مالیات‌های املاک در استونی ۲۰۲۵/۲۰۲۶

مالیات بر ارزش افزوده (VAT) بر خرید
ساختمان‌های نوساز و املاک تجاری
۲۴٪ نرخ استاندارد. معمولاً برای افراد حقیقی که برای استفاده شخصی خرید می‌کنند، اعمال نمی‌شود.

هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و دولتی (خرید)الزامی برای تمام معاملات است
هزینه دولتی: حدود ۶۴ یورو.
هزینه دفتر اسناد رسمی: ۰.۰۲٪ – ۰.۷۰٪ از ارزش معامله.
مجموع برای یک ملک ۳۰۰ هزار یورویی: حدود ۱۰۰۰ تا ۱۵۰۰ یورو.ردیف
حمایت حقوقی (خرید)
توصیه می‌شود برای خریداران
حدود ۰.۵٪ از ارزش ملک.
تقریباً ۱,۵۰۰ یورو برای ملکی به ارزش ۳۰۰,۰۰۰ یورو.

کمیسیون مشاور املاکنماینده خریدار (در صورت استخدام)
۱٪ – ۱.۵٪ از ارزش ملک.
معمولاً در صورتی که نماینده خریدار اختصاصی درگیر نباشد، توسط فروشنده پرداخت می‌شود.

مالیات زمین (سالانه)تمام مالکان زمین
۰.۱٪ – ۲٪ از ارزش کاداستری (تعیین‌شده توسط شهرداری).
نرخ معمول برای قطعات مسکونی: حدود ۰.۵٪.
هیچ مالیاتی بر ساختمان‌ها یا سازه‌ها وجود ندارد.

مالیات بر درآمد اجاره (اشخاص حقیقی)درآمد حاصل از اجاره املاک
۲۲٪ بر روی درآمد خالص.
گزینه ساده‌شده: کسورات ۲۰٪ از درآمد ناخالص بدون ارائه مدارک هزینه‌ها.

مالیات بر درآمد اجاره (اشخاص حقوقی)شرکت‌های مستأجر ملک
۰٪ بر سود انباشته.
۲۲٪ فقط بر سود تقسیم‌شده (سهام سود).

مالیات بر ارزش افزوده (VAT) بر اجارهاقامتگاه کوتاه‌مدت / توریستی
۱۳٪ در صورتی که گردش مالی سالانه اجاره از ۴۰,۰۰۰ یورو تجاوز کند.
به طور کلی برای اجاره‌های مسکونی بلندمدت اعمال نمی‌شود.

مالیات بر سود سرمایه (افراد)فروش اقامتگاه غیر اصلی
۲۲٪ بر روی سود (قیمت فروش منهای قیمت خرید و هزینه‌های مستند).
۰٪ بر روی فروش اقامتگاه اصلی.

مالیات بر درآمد شرکت‌ها (در زمان فروش)شرکت‌های فروشنده املاک و مستغلات
22/78 (22٪ مؤثر) در زمان فروش.
0٪ در زمان فروش.
22/78 (22٪ مؤثر) فقط زمانی که سودها به عنوان سود سهام توزیع شوند.

مزایای کلیدی

– عدم وجود مالیات بر انتقال املاک.
– عدم وجود مالیات بر املاک و مستغلات.
– مدل مالیاتی مطلوب برای شرکت‌ها (مالیات فقط بر سود تقسیم‌شده).
– برخورد برابر با ساکنان و غیرساکنان.

۲. هزینه خدمات حقوقی و وکالتی هنگام خرید املاک در استونی در مقایسه با اکثر کشورهای اتحادیه اروپا همچنان متوسط است

در سال ۲۰۲۵، این هزینه‌ها در مقایسه با اکثر کشورهای اتحادیه اروپا همچنان متوسط باقی خواهند ماند. این هزینه‌ها از دو جزء اصلی تشکیل شده‌اند: تصدیق معامله توسط دفتر اسناد رسمی و پشتیبانی حقوقی، شامل بررسی ملک، تنظیم قرارداد خرید و ثبت حقوق مالکیت.
خدمات دفترداری برای تمام معاملات املاک و مستغلات در استونی اجباری است، زیرا دفتردار قرارداد را تصدیق می‌کند، هویت طرفین را تأیید می‌نماید، داده‌های مربوطه را در دفتر ثبت املاک وارد می‌کند و از اعتبار قانونی معامله اطمینان حاصل می‌کند. مبلغ حق‌الزحمه دفترداری به ارزش ملک بستگی دارد و توسط یک جدول تعرفه مصوب تنظیم می‌شود. به طور متوسط، هزینه دفتری از ۰.۰۲٪ تا ۰.۷۰٪ قیمت معامله، به علاوه مالیات بر ارزش افزوده (VAT) است. برای ملکی با ارزش ۳۰۰,۰۰۰ یورو، کل هزینه‌های دفتری معمولاً بین ۱۰۰۰ تا ۱۵۰۰ یورو است.
علاوه بر هزینه دفتر اسناد رسمی، هزینه‌هایی برای پشتیبانی حقوقی معامله نیز وجود دارد. این موارد شامل تحلیل مدارک مالکیت، تأیید وضعیت ملک در دفتر ثبت املاک، شناسایی هرگونه بار مالی، بدهی یا محدودیت قانونی احتمالی، و تهیه و هماهنگی پیش‌نویس قرارداد خرید است. خدمات حقوقی برای یک معامله استاندارد حدود ۰.۵٪ از ارزش ملک هزینه دارد – تقریباً ۱۵۰۰ یورو برای ملکی به ارزش ۳۰۰,۰۰۰ یورو.
اگر خریدار خارجی در معامله دخیل باشد، خرید از طریق یک شخص حقوقی انجام شود یا به ترجمه‌های رسمی اسناد نیاز باشد، هزینه‌ها ممکن است کمی بیشتر شود.
علاوه بر این، برای ثبت مالکیت در دفتر ثبت زمین، عوارض دولتی پرداخت می‌شود که مبلغ ثابتی در حدود ۶۴ یورو است، و همچنین هزینه ترجمه و تأیید اسناد خارجی که به طور متوسط بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ یورو است.
بنابراین، هنگام خرید املاک به ارزش ۳۰۰,۰۰۰ یورو در استونی، کل هزینه‌های حقوقی و دفتری حدود ۲۵۰۰ تا ۳۰۰۰ یورو خواهد بود. این مبلغ شامل پشتیبانی حقوقی کامل، خدمات دفتری و ثبت حقوق مالکیت می‌شود.
برای معاملات پیچیده‌تر، مانند خرید از طریق یک شرکت، با تأمین مالی از طریق وام مسکن، یا شامل چندین مالک، هزینه‌ها ممکن است به ۳۵۰۰ تا ۴۰۰۰ یورو افزایش یابد – که این رقم همچنان بر اساس استانداردهای اروپایی، یک رقم متوسط است.

در استونی، پشتیبانی حقوقی نقش مهمی در حفاظت از منافع خریدار، تضمین شفافیت معامله و صحت تمام اسناد، و تضمین امنیت انتقال مالکیت ایفا می‌کند. در مجموع، هزینه‌های نسبتاً پایین، الزامی بودن انجام معامله در دفتر اسناد رسمی و سطح بالای دیجیتالی‌سازی سیستم کاداستر، استونی را به یکی از ایمن‌ترین و قابل‌پیش‌بینی‌ترین حوزه‌های قضایی در اتحادیه اروپا برای خرید املاک و مستغلات تبدیل می‌کند.

**هزینه خدمات مشاور املاک هنگام خرید ملک در استونی**

هنگام خرید املاک و مستغلات در استونی، هزینه‌های خدمات مشاوران املاک اغلب توسط فروشنده پرداخت می‌شود. در عین حال، خریداران ممکن است در موقعیت‌هایی قرار گیرند که در آن مشاور جست‌وجو به طور خاص با آنها کار می‌کند و کمیسیون جداگانه‌ای دریافت می‌کند.
پارامترهای اصلی کمیسیون
هنگام فروش املاک مسکونی در استونی، نرخ کمیسیون آژانس معمولاً حدود ۲ تا ۴ درصد از قیمت معامله است.
برای خدمات مشاور خرید، این بازه تقریباً ۱ تا ۱.۵ درصد از ارزش ملک است.
مهم است که در قرارداد با مشاور مشخص کنید چه کسی هزینه را پرداخت می‌کند (فروشنده یا خریدار)، آیا کمیسیون در قیمت ملک گنجانده شده است، و این کمیسیون چه خدماتی را پوشش می‌دهد.
محاسبه عملی:اگر شما خریدار ملکی به ارزش ۳۰۰,۰۰۰ یورو هستید و به یک وکیل خرید با کمیسیون حدود ۱٪ نیاز دارید، محاسبه به این صورت خواهد بود:
۱٪ از ۳۰۰,۰۰۰ یورو برابر با ۳,۰۰۰ یورو است.
اگر نرخ به ۱.۵٪ نزدیک‌تر باشد، ۴,۵۰۰ یورو خواهد بود.
اگر فروشنده هزینه خدمات مشاور املاک را بپردازد و کمیسیون اضافی برای خریدار وجود نداشته باشد، هزینه‌های مستقیم شما برای مشاور ممکن است صفر باشد.
هنگام برنامه‌ریزی بودجه خود برای خرید ملکی به ارزش ۳۰۰,۰۰۰ یورو در استونی، اگر شما مسئول پرداخت کمیسیون مشاور هستید، ارزش دارد که هزینه‌های احتمالی کمیسیون مشاور املاک به مبلغ ۳,۰۰۰ تا ۴,۵۰۰ یورو را در نظر بگیرید. اگر فروشنده حق‌الزحمه را بپردازد، این هزینه قابل حذف است.
ما توصیه می‌کنیم هنگام مذاکره با یک مشاور املاک، مبلغ و رویه پرداخت حق‌الزحمه و همچنین شرایط بازپرداخت یا کاهش آن را در صورتی که خریدار خود ملک را پیدا کند یا معامله انجام نشود، به وضوح در قرارداد مشخص کنید.مالیات‌های املاک در استونی
مالکیت املاک و مستغلات در استونی در سال ۲۰۲۵ تنها مشمول یک مالیات اصلی است: مالیات بر زمین. مالیات جداگانه‌ای برای ساختمان‌ها یا سازه‌ها وجود ندارد، که این امر بار مالیاتی کلی را برای مالکان در مقایسه با اکثر کشورهای اتحادیه اروپا به طور قابل توجهی کاهش می‌دهد. مالیات بر زمین به صورت سالانه توسط مالک زمین پرداخت می‌شود، چه مقیم استونی باشد و چه غیرمقیم.
مبنای محاسبه مالیات زمین، ارزش کاداستری زمین است که توسط دولت بر اساس ارزیابی انبوه تعیین می‌شود. شهرداری‌ها نرخ مالیات را تعیین می‌کنند که بین ۰.۱٪ تا ۱٪ از ارزش مشمول مالیات زمین متغیر است. برای قطعات زمین مسکونی یا زمین‌های با مالکیت خصوصی، معمولاً نرخ حدود ۰.۵٪ اعمال می‌شود. برای زمین‌هایی که برای اهداف تجاری، مانند اجاره یا املاک تجاری، استفاده می‌شوند، نرخ مالیات می‌تواند از ۰.۱٪ تا ۰.۵٪ متغیر باشد. در برخی از شهرداری‌ها، در مناطقی که زمین برای اهداف صنعتی یا حمل‌ونقل استفاده می‌شود، این نرخ می‌تواند تا ۲٪ نیز برسد. از سال ۲۰۲۵، پایتخت استونی، تالین، نرخ‌های ۰.۵٪ برای قطعات مسکونی و درآمدزا و ۱٪ برای سایر انواع قطعات را اعمال خواهد کرد.
معرفی یک مالیات واحد بر زمین، سیستم مالیات بر املاک و مستغلات استونی را شفاف و قابل پیش‌بینی خواهد کرد. مالکان تنها بر اساس زمین مالیات پرداخت می‌کنند، صرف‌نظر از تعداد یا نوع ساختمان‌های موجود در قطعه زمین. این امر به‌ویژه برای مالکان آپارتمان‌ها و خانه‌ها مفید است، زیرا خود ساختمان‌ها مشمول مالیات نمی‌شوند. دولت همچنین محدودیتی برای افزایش‌های شدید مالیات تعیین کرده است: این مالیات نمی‌تواند در یک سال بیش از ۵۰ درصد نسبت به دوره قبل افزایش یابد.
این امر صاحبان را در برابر افزایش‌های ناگهانی پرداخت‌های مالیاتی ناشی از تغییرات در ارزش‌گذاری کاداستر محافظت می‌کند.
امتیازات مالیاتی برای ساکنان دائم استونی در دسترس است. اگر یک قطعه زمین به عنوان محل اقامت اصلی استفاده شود و مساحت آن از استانداردهای قانونی تجاوز نکند، مالک ممکن است به طور جزئی یا کامل از مالیات زمین معاف شود. این امتیازات معمولاً شامل شهروندان خارجی نمی‌شود، مگر در مواردی که آنها وضعیت اقامت دارند و واقعاً در استونی زندگی می‌کنند.
مالیات سالانه زمین بر اساس ارزش کاداستری قطعه زمین محاسبه می‌شود که معمولاً کمتر از قیمت بازار است و این امر بار مالیاتی را بیشتر کاهش می‌دهد. به طور متوسط، مالیات سالانه زمین برای یک قطعه زمین استاندارد جهت یک ساختمان مسکونی در تالین چند صد یورو است. پرداخت‌ها سالی یک بار، معمولاً در سه ماهه اول سال، انجام می‌شود و اطلاعات مربوط به محاسبات به صورت الکترونیکی از طریق پورتال خدمات مالیاتی در دسترس است.
مهم است که مالکانِ استفاده کننده‌ی املاک خود برای اهداف تجاری توجه داشته باشند که یک قطعه زمین که برای اهداف درآمدزایی استفاده می‌شود ممکن است در نرخ مالیات بر زمین پایین‌تری (تا ۰.۵٪) طبقه‌بندی شود، اما درآمد حاصل از اجاره یا فعالیت‌های تجاری طبق قوانین جداگانه‌ای مشمول مالیات بر درآمد است.
بنابراین، سیستم مالیاتی استونی برای مالکیت املاک، ساده و باثبات است. مالکان فقط مالیات زمین را با نرخ‌های معقول پرداخت می‌کنند و رویه پرداخت کاملاً خودکار است. عدم وجود مالیات بر املاک و امکان معافیت جزئی از مالیات زمین، استونی را به یکی از جذاب‌ترین حوزه‌های قضایی اروپا برای مالکیت بلندمدت املاک مسکونی و سرمایه‌گذاری تبدیل می‌کند.
مالیات بر اجاره کوتاه‌مدت املاک در استونی
اجاره کوتاه‌مدت املاک در استونی در سال ۲۰۲۵ به وضوح تنظیم شده و به عنوان درآمد از ارائه خدمات اسکان محسوب می‌شود. این نوع فعالیت مشمول مالیات بر درآمد و در موارد خاص، مشمول مالیات بر ارزش افزوده است. سیستم مالیاتی استونی رویکردهای متفاوتی را بسته به اینکه موجر یک فرد حقیقی باشد که گهگاه آپارتمان خود را اجاره می‌دهد یا به طور دائم در فعالیت‌های تجاری مشغول است، ارائه می‌دهد.
درآمد حاصل از اجاره‌های کوتاه‌مدت مشمول نرخ مالیات ۲۲٪ است. این مالیات بر سود خالص، یعنی تفاوت بین درآمد ناخالص و هزینه‌های نگهداری ملک، وضع می‌شود. اگر موجر یک شخص حقیقی باشد، می‌تواند بدون ارائه مدارک هزینه‌ها، پایه مالیاتی را تا ۲۰٪ کاهش دهد. این رویکرد برای اکثر مالکان خصوصی که ملک خود را به طور نامنظم یا بدون دخالت شخص ثالث اجاره می‌دهند، اعمال می‌شود. با این حال، اگر اجاره املاک سیستماتیک باشد، چندین ملک را در بر بگیرد، یا از طریق پلتفرم‌هایی مانند Airbnb یا Booking.com انجام شود، مقامات مالیاتی ممکن است آن را به عنوان یک فعالیت کارآفرینی طبقه‌بندی کنند. در این صورت، مالک باید سوابق درآمد و هزینه‌ها را نگهداری کند، به عنوان یک تاجر انفرادی ثبت‌نام کند و گزارش‌های منظمی ارائه دهد.
قوانین مالیاتی یکسانی برای ساکنان و غیرساکنان استونی اعمال می‌شود: اگر ملک در این کشور واقع باشد، مالیات بر درآمد در استونی پرداخت می‌شود. غیرساکنان فقط درآمدهای دریافتی از منابع استونی را اعلام می‌کنند. اگر ملک متعلق به یک مالک خارجی باشد، درآمد اجاره ممکن است به نرخ ۲۲٪ در مبدأ مالیات شود، یا مالک می‌تواند آن را از طریق اظهارنامه مالیاتی اعلام کند.
اجاره‌های کوتاه‌مدت در عمل به منزله یک خدمات اقامت مهمان محسوب می‌شوند و بنابراین ممکن است نیاز به ثبت‌نام به عنوان پرداخت‌کننده مالیات بر ارزش افزوده داشته باشند. آستانه ثبت‌نام مالیات بر ارزش افزوده در استونی، گردش مالی سالانه ۴۰,۰۰۰ یورو است. اگر درآمد اجاره از این حد فراتر رود، مالک باید به عنوان مالیات‌دهنده ثبت‌نام کرده و مالیات بر ارزش افزوده را برای خدمات خود محاسبه کند. از سال ۲۰۲۵، نرخ مالیات بر ارزش افزوده برای خدمات اسکان ۱۳٪ تعیین خواهد شد. این قانون شامل فعالیت‌های اسکان گردشگری، مانند اجاره کوتاه‌مدت آپارتمان‌ها، خانه‌ها و واحدهای مسکونی می‌شود که مشابه هتل‌ها و مهمان‌خانه‌ها هستند.
با این حال، اگر ملک به صورت بلندمدت برای اقامت دائم مستأجر اجاره داده شود، مالیات بر ارزش افزوده دریافت نمی‌شود. اما برای اجاره‌های کوتاه‌مدت با اهداف گردشگری، به‌ویژه از طریق پلتفرم‌های دیجیتال، مالیات بر ارزش افزوده به یک جزء الزامی مالیات تبدیل می‌شود. در این صورت، مالک می‌تواند هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیر ملک را هنگام محاسبه مالیات در نظر بگیرد.
از سال ۲۰۲۳، استونی یک سیستم تبادل خودکار داده‌ها بین مقامات مالیاتی و پلتفرم‌های آنلاین بین‌المللی را معرفی خواهد کرد. این بدان معناست که اطلاعات مربوط به درآمد حاصل از اجاره‌های کوتاه‌مدت که از طریق Airbnb، Booking.com و خدمات مشابه دریافت می‌شود، مستقیماً به مقامات مالیاتی منتقل خواهد شد. بنابراین، پنهان کردن چنین درآمدی غیرممکن خواهد بود و به مالکان توصیه می‌شود برای جلوگیری از جریمه‌ها و هزینه‌های اضافی، سود خود را به سرعت اعلام کنند.
هنگام اجاره دادن ملک به صورت کوتاه‌مدت، مالکان باید نه تنها مالیات، بلکه الزامات شهرداری را نیز در نظر بگیرند. در برخی از شهرهای استونی، از جمله تالین و تارتو، ممکن است محدودیت‌های اضافی در مورد تعداد املاکی که برای اجاره در دسترس هستند یا مدت زمان دوره‌های اجاره برای اهداف گردشگری وجود داشته باشد. علاوه بر این، موجران موظفند اطمینان حاصل کنند که محل اقامتشان تمام استانداردهای ایمنی لازم را برآورده می‌کند و در صورتی که اجاره به صورت دائمی باشد، مهمانان را ثبت‌نام کنند.
در مجموع، بار مالیاتی برای اجاره‌های کوتاه‌مدت در استونی شامل مالیات بر درآمد به نرخ ۲۲٪، به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده احتمالی به نرخ ۱۳٪ در صورت فراتر رفتن از آستانه ثبت‌نام است. علی‌رغم نیاز به رعایت تشریفات، نظام مالیاتی نسبتاً انعطاف‌پذیر و ساده باقی می‌ماند.
با ثبت‌نام مناسب و برنامه‌ریزی هزینه‌ها، مالک می‌تواند بدهی مالیاتی خود را بهینه‌سازی کرده و به طور قانونی از اجاره‌های گردشگری درآمد کسب کند. استونی یک سیستم حسابداری دیجیتال شفاف ارائه می‌دهد که فرآیند تسلیم اظهارنامه و پرداخت مالیات را برای همه فعالان بازار آسان و ایمن می‌سازد.

مالیات‌های مربوط به اجاره بلندمدت املاک در استونی
اجاره بلندمدت املاک در استونی در سال ۲۰۲۵ تحت رژیم مالیاتی استاندارد برای افراد و اشخاص حقوقی تنظیم می‌شود. مالیات اصلی برای مالکان، مالیات بر درآمد است و سیستم مالیات بر اساس شکل مالکیت – اینکه آیا مالک یک فرد، یک مالک تنها، یا یک شخص حقوقی است – بستگی دارد. قوانین استونی قواعدی شفاف و قابل پیش‌بینی ارائه می‌دهد و بار مالیاتی در مقایسه با سایر کشورهای اتحادیه اروپا متوسط باقی می‌ماند.
اگر یک شخص حقیقی ملکی را بدون ثبت کسب‌وکار اجاره دهد، تمام درآمد اجاره مشمول مالیات با نرخ ۲۲٪ می‌شود. این مالیات بر اساس درآمد خالص محاسبه می‌شود و هزینه‌های واجد شرایط نگهداری ملک در آن در نظر گرفته می‌شود. به عنوان جایگزین، یک فرد می‌تواند بدون نیاز به ارائه مدارک هزینه‌ها، پایه مالیاتی خود را به میزان ۲۰٪ از درآمد ناخالص کاهش دهد که این یک رویه ساده‌شده است. به عنوان مثال، اگر شما سالانه ۱۰٬۰۰۰ یورو از اجاره دریافت کنید، مالیات فقط بر ۸٬۰۰۰ یورو تعلق می‌گیرد. به طور جایگزین، اگر موجر بخواهد هزینه‌های واقعی را از مالیات کسر کند، می‌تواند آنها را مستندسازی کرده و از درآمد خود کسر نماید. چنین هزینه‌هایی شامل قبوض خدمات عمومی، تعمیرات، بیمه، نگهداری ساختمان، کمیسیون به آژانس یا شرکت مدیریت، و بهره وام مسکن است.
برای ساکنان استونی، درآمد مشمول مالیات بر اساس اظهارنامه مالیاتی سالانه تعیین می‌شود که باید تا پایان ماه آوریل سال پس از سال گزارش‌دهی، تسلیم شود. مالیات پس از تأیید اظهارنامه پرداخت می‌شود و اداره مالیات محاسبه الکترونیکی را در حساب شخصی مودی ارائه می‌دهد. درآمد حاصل از اجاره املاک واقع در استونی برای غیرساکنان این کشور نیز با نرخ ۲۲٪ مشمول مالیات است. این مالیات می‌تواند به صورت مالیات کسر شده در منبع پرداخت شود یا از طریق اظهارنامه مالیاتی تسویه گردد. در اکثر موارد، یک غیرساکن می‌تواند در صورتی که درآمد، درآمد اجاره محسوب شود نه درآمد تجاری، پایه مالیاتی خود را به میزان ۲۰٪ کاهش دهد.
با این حال، اگر ملک به طور منظم برای مدت طولانی اجاره داده شود و ویژگی‌های فعالیت کارآفرینی را از خود نشان دهد (مانند اجاره دادن چندین ملک یا مشارکت یک شرکت مدیریتی)، مقامات مالیاتی ممکن است ثبت‌نام به عنوان تاجر انفرادی را الزامی کنند. در این صورت، درآمد با همان نرخ‌ها مشمول مالیات می‌شود، اما مالیات‌دهندگان می‌توانند تمام هزینه‌های واقعی را در نظر بگیرند و کسورات مربوط به پرداخت‌های سیستم‌های بازنشستگی و بیمه درمانی را اعمال کنند.
مالیات بر ارزش افزوده معمولاً برای اجاره‌های بلندمدت اعمال نمی‌شود. در استونی، اجاره املاک مسکونی از مالیات بر ارزش افزوده معاف است. با این حال، استثناهایی وجود دارد، مانند زمانی که مستأجر یک شخص حقوقی باشد که ملک را برای اهداف تجاری استفاده می‌کند یا زمانی که ملک به عنوان بخشی از یک فعالیت تجاری اجاره داده می‌شود که مستلزم ثبت داوطلبانه به عنوان پرداخت‌کننده مالیات بر ارزش افزوده است. در چنین مواردی، ممکن است نرخ ۲۴٪ به اجاره اعمال شود. با این حال، مالیات بر ارزش افزوده برای اجاره‌های مسکونی کلاسیک بین افراد اخذ نمی‌شود.
علاوه بر مالیات بر درآمد، مالک باید مالیات سالانه زمین را که بر قطعه زمینی که ملک در آن واقع شده است وضع می‌شود، بپردازد. شهرداری‌ها نرخ‌های مالیات زمین را در محدوده ۰.۱٪ تا ۱٪ از ارزش کاداستری زمین تعیین می‌کنند. این مالیات اجباری است، چه ملک توسط مالک برای مقاصد مسکونی استفاده شود یا اجاره داده شده باشد.
در مجموع، سیستم مالیاتی استونی برای اجاره‌های بلندمدت املاک همچنان یکی از شفاف‌ترین و ساده‌ترین سیستم‌ها در اتحادیه اروپا است. صاحبان املاک تنها مالیات بر درآمد اجاره و مالیات سالانه زمین را پرداخت می‌کنند. در عین حال، آنها می‌توانند به طور قانونی با اعمال کسر ۲۰ درصدی بدون ارائه مدارک، یا با مطالبه هزینه‌های واقعی انجام‌شده، بدهی مالیاتی خود را کاهش دهند.
محاسبه مثال: اگر موجر سالانه ۱۲٬۰۰۰ یورو از اجاره بلندمدت یک آپارتمان دریافت کند، می‌تواند ۲۰٪ از درآمد خود را کاهش دهد و بدین ترتیب پایه مالیاتی را به ۹٬۶۰۰ یورو کاهش دهد. مالیات ۲۲٪ معادل ۲٬۱۱۲ یورو در سال خواهد بود. بنابراین، درآمد خالص صاحب ملک پس از کسر مالیات، ۹٬۸۸۸ یورو خواهد بود.
اصول متفاوتی برای اشخاص حقوقی اعمال می‌شود. شرکتی که مالک املاک است، تا زمانی که درآمد به صورت سود سهام تقسیم نشود، مالیات بر درآمد پرداخت نمی‌کند. این یک ویژگی کلاسیک مدل مالیاتی استونی است – مالیات بر سود، بلکه بر توزیع آن پرداخت می‌شود. در نتیجه، فعالیت‌های اجاره‌ای از طریق یک شرکت اغلب برای سرمایه‌گذاری مجدد درآمد بدون ایجاد بدهی مالیاتی جاری به کار گرفته می‌شود.
بنابراین، اجاره بلندمدت املاک در استونی منبعی پایدار از درآمد را با حداقل بار اداری ارائه می‌دهد. عدم وجود مالیات بر املاک، امکان کسر هزینه‌ها و نرخ شفاف مالیات بر درآمد، استونی را به یک حوزه قضایی جذاب برای مالکان خصوصی و سرمایه‌گذارانی که به دنبال توسعه کسب‌وکار اجاره هستند، تبدیل می‌کند.
مالیات بر فروش املاک توسط اشخاص در استونی
فروش املاک توسط یک شخص در استونی در سال ۲۰۲۵ در صورتی که معامله منجر به سود شود، مشمول مالیات بر سود سرمایه خواهد بود. سیستم مالیاتی استونی در این زمینه یکی از شفاف‌ترین سیستم‌ها در اتحادیه اروپا محسوب می‌شود و رویه محاسبه مالیات ساده و یکنواخت است.
مالیات بر فروش املاک به ماهیت مالکیت و اینکه آیا ملک به عنوان محل اقامت اصلی استفاده شده است یا خیر بستگی دارد. اگر فردی ملکی را که محل اقامت اصلی او بوده است بفروشد، سود حاصل از چنین فروشی از مالیات بر درآمد معاف است. این معافیت فقط در صورتی اعمال می‌شود که دو شرط برآورده شود: ملک باید تا زمان فروش در مالکیت فرد بوده و به عنوان محل اقامت دائم او استفاده شده باشد. این معافیت را می‌توان هر دو سال یک بار درخواست کرد و شامل املاک سرمایه‌گذاری یا اجاره‌ای نمی‌شود.
اگر ملک به عنوان محل سکونت اصلی واجد شرایط نباشد، سود حاصل از فروش آن مشمول مالیات بر درآمد شخصی به نرخ ۲۲٪ می‌شود. سود، به عنوان تفاوت بین قیمت فروش و قیمت خرید ملک، با در نظر گرفتن هزینه‌های مربوط به خرید و فروش آن محاسبه می‌شود. هزینه‌هایی که مخرج مالیات را کاهش می‌دهند عبارتند از: هزینه‌های notar و ثبت، کمیسیون مشاور املاک، بهره وام‌های استفاده شده برای خرید و هزینه‌های مستند تعمیرات و بهبود.
محاسبه مثال: اگر فردی آپارتمانی را به قیمت ۱۵۰,۰۰۰ یورو خریداری کرده، ۱۰,۰۰۰ یورو در تعمیرات سرمایه‌گذاری کرده و سپس آن را به قیمت ۲۰۰,۰۰۰ یورو فروخته باشد، سود مشمول مالیات ۴۰,۰۰۰ یورو خواهد بود.
با نرخ ۲۲٪، مالیات پرداختنی ۸٬۸۰۰ یورو خواهد بود. تمام هزینه‌ها باید با مدارکی مانند دستورهای پرداخت، فاکتورها یا قراردادها مستند شوند. در صورت عدم وجود مدرک هزینه، اداره مالیات این حق را دارد که سود را به عنوان تفاوت بین قیمت خرید و فروش بدون کسر هیچ‌گونه هزینه‌ای محاسبه کند.
روند مشابهی برای غیرمقیم‌های استونی نیز اعمال می‌شود. اگر ملک در استونی واقع شده باشد، سود حاصل از فروش آن در استونی مشمول مالیات است. غیرمقیم‌ها باید اظهارنامه مالیاتی تسلیم کرده و مالیات را به نرخ ۲۲٪ بر سود خالص خود بپردازند. با این حال، اگر توافقنامه مالیات مضاعف بین استونی و کشور محل اقامت فروشنده وجود داشته باشد، این توافقنامه ممکن است در یکی از کشورها امکان اعتبار مالیاتی یا معافیت مالیاتی را فراهم کند.
این قوانین در مواردی که یک فرد مالک چندین ملک باشد نیز اعمال می‌شود. اگر فردی به طور منظم چندین آپارتمان یا خانه می‌فروشد، مقامات مالیاتی ممکن است این کار را یک فعالیت تجاری تلقی کنند. در این صورت، او باید به عنوان یک تاجر انفرادی ثبت‌نام کرده و مالیات‌ها را طبق قوانین فعالیت‌های تجاری، از جمله حق بیمه تأمین اجتماعی و مالیات بر ارزش افزوده در صورت تجاوز گردش مالی از ۴۰,۰۰۰ یورو در سال، پرداخت کند.
معامله فروش املاک در استونی باید از طریق یک وکیل رسمی (notary) انجام شود. وکیل رسمی، قرارداد خرید و فروش را تأیید می‌کند، بر تسویه‌های مالی بین طرفین نظارت می‌کند و اطلاعات را به ثبت اسناد و املاک منتقل می‌نماید. هنگام فروش یک ملک، باید سال بعد اظهارنامه مالیاتی تسلیم شود و مالیات تا مهلت مقرر توسط هیئت مالیات و گمرک پرداخت گردد.
برای ساکنان، این مهلت معمولاً با مهلت عمومی ارائه اظهارنامه سالانه، یعنی پایان ماه آوریل، همزمان است.

سیستم مالیاتی استونی امکان کسر مالیات از منبع را هنگام فروش املاک توسط یک شخص حقیقی پیش‌بینی نکرده است، بنابراین محاسبه و پرداخت مالیات بر عهده فروشنده است. در عین حال، سازمان امور مالیاتی به داده‌های ثبت زمین و پرداخت‌های بانکی دسترسی دارد که این امر فرآیند کنترل را شفاف و مؤثر می‌سازد.
توجه به این نکته مهم است که معافیت مالیاتی فقط شامل املاک مسکونی می‌شود که مالک آن را به عنوان محل اقامت اصلی خود استفاده می‌کند. اگر ملک اجاره داده شده باشد، برای اهداف تجاری استفاده شده باشد، یا به عنوان یک دارایی سرمایه‌گذاری نگهداری شده باشد، این معافیت اعمال نمی‌شود. علاوه بر این، اگر مالک سهمی در ملک داشته باشد، معافیت فقط شامل بخشی از سود متناسب با سهم او می‌شود.
در مجموع، بار مالیاتی فروش املاک و مستغلات توسط افراد در استونی همچنان متوسط و شفاف باقی می‌ماند. مالیات بر سود سرمایه به نرخ ۲۲٪ تنها بر سود واقعی وضع می‌شود، نه کل مبلغ معامله. به لطف امکان کسر هزینه‌های مستند و معافیت واحدهای مسکونی اصلی، سیستم استونی مالکیت مسئولانه املاک را تشویق می‌کند و بازار را برای سرمایه‌گذاران و مالکان خصوصی به طور یکسان باثبات و قابل پیش‌بینی می‌سازد.
مالیات بر فروش املاک توسط یک شرکت در استونی
فروش املاک توسط یک شرکت در استونی در سال ۲۰۲۵ در چارچوب یک سیستم مالیات شرکت‌ها تنظیم می‌شود که بر اساس اصل مالیات به تعویق افتاده بر سود است.
این بدان معناست که مالیات هنگام دریافت درآمد از فروش یک دارایی پرداخت نمی‌شود، بلکه تنها زمانی که سود بین صاحبان شرکت تقسیم می‌شود، پرداخت می‌گردد. این رویکرد، استونی را به یکی از مطلوب‌ترین حوزه‌های قضایی در اتحادیه اروپا برای کسب‌وکارهای مرتبط با املاک و مستغلات، از جمله سرمایه‌گذاری، ساخت‌وساز و اجاره، تبدیل می‌کند.
به شرط آنکه عواید در گردش مالی شرکت باقی بماند یا برای سرمایه‌گذاری‌های جدید استفاده شود، شرکت در زمان فروش ملک، مالیات بر درآمد پرداخت نمی‌کند. تا زمانی که سود به صورت سود سهام توزیع نشود، هیچ بدهی مالیاتی وجود ندارد. این امر به کسب‌وکارها امکان می‌دهد تا از عواید فروش به هر نحو که مایلند استفاده کنند – برای مثال، برای خرید دارایی‌های جدید، نوسازی، پوشش هزینه‌های ساخت‌وساز یا تأمین مالی مجدد.
از سال ۲۰۲۵ به بعد، استونی نرخ مالیات شرکت‌ها جدید ۲۲/۷۸ را بر سودهای توزیع‌شده اعمال خواهد کرد که معادل نرخ مؤثر ۲۲٪ از درآمد خالص قابل توزیع است. برای مثال، اگر شرکتی ۱۰۰,۰۰۰ یورو سود کسب کند و تصمیم بگیرد آن را بین سهامداران خود توزیع کند، باید مالیاتی به نرخ ۲۲/۷۸ – معادل ۲۸,۲۰۵ یورو – بپردازد.
در نتیجه، سهامداران ۱۰۰٬۰۰۰ یورو سود سهام دریافت خواهند کرد و کل هزینه‌های شرکت به ۱۲۸٬۲۰۵ یورو خواهد رسید.
اگر سود توزیع نشود، مالیاتی وضع نمی‌گردد. بنابراین، سود انباشته می‌تواند بدون تحمیل هزینه‌های مالیاتی اضافی به طور کامل مجدداً سرمایه‌گذاری شود. این سیستم با توانمندسازی اشخاص حقوقی برای رقابتی و نقدشونده باقی ماندن، توسعه کسب‌وکار را تشویق می‌کند.
فروش املاک بسته به مالکیت آن ممکن است مشمول نظام‌های مالیاتی متفاوتی باشد. به عنوان مثال، اگر ملک برای اهداف تجاری استفاده شده و اجاره داده شده باشد، درآمد حاصل از فروش آن بخشی از گردش مالی کسب‌وکار محسوب می‌شود. با این حال، اگر ملک به عنوان یک دارایی سرمایه‌گذاری خریداری شده باشد، سود حاصل از فروش آن تنها در زمان تقسیم مشمول مالیات شرکت‌ها می‌شود. در هر دو مورد، یک اصل یکسان اعمال می‌شود: مالیات صرفاً بر پرداخت سود سهام وضع می‌شود.
هنگام فروش املاک مشمول مالیات بر ارزش افزوده، شرکت باید مالیات بر ارزش افزوده را به نرخ ۲۴ درصد محاسبه کند. این قانون در مورد ساختمان‌های نوساز که کمتر از دو سال از بهره‌برداری آن‌ها گذشته است و املاکی که به عنوان بخشی از فعالیت‌های تجاری فروخته می‌شوند، اعمال می‌شود. املاک مسکونی که بیش از دو سال از تاریخ استفاده از آنها گذشته باشد، از مالیات بر ارزش افزوده معاف هستند. با این حال، طرفین معامله – فروشنده و خریدار – می‌توانند با توافق متقابل، در صورتی که خریدار یک مؤدی مالیاتی واجد شرایط برای دریافت معافیت باشد، مشمول مالیات بر ارزش افزوده شوند؛ این مورد اغلب در معاملات مربوط به املاک تجاری استفاده می‌شود.
شایان ذکر است که استونی مالیات کلاسیک سود سرمایه برای اشخاص حقوقی ندارد. عواید حاصل از فروش املاک در نتایج مالی کلی شرکت گنجانده می‌شود و تنها در زمان تقسیم آن بین سهامداران مشمول مالیات قرار می‌گیرد. این یک مزیت کلیدی مدل استونی است که آن را از نظام‌های اکثر کشورهای اروپایی متمایز می‌کند، جایی که مالیات بلافاصله پس از فروش یک دارایی پرداخت می‌شود. علاوه بر مالیات شرکت‌ها، شرکت‌هایی که مالک املاک هستند، مالیات سالانه زمین پرداخت می‌کنند که این مالیات بر زمین و نه بر خود ساختمان وضع می‌شود. نرخ مالیات زمین توسط شهرداری‌ها تعیین می‌شود و از ۰.۱٪ تا ۱٪ از ارزش کاداستری زمین متغیر است. این مالیات اجباری است و به عنوان یک هزینه عملیاتی طبقه‌بندی می‌شود، اما در زمان فروش بر پایه مالیاتی تأثیر نمی‌گذارد.
همین قوانین مالیاتی برای شرکت‌های خارجی که از طریق شرکت‌های تابسته محلی در استونی مالک املاک هستند نیز اعمال می‌شود. اگر ملک متعلق به شرکتی ثبت‌شده در استونی باشد، مدل مالیات به تعویق افتاده استونی اعمال می‌شود. با این حال، اگر یک سازمان خارجی مستقیماً مالک ملک باشد بدون اینکه شعبه دائمی تأسیس کند، ممکن است با به رسمیت شناخته شدن شعبه، تعهدات مالیاتی ایجاد شود که این موضوع به صورت موردی تعیین می‌شود.

معاملات فروش املاک و مستغلات در دفتر اسناد رسمی انجام می‌شود و پس از آن، سردفتر داده‌های انتقال مالکیت را در دفتر ثبت زمین وارد می‌کند. برای فروش‌های تجاری، گزارش‌دهی الکترونیکی از طریق سیستم e-MTA انجام می‌شود که در آن شرکت‌ها توزیع سود و پرداخت‌های مالیات شرکت را اعلام می‌کنند.
بنابراین، فروش املاک توسط یک شرکت در استونی در سال ۲۰۲۵ تنها زمانی مشمول مالیات بر درآمد خواهد بود که سود سهام توزیع شود، با نرخ ۲۲/۷۸. این امر این حوزه قضایی را به ویژه برای ساختارهای سرمایه‌گذاری و توسعه جذاب می‌کند. عدم وجود مالیات بر سود سرمایه، انعطاف‌پذیری در اعمال مالیات بر ارزش افزوده و توانایی سرمایه‌گذاری مجدد سود بدون مالیات فوری، شرایط مساعدی را برای پروژه‌های بلندمدت ایجاد می‌کند.
برای بهینه‌سازی بار مالیاتی خود، به شرکت‌ها توصیه می‌شود توزیع سود خود را مطابق با چرخه‌های سرمایه‌گذاری برنامه‌ریزی کرده و از مدل مالیات بر شرکت به تعویق افتاده استونی بهره‌مند شوند.