate uguali entro la fine di marzo, giugno, settembre e dicembre. I comuni offrono uno sconto del 5% per il pagamento completo entro il 31 marzo. È prevista una concessione per la residenza principale di un individuo: l’aliquota può essere ridotta al 50% dell’aliquota standard. Gli edifici di proprietà dello Stato o del comune sono esenti da imposta se non sono utilizzati per scopi commerciali, così come le strutture religiose, scolastiche e alcune altre strutture sociali.

Al momento dell’acquisto di un immobile, è dovuta un’imposta comunale sul trasferimento di proprietà. La sua aliquota dipende dalla regione e varia dallo 0,1% al 3% del valore stimato o contrattuale (a seconda di quale sia il più alto). I costi aggiuntivi includono le spese notarili, le spese di registrazione e i servizi di registrazione tecnica. In diversi comuni si registra una tendenza ad aumentare le aliquote di questa imposta nel 2025. I redditi derivanti dalla locazione di immobili sono soggetti all’imposta sul reddito con un’aliquota del 10%. Se l’immobile è affittato tramite una persona giuridica, si applicano gli stessi principi fiscali. In caso di vendita di un immobile, le plusvalenze sono tassate con un’aliquota del 10% – la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto documentato, tenendo conto delle spese ammissibili. La legge prevede l’esenzione fiscale sulla vendita di un immobile residenziale di proprietà da più di tre anni, o di non più di due immobili di proprietà da più di cinque anni. Va notato che l’imposta annuale sugli immobili viene pagata insieme alla tassa comunale per la raccolta dei rifiuti, che viene calcolata separatamente ma riscossa come parte di un unico documento di pagamento. L’importo totale di questi pagamenti dipende dal comune specifico e dalla categoria di immobile. Nella maggior parte dei casi, la base imponibile è significativamente inferiore al valore di mercato, il che riduce l’effettivo onere fiscale.

Per gli investitori stranieri, la Bulgaria rimane uno dei paesi più convenienti in Europa in termini di tassazione immobiliare. Le aliquote fiscali sono moderate, le regole sono trasparenti e i vantaggi della proprietà a lungo termine rendono il mercato attraente sia per i privati che per le aziende che investono in immobili residenziali e commerciali.

Gli avvocati di Regulated United Europe assistono gli investitori stranieri in Bulgaria nella valutazione degli oneri fiscali, nella preparazione dei calcoli per immobili specifici e nell’ottimizzazione della struttura della proprietà immobiliare attraverso persone giuridiche, il che riduce significativamente i costi totali di manutenzione e successiva vendita dei beni.

Imposte sull’acquisto di immobili in Bulgaria

Quando si acquista un immobile in Bulgaria, l’acquirente è tenuto a pagare una serie di imposte e tasse relative al trasferimento della proprietà. Il principale pagamento obbligatorio è l’imposta sull’acquisto di immobili, che viene riscossa a favore del comune in cui si trova l’immobile. L’importo dell’imposta è determinato dalle autorità locali e varia dallo 0,1% al 3% del valore della transazione. Per il calcolo viene utilizzato il valore di mercato o il valore catastale, a seconda di quale dei due è più alto. Nella maggior parte dei casi, l’imposta è di circa il 2,5% a Sofia, circa il 2% a Varna e Plovdiv e può raggiungere il 3% in località turistiche come Burgas o Nessebar. Questa imposta viene pagata al momento della registrazione della transazione presso un notaio. L’acquirente versa l’importo al bilancio comunale prima di firmare l’atto notarile, dopodiché il notaio fornisce la conferma del pagamento, necessaria per la registrazione della proprietà nel catasto.

Oltre all’imposta sull’acquisto, l’acquirente paga le spese notarili, che sono calcolate in base al valore dell’immobile e sono regolate dalle tariffe statali. In media, i servizi notarili costano tra lo 0,1% e l’1,5% del prezzo dell’immobile. Inoltre, viene pagata una tassa di registrazione al catasto, che di solito è pari allo 0,1% del valore della transazione. Pertanto, i costi totali per l’acquisto di un immobile in Bulgaria (comprese l’imposta di acquisto, le spese notarili e di registrazione) sono in media compresi tra il 2,5% e il 5% del valore totale dell’immobile. Se la transazione viene effettuata tramite una persona giuridica, potrebbero esserci costi aggiuntivi per la preparazione dei documenti societari, la verifica legale e il pagamento dei servizi di un rappresentante al momento della firma del contratto. In alcuni casi, le parti possono concordare la ripartizione dei costi tra l’acquirente e il venditore, ma come regola generale è l’acquirente a sostenere la maggior parte degli oneri fiscali.

Quando si acquista un immobile sul mercato primario – da un promotore immobiliare – può essere applicata l’imposta sul valore aggiunto (IVA) con un’aliquota del 20%. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, l’IVA è già inclusa nel prezzo specificato nel contratto di acquisto. Quando si acquista un immobile sul mercato secondario, l’IVA non viene applicata, poiché si considera che l’imposta sia già stata pagata al momento della prima vendita dell’immobile. Va inoltre notato che al momento del pagamento delle imposte e della registrazione della transazione, gli acquirenti stranieri sono tenuti a fornire una traduzione di tutti i documenti in bulgaro, effettuata da un traduttore giurato. Inoltre, dopo la registrazione dell’immobile, il nuovo proprietario deve comunicare l’acquisto al comune entro due mesi, in modo che l’imposta annuale sugli immobili e la tassa di raccolta dei rifiuti possano essere calcolate correttamente in futuro. Nel complesso, il carico fiscale per l’acquisto di un immobile in Bulgaria rimane moderato rispetto alla maggior parte dei paesi dell’Unione Europea. Un sistema di calcolo trasparente, aliquote fiscali comunali fisse e nessun pagamento obbligatorio nascosto rendono il processo di acquisto di un immobile prevedibile e sicuro per gli investitori stranieri.

Costo dei servizi legali per l’acquisto di immobili in Bulgaria

Il costo dei servizi legali per l’acquisto di immobili in Bulgaria dipende dalla complessità della transazione, dal tipo di immobile e dall’entità dell’assistenza fornita. In media, un pacchetto base di servizi, che include l’ispezione dell’immobile, l’analisi dei documenti di proprietà, la preparazione di un contratto preliminare e la partecipazione di un avvocato alla firma dell’atto notarile, parte da 400 euro. Un’assistenza più completa, che include la completa interazione con il notaio, la preparazione di tutti i documenti, la verifica dei gravami e la registrazione della proprietà nel catasto, costa tra i 600 e i 700 euro. Nei casi in cui la transazione comporti aspetti aggiuntivi, come l’acquisto tramite una società, la redazione di una procura, il coinvolgimento di un interprete o la preparazione di documenti per una banca estera, il costo può aumentare fino a 1.000 euro o più.

Alcuni studi legali offrono tariffe fisse per singoli servizi: la consulenza su questioni relative all’acquisto di immobili è solitamente stimata tra 60 e 150 euro, la preparazione di un contratto preliminare costa circa 150-250 euro e l’assistenza completa per la transazione varia da 500 a 700 euro. Tuttavia, il costo delle spese notarili e di registrazione, della traduzione dei documenti, dell’apostille e dei servizi dell’agente immobiliare non è solitamente incluso nella parcella legale e viene pagato separatamente. L’assistenza legale per una transazione in Bulgaria comprende diverse fasi fondamentali: verifica dello status giuridico dell’immobile, analisi della storia della proprietà, verifica dell’esistenza di debiti e ipoteche, preparazione e accordo di un contratto preliminare di acquisto, redazione del contratto principale per la notarizzazione, rappresentanza degli interessi del cliente davanti al notaio e successiva registrazione della proprietà. Se necessario, l’avvocato fornisce anche la traduzione dei documenti in bulgaro, redige le procure e supervisiona l’iscrizione dell’immobile nel catasto.

L’assistenza legale è particolarmente importante per gli acquirenti stranieri, in quanto aiuta a evitare i rischi associati a venditori senza scrupoli, alla mancanza di permessi di costruzione o a modifiche non registrate alla planimetria.
Un avvocato esperto verifica che la transazione sia conforme alla legge bulgara, tutela gli interessi del cliente durante i pagamenti e garantisce la purezza giuridica dell’immobile fino al completamento della registrazione. Nel complesso, il costo dei servizi legali per l’acquisto di un immobile in Bulgaria rimane moderato rispetto ad altri paesi dell’Unione Europea e la loro disponibilità garantisce la sicurezza della transazione e riduce al minimo i potenziali rischi.

Costo dei servizi notarili per l’acquisto di immobili in Bulgaria

Il costo dei servizi notarili per l’acquisto di immobili in Bulgaria è fissato in base alle tariffe statali e dipende dal costo dell’immobile. Il pagamento al notaio viene effettuato al momento della firma dell’atto notarile, che conferma il trasferimento della proprietà. Il costo medio dei servizi varia dallo 0,1% all’1,5% del prezzo contrattuale dell’immobile. Per comprendere la struttura delle spese, è possibile fare riferimento alle seguenti fasce: per immobili del valore di 100.000 euro, la tariffa è di circa 375-400 euro, mentre per immobili di valore superiore a 200.000 euro è di circa 600-700 euro. L’importo massimo delle spese notarili previsto dalla legge non supera i 3.000 euro circa.

Va notato che alle spese notarili si aggiunge l’imposta sul valore aggiunto (IVA) del 20%. Inoltre, il notaio può addebitare un costo aggiuntivo per i servizi di un interprete (nel caso di un acquirente straniero), per la preparazione dell’atto notarile, la verifica dei documenti di proprietà e la produzione di copie autenticate. Le spese notarili vengono pagate prima della firma del contratto di acquisto e il notaio è responsabile della corretta esecuzione e del trasferimento dei documenti per la registrazione della transazione presso le autorità catastali. Senza l’autenticazione notarile, il trasferimento della proprietà di un immobile in Bulgaria è considerato non valido, pertanto la partecipazione di un notaio è un elemento obbligatorio di qualsiasi transazione.

Pertanto, il costo dei servizi notarili per l’acquisto di un immobile in Bulgaria varia solitamente da 200 a 700 euro, a seconda del valore dell’immobile e della complessità della transazione. L’assistenza notarile è particolarmente importante per gli stranieri, poiché il notaio non solo certifica la transazione, ma controlla anche la correttezza di tutte le procedure legali, garantendo la legalità del trasferimento di proprietà.

Il costo dei servizi di un agente immobiliare per l’acquisto di un immobile in Bulgaria

Il costo dei servizi di un agente immobiliare per l’acquisto di un immobile in Bulgaria è solitamente compreso tra il 2,5% e il 3% del prezzo della transazione. In alcuni casi, soprattutto quando si assiste un acquirente straniero o quando si acquistano immobili di maggiore complessità, la commissione può raggiungere il 4-5%. Quando si acquistano immobili poco costosi, le agenzie a volte fissano una tariffa fissa minima, che di solito è di circa 700-800 euro. La commissione dell’agente immobiliare viene pagata al momento della transazione, dopo la firma del contratto preliminare o dell’atto notarile. Nella maggior parte dei casi, il costo dei servizi è a carico dell’acquirente, ma a volte le parti concordano di dividere la commissione in parti uguali tra l’acquirente e il venditore.

L’elenco standard dei servizi forniti da un’agenzia immobiliare comprende la selezione di immobili idonei, l’organizzazione di visite, la negoziazione con il venditore, la verifica del prezzo di mercato, la preparazione e la concordanza di un contratto preliminare di acquisto e l’accompagnamento del cliente fino alla stipula della transazione. Alcune agenzie offrono anche servizi aggiuntivi: verifica dello stato giuridico dell’immobile, ottenimento di certificati dal catasto e dalle autorità fiscali, traduzione di documenti, assistenza nell’apertura di un conto bancario e stipula di un’assicurazione sull’immobile. Questi servizi aggiuntivi possono essere inclusi nel pacchetto complessivo o pagati separatamente, a seconda dei termini del contratto di agenzia.

Prima di iniziare a lavorare con un agente immobiliare, si consiglia di stipulare un contratto scritto che specifichi l’importo della commissione, l’ambito dei servizi forniti, la procedura di pagamento e la durata del contratto. Ciò è particolarmente importante per gli acquirenti stranieri al fine di evitare malintesi e doppie commissioni.
Nella scelta di un’agenzia, è necessario prestare attenzione alla sua licenza, all’esperienza nel lavorare con clienti stranieri e alla reputazione. In generale, i servizi degli agenti immobiliari in Bulgaria rimangono relativamente economici rispetto ad altri paesi dell’Unione Europea e il loro coinvolgimento contribuisce a ridurre significativamente i rischi nell’acquisto di immobili, soprattutto quando la transazione viene completata a distanza.

Tasse sulla proprietà immobiliare in Bulgaria

La proprietà immobiliare in Bulgaria è soggetta a tasse e imposte locali annuali, regolate dalle autorità municipali. Il principale pagamento obbligatorio è l’imposta sulla proprietà, che viene applicata ai proprietari di immobili residenziali, commerciali e terreni. Sia i cittadini bulgari che gli stranieri sono tenuti a pagare questa tassa, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia utilizzato o meno. L’importo dell’imposta è determinato in base al valore catastale (stimato) dell’immobile stabilito dal comune locale. Questa valutazione è solitamente inferiore al prezzo di mercato, in genere circa il 50-70% di esso, il che rende l’onere fiscale effettivo relativamente moderato. Le aliquote fiscali sono stabilite dalle autorità locali e variano dallo 0,1% allo 0,45% del valore stimato dell’immobile. Ad esempio, a Sofia l’aliquota media è di circa lo 0,32%, a Burgas di circa lo 0,25% e a Varna di circa lo 0,15%.

L’imposta viene pagata annualmente, indipendentemente dal fatto che il proprietario risieda in Bulgaria o affitti l’immobile. L’imposta può essere pagata in un’unica soluzione entro la fine di marzo dell’anno in corso o in quattro rate uguali durante l’anno, entro la fine di marzo, giugno, settembre e dicembre. È previsto uno sconto del 5% se l’intero importo dell’imposta viene pagato entro il 31 marzo. Sono previste agevolazioni per la residenza principale del proprietario: se l’immobile è registrato come residenza principale, l’aliquota fiscale può essere ridotta del 50%. L’esenzione fiscale si applica anche a determinate categorie di immobili di proprietà di enti governativi, organizzazioni religiose, scuole e fondazioni di beneficenza, a condizione che gli immobili non siano utilizzati per attività commerciali.

Oltre all’imposta sugli immobili, i proprietari sono tenuti a pagare una tassa annuale per la raccolta dei rifiuti urbani. L’importo è determinato dalle autorità locali e calcolato in base alle dimensioni dell’immobile o al numero di residenti. Questa tassa viene addebitata contemporaneamente all’imposta sugli immobili ed entrambi i pagamenti sono indicati su un’unica fattura. I proprietari stranieri devono comunicare al comune l’acquisto di un immobile entro due mesi dalla firma dell’atto notarile, in modo che le autorità fiscali possano calcolare gli oneri annuali. La registrazione tardiva può comportare multe e sanzioni.

Nel complesso, il carico fiscale sulla proprietà immobiliare in Bulgaria rimane uno dei più bassi dell’Unione Europea. Un sistema di calcolo semplice, l’assenza di costi nascosti e aliquote moderate rendono la proprietà immobiliare attraente per gli investitori stranieri, soprattutto a lungo termine.

Tasse sugli affitti immobiliari a breve termine in Bulgaria

Gli affitti immobiliari a breve termine in Bulgaria, ovvero per meno di sei mesi, sono considerati un’attività commerciale e sono soggetti a tassazione in conformità con la legislazione del paese. I proprietari, siano essi persone fisiche o giuridiche, sono tenuti a dichiarare i redditi da locazione e a pagare le relative imposte. Se l’immobile è affittato da una persona fisica non registrata come imprenditore, il reddito da locazione è soggetto all’imposta sul reddito con un’aliquota del 10%. In questo caso, è consentita una detrazione del 10% del reddito percepito senza prove documentali. Pertanto, la base imponibile è pari al 90% del reddito effettivo. Ad esempio, se il proprietario ha percepito 5.000 euro nell’anno, l’importo imponibile sarebbe di 4.500 euro e l’imposta dovuta sarebbe di 450 euro.

Se il proprietario affitta l’immobile regolarmente e a scopo di lucro, è tenuto a registrarsi presso le autorità fiscali come imprenditore individuale o a costituire una persona giuridica.
In questo caso, il reddito è soggetto all’imposta sulle società con un’aliquota del 10% ed è anche soggetto all’IVA se il fatturato annuo supera i 100.000 lev (circa 51.000 sterline). Al momento della registrazione ai fini IVA, il proprietario è tenuto ad applicare l’imposta sul valore aggiunto con un’aliquota del 20% sui servizi forniti.

Le stesse norme fiscali si applicano ai proprietari che affittano i loro immobili tramite piattaforme online (come Booking.com o Airbnb). Le autorità fiscali bulgare hanno il diritto di richiedere informazioni sui redditi percepiti tramite tali piattaforme e di controllarne la dichiarazione. Il mancato pagamento delle imposte può comportare multe e sanzioni. Oltre all’imposta sul reddito, i proprietari sono tenuti a pagare un’imposta annuale sugli immobili e una tassa comunale per la raccolta dei rifiuti, anche se l’immobile è utilizzato esclusivamente a fini di locazione. Questi pagamenti sono riscossi nel luogo in cui si trova l’immobile e non dipendono dal numero di giorni di affitto all’anno.

Se l’immobile viene affittato a breve termine come alloggio turistico, deve essere registrato presso il comune e deve essere ottenuto un permesso per le attività turistiche. In alcune regioni è inoltre necessario registrare l’immobile presso il Ministero del Turismo bulgaro. Il mancato rispetto di tale obbligo può comportare multe e il divieto di affittare l’immobile. La tassazione degli affitti a breve termine in Bulgaria è trasparente e flessibile: l’aliquota dell’imposta sul reddito è del 10%, il che rende l’affitto redditizio anche con bassi tassi di occupazione. Allo stesso tempo, con una corretta registrazione e il rispetto degli obblighi fiscali, il proprietario può utilizzare una serie di strumenti legali per ottimizzare la base imponibile.

Imposte sugli affitti immobiliari a lungo termine in Bulgaria

L’affitto a lungo termine di immobili in Bulgaria, ovvero per un periodo superiore a sei mesi, è regolato dalla legislazione fiscale e richiede la dichiarazione dei redditi. A differenza degli affitti a breve termine, che sono considerati un’attività commerciale, gli affitti a lungo termine sono più spesso considerati come redditi privati derivanti dalla proprietà immobiliare e non richiedono la registrazione obbligatoria come imprenditore individuale. I redditi percepiti da una persona fisica derivanti dall’affitto a lungo termine di immobili sono soggetti all’imposta sul reddito con un’aliquota fissa del 10%. Allo stesso tempo, il sistema fiscale bulgaro prevede la possibilità di applicare una detrazione standard del 10% dell’importo del reddito percepito senza la necessità di presentare documenti giustificativi. Pertanto, il 90% del reddito effettivo è soggetto a tassazione. Ad esempio, con un reddito annuo da locazione di 10.000 euro, la base imponibile sarà di 9.000 euro e l’importo dell’imposta dovuta sarà di 900 euro.

L’imposta è calcolata sulla base della dichiarazione dei redditi, che deve essere presentata alle autorità fiscali entro la fine di aprile dell’anno successivo a quello di riferimento. Il pagamento viene effettuato in un’unica soluzione o in due rate, a seconda dell’importo e del metodo di pagamento scelto. Le norme fiscali sono identiche per i residenti bulgari e i non residenti che possiedono immobili nel paese.

Se il proprietario dell’immobile stipula sistematicamente contratti di locazione a lungo termine o gestisce diversi immobili, le autorità fiscali possono riconoscere tale attività come imprenditoriale. In questo caso, sarà necessaria la registrazione come persona fisica – imprenditore o la creazione di una persona giuridica, con il pagamento dell’imposta sulle società ad un’aliquota del 10%. Se il reddito annuo supera i 100.000 BGN (circa 51.000 euro), sussiste anche l’obbligo di registrarsi come soggetto passivo IVA, sebbene questa norma non si applichi alla maggior parte dei proprietari privati.

È importante notare che, oltre all’imposta sul reddito, il proprietario dell’immobile continua a pagare l’imposta annuale sugli immobili e la tassa sulla raccolta dei rifiuti, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia affittato o meno. Queste imposte sono obbligatorie e vengono riscosse dal comune in cui si trova l’immobile. In Bulgaria, i proprietari hanno il diritto di stipulare un contratto di locazione scritto, che può essere autenticato da un notaio per una maggiore tutela legale. Ciò è particolarmente importante per i contratti di locazione a lungo termine, poiché l’autenticazione notarile garantisce che il contratto possa essere registrato rapidamente e tutela gli interessi delle parti in caso di controversia.

Il sistema fiscale bulgaro rende gli affitti a lungo termine una forma di investimento finanziariamente vantaggiosa: l’aliquota fiscale è bassa e la rendicontazione è semplice e trasparente. Con contratti redatti correttamente e dichiarazioni dei redditi tempestive, gli investitori stranieri possono ottenere un reddito stabile dall’affitto di immobili senza dover affrontare un onere fiscale eccessivo.

Imposte sulla vendita di immobili in Bulgaria

Quando si vende un immobile in Bulgaria, il proprietario è tenuto a tenere conto degli obblighi fiscali associati al reddito derivante dalla transazione. La tassazione dipende dallo status del proprietario (persona fisica o giuridica), dalla durata della proprietà dell’immobile e dalla natura del suo utilizzo. Le persone fisiche che possiedono immobili sono soggette all’imposta sulle plusvalenze con un’aliquota del 10%. L’imposta è calcolata sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto documentato, aumentato dell’importo delle spese relative all’acquisto e al miglioramento dell’immobile (ad esempio, riparazioni, spese notarili, imposte di acquisto). Ad esempio, se l’immobile è stato acquistato per 100.000 euro e venduto per 130.000 euro, e le spese documentate ammontano a 5.000 euro, la base imponibile sarà di 25.000 euro e l’imposta dovuta sarà di 2.500 euro.

La legge bulgara prevede una serie di esenzioni dall’imposta sul reddito derivante dalla vendita di immobili. I proprietari sono esenti da imposta in due casi: se viene venduto un immobile residenziale di proprietà da più di tre anni o se vengono venduti non più di due immobili di proprietà da più di cinque anni. Queste esenzioni si applicano solo alle persone fisiche e a condizione che la vendita non sia sistematica. Se l’immobile appartiene a una persona giuridica, il reddito derivante dalla sua vendita è soggetto all’imposta sulle società con un’aliquota del 10% sull’importo totale dell’utile. In questo caso, le persone giuridiche sono tenute a tenere una contabilità e a presentare bilanci in conformità con i requisiti della legge bulgara. Per le società che possiedono immobili da molto tempo, l’imposta sul reddito può essere ridotta deducendo l’ammortamento o contabilizzando le spese sostenute.

Anche i non residenti in Bulgaria che vendono immobili nel paese sono tenuti a pagare l’imposta sulle plusvalenze con un’aliquota del 10%. L’imposta viene trattenuta e trasferita al bilancio bulgaro, indipendentemente dal paese di residenza del venditore. Se esiste un accordo di doppia imposizione tra la Bulgaria e il paese di residenza del proprietario, l’importo dell’imposta pagata in Bulgaria può essere accreditato nel paese di residenza al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi annuale. Oltre all’imposta sul reddito, sulla vendita di immobili sono dovute anche le normali spese amministrative, comprese le spese notarili e di registrazione. Il notaio verifica i documenti che certificano la proprietà, l’assenza di debiti e gravami e certifica la transazione. Tutte le spese relative alla vendita possono essere prese in considerazione nel calcolo del reddito imponibile.

La vendita di immobili è soggetta a dichiarazione obbligatoria. Il venditore è tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi entro la fine di aprile dell’anno successivo a quello della transazione. Le autorità fiscali hanno il diritto di richiedere documenti che confermino i costi di acquisto e di miglioramento dell’immobile e, in assenza di tale conferma, l’imposta viene calcolata sulla base della differenza totale tra il prezzo di acquisto e quello di vendita. Nel complesso, il sistema fiscale bulgaro rende la vendita di immobili piuttosto trasparente: un’aliquota fissa del 10% e chiari criteri di esenzione consentono ai proprietari di pianificare le transazioni con un rischio minimo. La proprietà di immobili per più di tre o cinque anni esenta di fatto la maggior parte delle persone fisiche dal pagamento dell’imposta sulle plusvalenze.

Imposte sulla vendita di immobili da parte di persone fisiche in Bulgaria

La vendita di immobili da parte di una persona fisica in Bulgaria è soggetta all’imposta sulle plusvalenze. Questa imposta si applica alla differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile e il prezzo di acquisto, rettificato per le spese documentate sostenute per l’acquisto e la proprietà dell’immobile. L’aliquota fiscale è uniforme e ammonta al 10%. La base imponibile è determinata come la differenza positiva tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, aumentata dell’importo delle spese per le spese notarili, le imposte di acquisto, le commissioni dell’agente immobiliare, le riparazioni o le migliorie, se tali spese sono confermate da documenti pertinenti. Ad esempio, se un privato ha acquistato un immobile per 120.000 euro, ha investito 10.000 euro in riparazioni e ha venduto l’immobile per 150.000 euro, il profitto di 20.000 euro sarebbe tassato e l’importo dell’imposta sarebbe di 2.000 euro.

La legge bulgara prevede agevolazioni fiscali per le persone fisiche che possiedono un immobile da molto tempo. L’esenzione dall’imposta sul reddito sulla vendita si applica in due casi: se viene venduto un immobile residenziale posseduto da più di tre anni o se vengono venduti non più di due immobili posseduti da più di cinque anni. In queste situazioni, l’imposta sul reddito non viene applicata, a condizione che la vendita non sia di natura commerciale regolare. Se un individuo possiede diversi immobili ed effettua frequenti operazioni di acquisto e vendita, le autorità fiscali possono classificare le sue attività come imprenditoriali, nel qual caso la tassazione sarà effettuata secondo le norme applicabili agli imprenditori individuali. In questo caso, anche il reddito derivante dalla vendita è tassato con un’aliquota del 10%, ma con l’obbligo di tenere registri e presentare relazioni in modo diverso.

Per i non residenti in Bulgaria, le norme fiscali sono identiche: i redditi derivanti dalla vendita di immobili situati nel paese sono tassati con un’aliquota del 10%. Una volta completata la transazione, il venditore è tenuto a presentare una dichiarazione dei redditi all’Agenzia delle Entrate Nazionale (NRA) entro la fine di aprile dell’anno successivo a quello della vendita. L’imposta è dovuta entro lo stesso termine. Se esiste un accordo di doppia imposizione tra la Bulgaria e il Paese di residenza del venditore, l’imposta pagata in Bulgaria può essere accreditata nel Paese di residenza fiscale. Quando si vende un immobile, sono dovute anche le normali spese notarili e di registrazione, che nella maggior parte dei casi sono a carico dell’acquirente, ma le parti possono concordare una diversa ripartizione dei costi. Tutte le spese sostenute dal venditore in relazione alla transazione, compresa l’assistenza legale, la preparazione dei documenti e il pagamento dei servizi di un perito, possono essere prese in considerazione nella determinazione del reddito imponibile.

La tassazione delle persone fisiche in caso di vendita di immobili in Bulgaria è considerata una delle più semplici e vantaggiose dell’Unione Europea. Un’aliquota fissa del 10%, nessuna detrazione complessa e criteri di esenzione chiari rendono il sistema trasparente e conveniente per gli investitori stranieri.

Imposte sulla vendita di immobili da parte di una società in Bulgaria

In caso di vendita di immobili di proprietà di una società, gli obblighi fiscali in Bulgaria sono regolati dalla legislazione fiscale sulle società. Tutti i proventi derivanti dalla vendita di immobili da parte di una persona giuridica sono considerati parte degli utili della società e sono soggetti a tassazione con un’aliquota del 10%. Questa imposta è un’imposta unica sulle società che si applica agli utili totali dell’organizzazione, compresi sia i proventi operativi che gli utili derivanti dalla vendita di beni quali edifici, terreni o immobili commerciali. Nel determinare la base imponibile, le spese relative all’acquisto dell’immobile, nonché l’ammortamento maturato durante il periodo di proprietà, vengono dedotte dall’importo della vendita. Se l’immobile è stato registrato come immobilizzazione, il suo valore contabile residuo viene dedotto dal prezzo di vendita e l’imposta viene calcolata solo sulla differenza positiva. Ad esempio, se una società ha acquistato un immobile per 200.000 euro, ha accumulato un ammortamento di 50.000 euro in diversi anni e poi ha venduto l’immobile per 230.000 euro, l’utile imponibile sarebbe di 80.000 euro e l’imposta dovuta sarebbe di 8.000 euro.Se la transazione è effettuata da una società residente in Bulgaria, l’imposta è pagata come parte dell’imposta generale sulle società, che viene calcolata alla fine dell’esercizio finanziario. Le società sono tenute a presentare una dichiarazione dei redditi annuale entro il 31 marzo dell’anno successivo a quello di riferimento. Anche le società non residenti che non hanno una sede permanente in Bulgaria sono soggette a tassazione con un’aliquota del 10% sui redditi derivanti dalla vendita di immobili bulgari. In questo caso, l’imposta viene trattenuta in Bulgaria, anche se i calcoli vengono effettuati all’estero. Se la vendita avviene entro un breve periodo dall’acquisto dell’immobile, le autorità fiscali possono classificare la transazione come operazione speculativa e si applicano le stesse regole, ma con un controllo più approfondito delle fonti di reddito e della giustificazione economica della transazione. Le società che si occupano dell’acquisto e della vendita sistematica di immobili sono tenute a registrarsi come soggetti passivi IVA se il loro fatturato annuo supera i 100.000 BGN (circa 51.000 euro). In questo caso, la vendita di immobili può essere soggetta all’IVA con un’aliquota del 20% se l’immobile rientra nella categoria dei nuovi edifici o dei terreni da edificare.Per le società che possiedono immobili da più di due anni, esiste la possibilità di esenzione dall’IVA sulla vendita se l’immobile rientra nella categoria del mercato secondario. Tuttavia, tale esenzione non annulla il pagamento dell’imposta sul reddito delle società. Le spese aggiuntive, quali i servizi notarili, le spese di registrazione, l’assistenza legale e la valutazione dell’immobile, possono essere incluse nei costi della società e ridurre la base imponibile. Tutte le spese devono essere documentate e riportate nei registri contabili. La vendita di immobili da parte di una persona giuridica in Bulgaria è una procedura trasparente e finanziariamente prevedibile. L’aliquota fissa dell’imposta sulle società del 10% rende il sistema bulgaro uno dei più vantaggiosi dell’Unione Europea per le transazioni immobiliari.