Acquistare un immobile a Cipro. Cinque passaggi per acquistare un immobile a Cipro

Entro il 2025, Cipro continuerà a essere una delle destinazioni più attraenti per gli investimenti immobiliari nell’Unione Europea. Un sistema giuridico sviluppato, un clima favorevole, tasse moderate e procedure di registrazione trasparenti rendono il Paese interessante per gli investitori stranieri che intendono acquistare una casa e ottenere un permesso di soggiorno permanente. Il processo di acquisto di un immobile inizia con la selezione di un immobile e il pagamento di un acconto, che in genere varia da 5.000 a 10.000 euro. È quindi consigliabile che l’acquirente assuma un avvocato indipendente per effettuare una verifica legale dell’immobile, compresa un’analisi del titolo, dei debiti e dei gravami, e la conformità della documentazione relativa al permesso. I cittadini dell’Unione Europea possono acquistare tutti gli immobili che desiderano. I cittadini di paesi terzi possono acquistare un immobile residenziale o un immobile residenziale e un piccolo immobile commerciale, a condizione che la superficie totale non superi i limiti legali. Tali transazioni richiedono l’approvazione del Consiglio dei Ministri o dell’amministrazione distrettuale, che di solito viene concessa entro due o tre mesi.

Il primo passo per l’acquisto di un immobile a Cipro è la firma di un contratto di acquisto da parte dell’acquirente, dopodiché il documento viene registrato presso il catasto. Il pagamento può essere effettuato con capitale proprio o tramite un mutuo ipotecario. Le banche cipriote concedono finanziamenti ipotecari agli investitori stranieri che possono fornire un acconto iniziale compreso tra il 30% e il 50% del valore dell’immobile. I tassi di interesse sui mutui ipotecari variano dal 3,5% al 5,5% annuo e i prestiti possono essere contratti per un massimo di 30 anni.

Le spese fiscali e amministrative includono l’IVA al 19% per gli immobili nuovi, con un’aliquota ridotta del 5% applicabile alle residenze primarie. Si applica un’imposta di registro dello 0,15% fino a 170.000 euro e dello 0,20% sull’importo eccedente.
Quando si acquistano immobili senza IVA, si applicano spese di trasferimento che vanno dal 3% all’8% e le spese legali ammontano a circa l’1-2% del valore dell’immobile.
Gli investitori che intendono ottenere la residenza permanente a Cipro devono investire un minimo di 300.000 euro in nuove abitazioni, soggette a IVA. Inoltre, è necessario confermare di disporre di un reddito stabile proveniente dall’estero sufficiente a coprire le spese della propria famiglia.

Il costo degli immobili a Cipro

Il mercato immobiliare a Cipro è in costante sviluppo e i rendimenti degli affitti variano a seconda della regione. I prezzi degli immobili a Cipro variano notevolmente a seconda della regione. A Limassol, ad esempio, i prezzi al metro quadro possono raggiungere i 4.500 euro nelle zone centrali e circa 3.400 euro nelle zone residenziali. In molte altre città, come Paphos, Larnaca e Nicosia, i prezzi sono 1,5-2 volte inferiori.

La tabella seguente mostra il costo medio degli immobili a Cipro e il rendimento dell’affitto di immobili in diverse regioni.

Gli investitori dovrebbero anche considerare i rischi principali. Gli errori più comuni includono l’acquisto di immobili a Cipro senza un titolo di proprietà separato, il completamento della transazione tramite un avvocato fornito dal promotore immobiliare e la sottovalutazione dei costi mensili aggiuntivi di manutenzione dell’immobile, che possono ammontare fino a 500 € al mese. Un altro errore comune è il mancato rispetto dei requisiti per l’ottenimento del permesso di acquisto. Per ridurre al minimo questi rischi, si consiglia di effettuare una revisione legale completa dell’immobile, verificare lo status del venditore e i documenti nel registro fondiario e valutare in anticipo il carico fiscale.

Ciononostante, l’acquisto di un immobile a Cipro rimane uno strumento di investimento efficace a lungo termine per la protezione del capitale e la generazione di reddito aggiuntivo. Inoltre, se le condizioni stabilite sono soddisfatte, l’investitore ha la possibilità di ottenere la residenza permanente per sé e per i propri familiari.

Gli avvocati di Regulated United Europe assistono i clienti stranieri in tutte le fasi, dalla selezione dell’immobile e la due diligence legale alla registrazione della proprietà e alle domande di permesso di soggiorno. Aiutiamo a ottimizzare la struttura della transazione, valutiamo le implicazioni fiscali e garantiamo la piena conformità con la legge cipriota.

Cinque passaggi per acquistare un immobile a Cipro

Primo passo:

Una volta selezionato un immobile e accettata la vostra offerta, dovrete versare un deposito di prenotazione per ritirare l’immobile dal mercato. Questo deve essere sempre accompagnato da un contratto di prenotazione che stabilisca i termini e le condizioni concordati.

Fase due:

Durante il periodo di prenotazione, dovrete raccogliere tutti i documenti relativi all’immobile ed effettuare una verifica legale dello stesso. Dovrete inoltre compilare i documenti antiriciclaggio e i documenti di registrazione della vostra società (se l’acquisto viene effettuato tramite una persona giuridica), in modo che i trasferimenti certificati possano essere organizzati in anticipo. Se non sorgono problemi durante i controlli legali, potete procedere alla stesura di un contratto di acquisto, che deve essere esaminato e approvato da entrambe le parti.

Fase tre:

Una volta finalizzata e approvata la bozza, il contratto di acquisto verrà timbrato e presentato al Catasto insieme a un pagamento pari a circa il 20-30% del prezzo di acquisto. Si prega di notare che, nei casi in cui un appartamento o una casa a Cipro venga acquistato a nome di una società, tutti i documenti di registrazione della società devono essere tradotti ufficialmente in greco (se non sono già stati tradotti in inglese) affinché il contratto possa essere accettato e presentato al Catasto.

Fase quattro:

In questa fase, è necessario presentare una domanda al Consiglio dei Ministri per ottenere l’approvazione a procedere con l’acquisto. Questa fase si applica solo ai cittadini di paesi non appartenenti all’UE. L’approvazione viene solitamente concessa a condizione che non vengano acquistati più di due immobili residenziali e che questi siano utilizzati come residenze private (sia permanenti che di vacanza).
L’approvazione non si applica agli affitti a breve termine o commerciali.

Fase cinque:

La fase finale consiste nel trasferire il titolo di proprietà a proprio nome presso il Catasto, operazione che viene completata dopo il pagamento del prezzo di acquisto residuo. In questa fase viene addebitata anche una commissione per il trasferimento della proprietà.

Come può uno straniero acquistare in modo sicuro un immobile a Cipro e ottenere un permesso di soggiorno?

Cipro rimane una delle destinazioni europee più popolari per gli investitori stranieri che desiderano acquistare un immobile. Il suo clima favorevole, il sistema giuridico trasparente, la bassa tassazione e la possibilità di ottenere un permesso di soggiorno attraverso l’acquisto di un immobile lo rendono particolarmente attraente per i privati e gli imprenditori internazionali.

L’8 giugno 2023, il parlamento cipriota ha approvato una legge che introduce un’aliquota IVA ridotta del 5% per le residenze primarie, a determinate condizioni. Questa modifica è volta a conformarsi alle norme dell’Unione Europea e fa seguito a un parere motivato della Commissione Europea che indicava che Cipro aveva applicato in modo errato le norme IVA agli alloggi.

I punti principali di questa legge includono:

1. L’aliquota IVA ridotta si applica ai primi 130 metri quadrati di abitazioni primarie (case o appartamenti) con un costo massimo di 350.000 euro. Ciò riduce la superficie coperta dall’aliquota preferenziale da 200 m² a 130 m².
2. La legge prevede un periodo di transizione. Per quattro mesi dalla data di entrata in vigore della legge, le norme proposte non si applicheranno agli immobili per i quali è stata ottenuta la licenza edilizia o è stata presentata una domanda prima dell’entrata in vigore della legge.Il processo di acquisto di un immobile a Cipro è altamente formalizzato e richiede precisione giuridica in ogni fase. I cittadini stranieri possono acquistare un immobile residenziale o un terreno fino a 4.014 metri quadrati, mentre quelli provenienti da paesi extra UE devono ottenere l’autorizzazione del Consiglio dei Ministri. Questa procedura può richiedere diversi mesi, quindi si consiglia di avviarla immediatamente dopo la firma di un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile a Cipro.

   Il processo di acquisto inizia con la selezione dell’immobile e il pagamento di un acconto, che in genere varia da cinque a diecimila euro. Successivamente, l’acquirente nomina un avvocato indipendente per verificare la titolarità dell’immobile, confermare l’assenza di controversie legali, debiti o gravami e verificare la legalità dei permessi. Le parti concludono quindi un contratto di acquisto, che viene registrato nel catasto entro i termini previsti dalla legge.

   La transazione può essere finanziata con fondi propri o con un mutuo ipotecario. Le banche cipriote concedono mutui ipotecari ai cittadini stranieri a condizione che versino un acconto iniziale compreso tra il trenta e il cinquanta per cento del valore dell’immobile. I tassi di interesse variano solitamente dal 3,5% al 5,5% annuo e i prestiti possono essere contratti per un massimo di vent’anni. La banca richiede una prova di reddito, una storia creditizia e una valutazione ufficiale dell’immobile.

   I costi per l’acquisto di un nuovo appartamento a Cipro (valore dell’immobile: 300.000 €)

   L’IMPOSTA DI REGISTRO varia dallo 0,15% allo 0,20%.

   • I primi 5.000 € sono esenti da imposta.
   • Da 5.001 € a 170.000 €: 0,15%.
   • Oltre 170.000 €: 0,2%.

   Calcolo: 5.000 € x 0% + 170.000 € x 0,15% + 125.000 € x 0,2% = 508 €

   • IVA: 19% (con la possibilità di applicare un’aliquota ridotta del 5%).
   • 57.000 € o 15.000 €.

   Tassa catastale: 50 € per la registrazione del contratto.

   La commissione media di intermediazione per l’acquisto di un appartamento nuovo a Cipro è del 5% + IVA.

   I costi di acquisto di un appartamento di seconda mano a Cipro (valore dell’immobile: 300.000 €)

   IMPOSTA DI BOLLO: L’imposta di bollo dipende dal valore dell’immobile e varia dallo 0,15% allo 0,20%.

   • I primi 5.000 € non sono tassati.
   • Da 5.001 € a 170.000 €: 0,15%.
   • Oltre 170.000 €: 0,2%.

   Calcolo: (5.000 € x 0%) + (170.000 € x 0,15%) + (125.000 € x 0,2%) = 508 €.

   Tassa di trasferimento (trasferimento di proprietà): pagamento al catasto in base al valore dell’immobile.

   • Primi 85.000 €: 3%.
   • Da 85.001 € a 170.000 €: 5%.
   • Oltre 170.001 €: 8%.

   Calcolo: 85.000 € x 3% + 85.000 € x 5% + 130.000 € x 8% = 17.200 € x 0,5 (sconto del 50% applicabile a tutti) = 8.600 €.

   Gli immobili completati vengono venduti così come sono. Se desiderate che l’immobile sia sottoposto a una valutazione professionale, potete incaricare un ispettore indipendente di effettuare un’ispezione strutturale prima del completamento della costruzione.

   Le imposte dovute sull’acquisto includono l’imposta di bollo, le spese di registrazione e le spese di trasferimento. Gli immobili nuovi sono soggetti all’IVA al 19%, ma agli immobili utilizzati come residenza principale si applica un’aliquota ridotta del 5%. Per le transazioni senza IVA, si applicano spese di trasferimento progressive, che vanno dal 3% all’8% a seconda del valore dell’immobile. È inoltre necessario tenere conto dei costi aggiuntivi per l’assistenza legale, i servizi notarili, l’assicurazione e le tasse comunali annuali.

   Il mercato immobiliare cipriota sta dimostrando resilienza e crescita stabile. I prezzi nelle regioni costiere come Limassol, Paphos e Larnaca continuano a salire a causa dell’elevata domanda di affitti e della disponibilità limitata di terreni. Il rendimento medio degli affitti è compreso tra il quattro e il cinque per cento all’anno, a seconda della posizione e del tipo di immobile.

   Come può uno straniero acquistare un immobile a Cipro e ottenere un permesso di soggiorno?

   Per ottenere un permesso di soggiorno, un investitore straniero deve investire almeno 300.000 euro in una nuova abitazione (IVA al 19% inclusa). Deve inoltre dimostrare di avere un reddito annuo proveniente dall’estero di almeno 50.000 euro, con un supplemento di 15.000 euro per il coniuge e 10.000 euro per ogni figlio. Il permesso di soggiorno viene concesso in base all’investimento e si estende ai familiari del richiedente. Il tempo di elaborazione previsto è di due o tre mesi.
   Gli investitori stranieri che intendono acquistare un immobile a Cipro possono stare tranquilli: il processo è chiaramente regolamentato, con caratteristiche specifiche relative ai diritti dei cittadini UE e non UE, ai meccanismi fiscali, alle strutture proprietarie e alla conformità normativa. Un’opzione strategica è quella di acquistare un immobile tramite una società cipriota. In questo caso, l’immobile è considerato di proprietà della società – un’entità giuridica locale – e non è soggetto alle restrizioni imposte alle persone fisiche provenienti da paesi extra UE. Quando si vende una società di questo tipo, le sue azioni possono essere trasferite, consentendo di evitare il pagamento delle spese di trasferimento. Tuttavia, questa soluzione richiede il rispetto degli obblighi societari, quali la contabilità, la preparazione di bilanci certificati, la presentazione di dichiarazioni annuali e il mantenimento di una presenza minima della società (ufficio, segretario e amministratore).

   Il mercato immobiliare cipriota rimane stabile. Gli investimenti si concentrano principalmente nelle zone costiere e nelle grandi città, dove la domanda da parte degli acquirenti stranieri è più forte. Attualmente, il prezzo mediano di un appartamento nuovo a Limassol è di circa 500.000 euro e il prezzo mediano di una casa simile è di circa 790.500 euro. Il prezzo medio al metro quadro è di circa 4.015 euro. Nel mercato immobiliare, le zone costiere, le grandi città come Limassol e le proprietà sul mare sono molto richieste. Il mercato sta registrando una crescita costante, in particolare nelle zone costiere. I rendimenti da locazione variano spesso dal 4% al 5%, a seconda della regione, delle condizioni dell’immobile e della stagionalità. Investire in immobili a Cipro offre diversi vantaggi: protezione del capitale, opportunità di ottenere un reddito da locazione stabile e possibilità di ottenere la residenza permanente per sé e per la propria famiglia.

   Tuttavia, ci sono diversi rischi di cui gli investitori dovrebbero essere consapevoli, come concludere una transazione senza un rappresentante legale indipendente, acquistare senza titolo di proprietà completo, conflitti di interesse all’interno delle strutture, mancato rispetto delle procedure di autorizzazione e sottovalutazione delle tasse o dei costi operativi. Investire in immobili a Cipro non solo offre l’opportunità di guadagnare un reddito stabile e proteggere il capitale in una giurisdizione dell’UE, ma rappresenta anche un passo strategico verso la mobilità degli investimenti. Con il giusto approccio e il supporto legale adeguato, una transazione di questo tipo può essere trasparente, sicura e altamente redditizia.

   Investire nel settore immobiliare a Cipro: come acquistare, affittare e trarne profitto

   Le tasse e le spese da pagare al momento dell’acquisto dipendono dal fatto che l’immobile sia nuovo o sul mercato secondario. Quando si acquista un immobile nuovo, si applica l’IVA al 19%, ma a determinate condizioni questa può essere ridotta al 5%. Sono previste agevolazioni per l’acquisto di immobili a basso costo e di piccola superficie. Ad esempio, per gli immobili fino a 130 m² e con un costo fino a 350.000 euro, una parte dell’immobile può essere tassata a un’aliquota ridotta, mentre la restante parte è tassata all’aliquota standard. Quando si acquista sul mercato secondario, vengono addebitate spese di trasferimento comprese tra il 3% e l’8%. Inoltre, è dovuta un’imposta di bollo fino allo 0,2% del valore della transazione, oltre alla commissione dell’agente, alle spese notarili e legali per un totale del 3-5%.

   Se si applica un’aliquota IVA ridotta, l’immobile non può essere affittato o venduto per 10 anni. Se l’immobile viene venduto o affittato durante questo periodo, la differenza di IVA deve essere rimborsata all’ufficio delle imposte. I costi di manutenzione dell’immobile includono le utenze (elettricità, acqua e internet), le tasse comunali e i costi delle infrastrutture del complesso (sicurezza, pulizia e manutenzione della piscina, ecc.). Per un appartamento di 90 metri quadrati, le spese mensili possono raggiungere i 500 euro. L’affitto è possibile sia a lungo che a breve termine (ai turisti). Gli affitti a breve termine richiedono la registrazione presso il Ministero del Turismo; in caso contrario, possono essere inflitte multe fino a 5.000 euro e può essere incorse in responsabilità penale. I redditi da locazione sono tassati con aliquote progressive: fino a 19.500 euro: 0%; da 19.501 a 28.000 euro: 20%; da 28.001 a 36.300 euro: 25%; da 36.301 a 60.000 euro: 30%; oltre 60.001 €: 35%.

   In caso di vendita di immobili, viene applicata l’imposta sulle plusvalenze (20% della differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita, al netto delle spese). Il venditore è inoltre tenuto a versare un contributo a un fondo speciale (circa lo 0,4% dell’importo della transazione). La commissione dell’agente è fino al 5%.

   In media, il processo di vendita richiede dai 3 ai 5 mesi.

   • Viene addebitata una commissione dello 0,4% in conformità con la legge dell’Agenzia centrale per la ripartizione equa degli oneri.
   • Si applica a tutti i casi di cessione di beni immobili situati a Cipro ed è a carico del venditore.
   • Sulla base degli scenari forniti:
   • Vendita al prezzo di 200.000 € – tassa: 800 €
   • Vendita a 250.000 € – tassa: 1.000 €.

   Per vendere un immobile a Cipro, il venditore deve ottenere un certificato che attesti il pagamento delle seguenti imposte e importi:

   • Imposta sulle plusvalenze
   • Imposta di trasferimento a favore dell’Agenzia centrale per l’equa distribuzione degli oneri
   • Imposta comunale
   • Tassa di fognatura
   • Tassa di raccolta dei rifiuti
   • Tassa sull’acqua
   • Bolletta dell’elettricità

   L’acquisto di un immobile a Cipro è un modo efficace per diversificare il proprio capitale, generare reddito passivo e acquisire uno status sociale. Con la guida di esperti, la transazione diventa trasparente e sicura.

   Cosa è più redditizio: acquistare un immobile a Cipro a titolo personale o tramite una società cipriota?

   Una delle scelte fondamentali quando si investe nel settore immobiliare a Cipro è se acquistare l’immobile a proprio nome o tramite una società registrata a Cipro. Ciò influisce sul carico fiscale, sulla responsabilità legale, sulla facilità di gestione e sulla pianificazione successoria. Se l’immobile è registrato a proprio nome, il reddito da locazione è tassato con aliquote progressive dell’imposta sul reddito delle persone fisiche che vanno dallo 0% al 35%, a seconda del reddito annuo complessivo. Inoltre, i residenti e le persone fisiche domiciliate a Cipro devono versare un “contributo speciale per la difesa” (SDC) pari al 3% sul 75% del loro reddito lordo. I contributi al sistema sanitario (GESY) sono obbligatori con un’aliquota del 2,65% del reddito lordo.

   Quando un immobile è registrato tramite una società cipriota, tuttavia, il reddito da locazione è soggetto all’imposta sulle società con un’aliquota fissa del 12,5%.
   Le società non pagano i contributi GESY sui redditi da locazione. In alcuni casi, i redditi relativi alle locazioni a breve termine tramite piattaforme online possono essere considerati come attività commerciale e tassati come tali, senza l’imposizione dell’SDC.

   Imposta sulle plusvalenze (CGT)

   La CGT è applicata con un’aliquota del 20% sull’utile netto derivante dalla vendita. Questo è calcolato come la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto originale, rettificato per le spese ammissibili (ad esempio, migliorie e spese di trasferimento) e l’indicizzazione, ove applicabile.

   Quando si vende un immobile registrato a nome di una persona fisica, la CGT (20%) viene applicata sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, tenendo conto delle spese ammissibili. Nel caso di proprietà aziendale, anche la società paga questa imposta. Tuttavia, le società non godono delle stesse esenzioni che si applicano alla vendita di residenze primarie da parte di persone fisiche. Anche i costi di manutenzione e i risparmi derivanti dalle detrazioni differiscono. Per la proprietà personale, spese quali riparazioni, assicurazioni, spese di gestione e parte degli interessi sui prestiti sono deducibili dalle tasse. Le società possono prendere in considerazione una gamma più ampia di detrazioni, tra cui il finanziamento completo tramite prestiti, l’ammortamento, i servizi professionali, le assicurazioni e altre spese amministrative.

   In termini di responsabilità, possedere un immobile tramite una società offre una protezione significativa: la persona giuridica agisce separatamente, quindi eventuali reclami, debiti e rischi sono limitati al patrimonio della società. Con la proprietà personale, il proprietario si assume la piena responsabilità ed è esposto a rischi che possono influire sui suoi beni personali. L’onere amministrativo della proprietà personale è minimo: è sufficiente presentare la dichiarazione dei redditi e pagare le imposte corrispondenti. Al contrario, una società è tenuta a tenere la contabilità, preparare relazioni sottoposte a revisione contabile e presentare la dichiarazione dei redditi societaria. La scelta tra proprietà personale e struttura societaria dipende dagli obiettivi dell’investitore, quali l’entità dell’investimento, i piani di locazione e successione e le preferenze personali in merito alla complessità amministrativa. Per progetti di investimento significativi, la proprietà tramite una società cipriota è spesso più efficiente dal punto di vista fiscale e offre una maggiore sicurezza in termini di responsabilità e trasferimento di beni.

   Il team legale di Regulated United Europe fornisce consulenza e supporto completo nella scelta della struttura proprietaria, nell’analisi delle implicazioni fiscali, nella strutturazione della transazione e nella registrazione dei diritti di proprietà del vostro appartamento o casa a Cipro.