اخذ اقامت از طریق خرید ملک در اروپا

برنامه‌هایی که به افراد اجازه می‌دهند با خرید املاک و مستغلات، اجازه اقامت دریافت کنند، در چندین کشور اروپایی در حال اجرا هستند و از جمله محبوب‌ترین ابزارهای مهاجرتی برای سرمایه‌گذاران و افراد ثروتمند محسوب می‌شوند. چنین برنامه‌هایی اساساً به شهروندان خارجی حق اقامت موقت یا دائم در یک کشور اتحادیه اروپا را می‌دهند، مشروط بر اینکه املاک و مستغلاتی با حداقل ارزش مشخص خریداری کنند و شرایط اضافی را برآورده سازند. هدف اصلی این برنامه‌ها، تحریک سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در اقتصاد، به ویژه در بخش‌هایی مانند ساخت و ساز، گردشگری و خدمات است. در عوض، به سرمایه‌گذاران این فرصت داده می‌شود که در کشور زندگی کنند، آزادانه در منطقه شنگن سفر کنند و در برخی موارد، پس از مدت معینی اقامت، برای شهروندی درخواست دهند.

هر کشور آستانه‌ها و شرایط خاص خود را تعیین می‌کند. به عنوان مثال، در قبرس، سرمایه‌گذاران می‌توانند با خرید املاک و مستغلات به ارزش ۳۰۰۰۰۰ یورو یا بیشتر، اجازه اقامت دریافت کنند. در یونان، آستانه ۲۵۰۰۰۰ یورو است. در برخی کشورها، می‌توان چندین ملک را خریداری کرد، مشروط بر اینکه ارزش کل آنها به حداقل تعیین شده برسد. مهم است که ملک با وجوه شخصی سرمایه‌گذار پرداخت شود و نه با وام یا اعتبار. حواله‌های بانکی باید از طریق موسسات مالی تأیید شده اتحادیه اروپا انجام شود و مدارکی که منبع وجوه را تأیید می‌کنند باید به درخواست پیوست شوند.

روند دریافت مجوز اقامت معمولاً شامل چندین مرحله است. ابتدا، متقاضی ملکی را انتخاب کرده و قرارداد خرید منعقد می‌کند. سپس، سند مالکیت ثبت می‌شود، پس از آن یک بسته درخواست حاوی گذرنامه متقاضی، مدرک خرید، خلاصه‌ای از ثبت املاک، مدرک بیمه درمانی، گواهی عدم سوء پیشینه و مدرک تمکن مالی به مقامات مهاجرت ارائه می‌شود. پس از بررسی درخواست و تأیید منشأ وجوه، مقامات مجوز اقامتی با اعتبار یک تا پنج سال صادر می‌کنند که در صورت حفظ ملک قابل تمدید است. برخی از برنامه‌ها امکان عضویت اعضای خانواده – همسر، فرزندان خردسال و گاهی والدین – را نیز فراهم می‌کنند.

لازم به ذکر است که داشتن مجوز اقامت لزوماً به معنای مقیم مالیاتی بودن شما نیست. برای تبدیل شدن به مقیم مالیاتی، باید حداقل ۱۸۳ روز در سال در کشور زندگی کنید و مرکز منافع حیاتی خود را در آنجا داشته باشید. مزیت مهم این برنامه‌ها، امکان جابجایی آزادانه در کشورهای شنگن است. دارندگان اجازه اقامت می‌توانند بدون ویزا به اکثر کشورهای اروپایی سفر کنند، حساب بانکی باز کنند، مراقبت‌های پزشکی دریافت کنند و فرزندان خود را در مدارس محلی آموزش دهند. رویه تمدید اجازه اقامت معمولاً ساده است: شما فقط باید تأیید کنید که هنوز مالک ملک هستید، هیچ بدهی مالیاتی ندارید و همچنان از شرایط برنامه پیروی می‌کنید. در برخی از کشورها، مانند پرتغال و یونان، می‌توانید پس از پنج سال اقامت دائم، برای اقامت دائم یا شهروندی درخواست دهید.

تا سال 2025، تعداد حوزه‌های قضایی اروپایی که «اجازه اقامت برای ملک» ارائه می‌دهند، کاهش یافته است. گزینه‌های فعلی و استثنائات مهم در زیر فهرست شده‌اند.

برنامه‌های فعال (املاک و مستغلات بخش مستقل یا کلیدی از اساس را تشکیل می‌دهند)

• یونان – ویزای طلایی: اجازه اقامت 5 ساله برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات اعطا می‌شود. آستانه سرمایه‌گذاری پایه همچنان ۲۵۰،۰۰۰ یورو است، اما برای مکان‌های «برتر» مانند آتن، تسالونیکی و جزایر محبوب، حداقل آستانه سرمایه‌گذاری به ۸۰۰،۰۰۰ یورو افزایش یافته است. ساختارهای سرمایه‌گذاری جایگزین نیز مجاز هستند، از جمله تبدیل املاک تجاری به املاک مسکونی در موارد خاص.
• قبرس: اقامت دائم (Reg. 6(2)) پس از خرید ملک مسکونی جدید به ارزش ۳۰۰،۰۰۰ یورو (+ مالیات بر ارزش افزوده). گزینه‌های ملک تجاری نیز در صورت رعایت آستانه قیمت مجاز هستند.
• مالت: برنامه اقامت دائم مالت (MPRP): خرید خانه تنها شرط نیست، اما عنصر کلیدی این بسته است (خرید ملک از ۳۷۵،۰۰۰ یورو یا اجاره بلند مدت، به علاوه کمک‌های اجباری و کمک مالی).

برنامه‌های اجازه اقامت برای املاک و مستغلات در اروپا (2025)

الزامات قانونی برای شرکت‌کنندگان در برنامه (بررسی‌های KYC/AML و منبع وجوه)

• همه متقاضیان تحت بررسی‌های KYC/AML، از جمله تأیید منبع وجوه، قرار می‌گیرند.
• سرمایه‌گذاری‌ها باید از منابع قانونی باشند و با شواهد مستند پشتیبانی شوند.
• نوع ملک (مسکونی/تجاری و جدید/ثانویه) بر واجد شرایط بودن برنامه تأثیر می‌گذارد.
• قوانین و آستانه‌ها ممکن است تغییر کنند، بنابراین لطفاً قبل از درخواست، اعتبار آنها را تأیید کنید.

مزایای اجازه اقامت در یک کشور اتحادیه اروپا چیست؟

سرمایه‌گذاران و خانواده‌هایشان با اخذ اجازه اقامت در یک کشور اتحادیه اروپا، از طیف وسیعی از مزایا، از جمله حمایت قانونی، آزادی جابجایی، فرصت‌های مالیاتی و سطح بالایی از ثبات اجتماعی، بهره‌مند می‌شوند. این وضعیت، راه را برای اقامت طولانی مدت در اروپا هموار می‌کند، عملیات تجاری را تسهیل می‌کند و اعتبار بین‌المللی دارنده مجوز را تقویت می‌کند. مزیت اصلی مجوز اقامت اروپا، حق سفر آزادانه در منطقه شنگن است. دارندگان مجوز اقامت می‌توانند بدون نیاز به ویزا به اکثر کشورهای اروپایی سفر کنند، که این امر به ویژه برای کارآفرینان، سرمایه‌گذاران و افرادی که در فعالیت‌های بین‌المللی فعالیت دارند، مناسب است. علاوه بر این، مجوزهای اقامت به دارندگان اجازه می‌دهد تا به طور قانونی در کشور زندگی کنند، کسب و کار خود را اداره کنند، حساب‌های بانکی باز کنند، املاک و مستغلات خریداری کنند و به زیرساخت‌های کامل بازار داخلی اتحادیه اروپا دسترسی داشته باشند.

دارندگان مجوز اقامت حق دسترسی به سیستم‌های آموزشی و مراقبت‌های بهداشتی کشور منتخب خود را دارند. فرزندان سرمایه‌گذار می‌توانند با همان شرایط شهروندان در مدارس و دانشگاه‌های دولتی تحصیل کنند و بیمه درمانی آنها را از درمان و مراقبت با کیفیت بالا برخوردار می‌کند. در برخی موارد، توافق‌نامه‌هایی وجود دارد که امکان دریافت مراقبت‌های پزشکی در سایر کشورهای اتحادیه اروپا را فراهم می‌کند، که این امر به ویژه برای خانواده‌هایی که مرتباً بین حوزه‌های قضایی مختلف سفر می‌کنند، مهم است. از دیدگاه عملی، مجوز اقامت اولین قدم برای اخذ اقامت دائم و شهروندی اتحادیه اروپا است. پس از چندین سال اقامت قانونی، سرمایه‌گذاران می‌توانند برای اقامت دائم و متعاقباً شهروندی درخواست دهند. این امر به آنها حق زندگی، کار و راه‌اندازی کسب و کار در هر کشور اتحادیه اروپا و همچنین بهره‌مندی از حمایت و پشتیبانی کنسولی نهادهای اروپایی را می‌دهد.
دارندگان اجازه اقامت به یک سیستم مؤثر برای حفاظت از حقوق مالکیت و سرمایه‌گذاری دسترسی دارند. قوانین اتحادیه اروپا سطح بالایی از قطعیت قانونی را فراهم می‌کند و تعهدات قراردادی را تضمین می‌کند و در سطح ملی و فراملی از حمایت قانونی برخوردار است. این امر به ویژه برای سرمایه‌گذارانی که املاک و مستغلات یا سهام شرکت‌های اروپایی را خریداری می‌کنند، اهمیت دارد، زیرا دارایی‌های آنها توسط سیستم‌های نهادی و قضایی کشوری که در آن واقع شده‌اند، محافظت می‌شود.

بسیاری از کشورها رژیم‌های مالیاتی مطلوبی را برای ساکنان جدید ارائه می‌دهند. این موارد شامل کاهش نرخ مالیات بر درآمد، معافیت از مالیات بر درآمد خارجی و معافیت از مالیات بر ارث یا سود سرمایه در موارد خاص است. علاوه بر این، داشتن اجازه اقامت، روند افتتاح حساب‌های بانکی، دریافت وام و دسترسی به خدمات مالی در کشورهای اتحادیه اروپا را ساده می‌کند و در نتیجه ادغام در سیستم اقتصادی اروپا را تسهیل می‌کند. اجازه اقامت اروپا همچنین به مشروعیت بخشیدن به درآمد کمک می‌کند و منشأ سرمایه را شفاف تأیید می‌کند. سرمایه‌گذارانی که با خرید املاک و مستغلات یا راه‌اندازی کسب و کار اقامت دریافت کرده‌اند، توانایی پرداخت بدهی مالی و مشروعیت سرمایه‌گذاری‌های خود را نشان می‌دهند و سطح اعتماد بانک‌ها، طرف‌های مقابل و سازمان‌های دولتی را به آنها افزایش می‌دهند.

مزایای خانوادگی نیز نقش مهمی ایفا می‌کنند. اجازه اقامت، همسر و فرزندان سرمایه‌گذار را قادر می‌سازد تا با آنها زندگی کنند، از امنیت اجتماعی بهره‌مند شوند و در یک محیط امن شکوفا شوند. در بسیاری از موارد، این برنامه شامل والدین نیز می‌شود و وسیله‌ای ارزشمند برای تضمین ثبات و آینده‌ای امن برای کل خانواده فراهم می‌کند. مزیت دیگر، امکان برنامه‌ریزی مالیاتی و شرکتی است. داشتن اقامت در اروپا به شما این امکان را می‌دهد که ساختار دارایی خود را بهینه کنید، از توافق‌نامه‌های مالیات مضاعف بهره‌مند شوید و از اموال خود در برابر خطرات سیاسی و اقتصادی محافظت کنید.

اجازه اقامت اتحادیه اروپا چیزی بیش از یک اجازه اقامت است؛ ابزاری است که ثبات استراتژیک، امنیت و ادغام در فضای اقتصادی اروپا را فراهم می‌کند. این امر جایگاه بین‌المللی سرمایه‌گذار را افزایش می‌دهد، دسترسی به برنامه‌های حمایت از کسب و کار و نوآوری اروپا را فراهم می‌کند و دسترسی به یکی از پایدارترین و شفاف‌ترین سیستم‌های حقوقی جهان را فراهم می‌کند.

در کشورهای اتحادیه اروپا، اجازه اقامت دیگر برای “املاک و مستغلات” اعطا نمی‌شود

• اسپانیا: اجازه اقامت برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات از ۳ آوریل ۲۰۲۵ دیگر اعطا نخواهد شد (برنامه “ویزای طلایی” عملاً بسته خواهد شد).
• پرتغال: از اکتبر ۲۰۲۳، تمام گزینه‌های املاک و مستغلات حذف خواهند شد (اجازه اقامت برای سایر سرمایه‌گذاری‌ها همچنان پابرجا خواهد بود).
• مجارستان: در پایان سال ۲۰۲۴، خرید مستقیم ملک مسکونی (۵۰۰۰۰۰ یورو) از GIP جدید به عنوان یک گزینه واجد شرایط حذف شد. از سال ۲۰۲۵، “مسیر املاک و مستغلات” دیگر در دسترس نخواهد بود.
• ایرلند: در سال ۲۰۲۳ بسته شد؛ گزینه املاک و مستغلات در دسترس نیست.

برنامه‌های اجازه اقامت برای خرید املاک و مستغلات در تعدادی از کشورهای اروپایی به دلیل ترکیبی از عوامل سیاسی، اقتصادی و اجتماعی متوقف شده است که منعکس کننده سیاست جدید اتحادیه اروپا در مورد سرمایه‌گذاری خارجی و کنترل سرمایه است. این اقدامات در درجه اول پاسخی به فشار کمیسیون اروپا، پارلمان اروپا و مقامات نظارتی مالی بود که بارها ابراز نگرانی کرده‌اند که طرح‌های «ویزای طلایی» خطراتی را برای امنیت و ثبات سیستم مالی اتحادیه اروپا ایجاد می‌کنند. تنظیم‌کنندگان خاطرنشان کرده‌اند که اخذ اجازه اقامت از طریق خرید املاک و مستغلات می‌تواند به قانونی شدن سرمایه با منشأ مشکوک، دور زدن تحریم‌ها و فرار از مالیات منجر شود. در نتیجه، کشورها مجبور شده‌اند موضع خود را در مورد چنین برنامه‌های سرمایه‌گذاری مجدداً ارزیابی کنند، تأیید منشأ وجوه را تشدید کرده و شفافیت معاملات را افزایش دهند.

یکی دیگر از عوامل کلیدی، تأثیر سرمایه‌گذاری خارجی بر بازارهای مسکن داخلی بود. به عنوان مثال، در اسپانیا و پرتغال، مجوزهای اقامت اعطا شده از طریق خرید ملک باعث افزایش سریع قیمت املاک مسکونی، به ویژه در شهرهای بزرگ و مناطق ساحلی شد و مسکن را برای شهروندان محلی غیرقابل دسترس کرد. نارضایتی اجتماعی ناشی از افزایش قیمت‌های سوداگرانه یکی از دلایل اصلی تعطیلی این برنامه‌ها بود. دولت‌های این کشورها رسماً اعلام کردند که تصمیم آنها با هدف محافظت از حق شهروندان برای مسکن مقرون به صرفه و جلوگیری از تجاری‌سازی بیشتر موجودی مسکن گرفته شده است. موارد سوءاستفاده نیز نقش مهمی ایفا کرد. در بسیاری از موارد، سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات را فقط روی کاغذ خریداری می‌کردند، بدون اینکه قصد زندگی در کشور را داشته باشند. املاک اغلب به نام شرکت‌ها یا واسطه‌ها ثبت می‌شدند که تأیید مالکان نهایی را دشوار می‌کرد. پس از اخذ مجوز اقامت، ملک اغلب دوباره فروخته می‌شد و خود برنامه را به ابزاری برای سرمایه‌گذاری‌های ساختگی تبدیل می‌کرد. برای جلوگیری از چنین شرایطی، مقامات ملی شروع به تشدید کنترل بر ساختارهای مالکیت کردند و در نهایت املاک و مستغلات را به طور کامل از فهرست اشکال قابل قبول سرمایه‌گذاری حذف کردند.

سیاست تحریم‌های جدید اتحادیه اروپا نیز تأثیر قابل توجهی بر تصمیم لغو این برنامه داشت. پس از وقایع سال ۲۰۲۲، کنترل بر منابع مالی در اروپا، به ویژه برای شهروندان کشورهایی که مشمول اقدامات محدودکننده بودند، بسیار سختگیرانه‌تر شد. خرید املاک و مستغلات به عنوان راهی آسان برای ورود سرمایه به گردش قانونی تلقی می‌شد و این امر نگرانی‌هایی را در بین نهادهای نظارتی ایجاد می‌کرد. حذف املاک و مستغلات از طرح‌های سرمایه‌گذاری، شفافیت مالی را افزایش داد و خطرات مرتبط با دور زدن تحریم‌ها را به حداقل رساند. استدلال دیگر به نفع اصلاحات، تمایل به هدایت جریان‌های سرمایه‌گذاری به بخش‌های اقتصادی واقعی بود. کشورهای اروپایی به این نتیجه رسیدند که خرید املاک و مستغلات مشاغل جدید ایجاد نمی‌کند یا به طور قابل توجهی به توسعه صنعت و نوآوری کمک نمی‌کند. در نتیجه، تمرکز به سمت سرمایه‌گذاری در استارت‌آپ‌های فناوری، تحقیقات علمی، صندوق‌ها و پروژه‌های زیرساختی که بازده اقتصادی ایجاد می‌کنند و به رشد پایدار کمک می‌کنند، تغییر یافته است.

در نهایت، ظهور یک روند پان اروپایی به سمت شفافیت، عدالت اجتماعی و سرمایه‌گذاری مسئولانه عامل تعیین‌کننده بود. لغو برنامه‌های اجازه اقامت برای خرید املاک و مستغلات به بخشی از استراتژی کلی اتحادیه اروپا برای کاهش نابرابری ثروت و افزایش ثبات اجتماعی تبدیل شده است. مقامات می‌خواهند نشان دهند که اقامت اتحادیه اروپا باید به سرمایه‌گذاری‌های فعالی که ارزش اقتصادی و اجتماعی ایجاد می‌کنند، اعطا شود، نه سرمایه‌گذاری‌های غیرفعال در املاک و مستغلات. بنابراین، پایان برنامه‌های اجازه اقامت برای املاک و مستغلات، نشان‌دهنده گذار اروپا به رویکردی متعادل‌تر و مسئولانه‌تر در قبال سرمایه‌گذاری خارجی است. اکنون اولویت به سرمایه‌گذاری‌های فعالی داده می‌شود که می‌توانند توسعه اقتصادی را تحریک کنند، اعتماد به سیستم مالی را تقویت کنند و تعادل منافع بین سرمایه‌گذاران خارجی و جمعیت محلی را حفظ کنند، نه سرمایه غیرفعال متمرکز در بخش مسکونی.