यूरोप में रियल एस्टेट खरीदकर रेजिडेंस परमिट

कई यूरोपियन देशों में ऐसे प्रोग्राम हैं जो लोगों को रियल एस्टेट खरीदकर रेजिडेंस परमिट पाने की इजाज़त देते हैं और इन्वेस्टर्स और अमीर लोगों के लिए सबसे पॉपुलर इमिग्रेशन टूल्स में से हैं। ऐसे प्रोग्राम असल में विदेशी नागरिकों को यूरोपियन यूनियन के किसी देश में टेम्पररी या परमानेंट रेजिडेंस का अधिकार देते हैं, बशर्ते वे एक तय मिनिमम वैल्यू की रियल एस्टेट खरीदें और एक्स्ट्रा ज़रूरतें पूरी करें। इन प्रोग्राम का मुख्य मकसद इकॉनमी में, खासकर कंस्ट्रक्शन, टूरिज्म और सर्विसेज़ जैसे सेक्टर्स में फॉरेन डायरेक्ट इन्वेस्टमेंट को बढ़ावा देना है। बदले में, इन्वेस्टर्स को देश में रहने, शेंगेन एरिया में आसानी से घूमने और कुछ मामलों में, एक तय समय तक रहने के बाद नागरिकता के लिए अप्लाई करने का मौका दिया जाता है।

हर देश अपनी लिमिट और शर्तें तय करता है। उदाहरण के लिए, साइप्रस में, इन्वेस्टर्स €300,000 या उससे ज़्यादा की रियल एस्टेट खरीदकर रेजिडेंस परमिट पा सकते हैं; ग्रीस में, लिमिट €250,000 है। कुछ देशों में, कई प्रॉपर्टी खरीदना मुमकिन है, बशर्ते उनकी कुल वैल्यू तय मिनिमम वैल्यू से कम हो। यह ज़रूरी है कि प्रॉपर्टी का पेमेंट इन्वेस्टर के पर्सनल फंड से किया जाए, न कि लोन या क्रेडिट से। बैंक ट्रांसफर वेरिफाइड EU फाइनेंशियल इंस्टीट्यूशन से होने चाहिए और फंड के सोर्स को कन्फर्म करने वाले डॉक्यूमेंट एप्लीकेशन के साथ अटैच होने चाहिए।

रेसिडेंस परमिट लेने के प्रोसेस में आमतौर पर कई स्टेज होते हैं। सबसे पहले, एप्लीकेंट एक प्रॉपर्टी चुनता है और एक परचेज़ एग्रीमेंट करता है। फिर, टाइटल डीड रजिस्टर की जाती है, जिसके बाद एप्लीकेंट का पासपोर्ट, खरीद का प्रूफ, प्रॉपर्टी रजिस्टर से एक एक्सट्रैक्ट, मेडिकल इंश्योरेंस का प्रूफ, नो क्रिमिनल रिकॉर्ड का सर्टिफिकेट और फाइनेंशियल सॉल्वेंसी का प्रूफ वाला एक एप्लीकेशन पैकेज इमिग्रेशन अधिकारियों को जमा किया जाता है। एप्लीकेशन को रिव्यू करने और फंड के ओरिजिन को वेरिफाई करने के बाद, अधिकारी एक से पांच साल के लिए वैलिड रेजिडेंस परमिट जारी करेंगे, जिसे प्रॉपर्टी रखने पर बढ़ाया जा सकता है। कुछ प्रोग्राम में परिवार के सदस्यों को भी शामिल किया जा सकता है – पति/पत्नी, नाबालिग बच्चे और कभी-कभी माता-पिता।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि रेजिडेंस परमिट होने का मतलब यह नहीं है कि आप टैक्स रेजिडेंट हैं। टैक्स रेजिडेंट बनने के लिए, आपको साल में कम से कम 183 दिन देश में रहना होगा और आपकी ज़रूरी चीज़ों का सेंटर वहीं होना चाहिए। इन प्रोग्राम का एक बड़ा फायदा यह है कि आप शेंगेन देशों में आसानी से आ-जा सकते हैं। रेजिडेंस परमिट होल्डर बिना वीज़ा के ज़्यादातर यूरोपियन देशों में जा सकते हैं, बैंक अकाउंट खोल सकते हैं, मेडिकल केयर ले सकते हैं और अपने बच्चों को लोकल स्कूलों में पढ़ा सकते हैं। रेजिडेंस परमिट बढ़ाने का प्रोसेस आमतौर पर सीधा होता है: आपको बस यह कन्फर्म करना होता है कि प्रॉपर्टी अभी भी आपकी है, आप पर कोई टैक्स बकाया नहीं है और आप अभी भी प्रोग्राम की शर्तों का पालन कर रहे हैं। पुर्तगाल और ग्रीस जैसे कुछ देशों में, आप पाँच साल के परमानेंट रेजिडेंस के बाद परमानेंट रेजिडेंस या नागरिकता के लिए अप्लाई कर सकते हैं।

 2025 तक, ‘प्रॉपर्टी के लिए रेजिडेंस परमिट’ देने वाले यूरोपियन अधिकार क्षेत्रों की संख्या कम हो गई थी। मौजूदा ऑप्शन और ज़रूरी छूट नीचे दी गई हैं।

एक्टिव प्रोग्राम (रियल एस्टेट जो बेसिस का एक अलग या मुख्य हिस्सा है)

• ग्रीस – गोल्डन वीज़ा: रियल एस्टेट में इन्वेस्ट करने के लिए 5 साल का रेजिडेंस परमिट दिया जाता है। बेसिक इन्वेस्टमेंट लिमिट €250,000 ही रहेगी, लेकिन एथेंस, थेसालोनिकी और पॉपुलर आइलैंड जैसी ‘प्रीमियम’ जगहों के लिए, मिनिमम इन्वेस्टमेंट लिमिट बढ़ाकर €800,000 कर दी गई है। अल्टरनेटिव इन्वेस्टमेंट स्ट्रक्चर की भी इजाज़त है, जिसमें कुछ मामलों में कमर्शियल रियल एस्टेट को रेजिडेंशियल रियल एस्टेट में बदलना भी शामिल है।
• साइप्रस: €300,000 (+VAT) की नई रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदने पर परमानेंट रेजिडेंस (Reg. 6(2))। अगर कीमत की लिमिट पूरी होती है, तो कमर्शियल प्रॉपर्टी ऑप्शन की भी इजाज़त है।
• माल्टा: माल्टा परमानेंट रेजिडेंस प्रोग्राम (MPRP): घर खरीदना ही अकेली शर्त नहीं है, लेकिन यह पैकेज का एक ज़रूरी हिस्सा है (€375,000 से रियल एस्टेट खरीदना या लंबे समय का लीज़, साथ ही ज़रूरी कंट्रीब्यूशन और डोनेशन)।

यूरोप में रियल एस्टेट के लिए रेजिडेंस परमिट प्रोग्राम (2025)

प्रोग्राम में हिस्सा लेने वालों के लिए कानूनी ज़रूरतें (KYC/AML और फंड के सोर्स की जांच)

• सभी एप्लिकेंट का KYC/AML चेक होता है, जिसमें फंड के सोर्स की पुष्टि भी शामिल है।
• इन्वेस्टमेंट कानूनी सोर्स से होना चाहिए और उसके साथ डॉक्यूमेंट्री सबूत होने चाहिए।
• प्रॉपर्टी का टाइप (रेजिडेंशियल/कमर्शियल और नया/सेकंडरी) प्रोग्राम की एलिजिबिलिटी पर असर डालता है।
• नियम और लिमिट बदल सकते हैं, इसलिए अप्लाई करने से पहले उनकी वैलिडिटी वेरिफाई कर लें।

यूरोपियन यूनियन के किसी देश में रेजिडेंस परमिट के क्या फायदे हैं?

जब इन्वेस्टर और उनके परिवार यूरोपियन यूनियन के किसी देश में रेजिडेंस परमिट लेते हैं, तो उन्हें कई तरह के फायदे मिलते हैं, जिनमें कानूनी सुरक्षा, आने-जाने की आज़ादी, टैक्स के मौके और अच्छी सोशल स्टेबिलिटी शामिल हैं। यह स्टेटस यूरोप में लंबे समय तक रहने का रास्ता बनाता है, बिज़नेस ऑपरेशन को आसान बनाता है, और परमिट होल्डर की इंटरनेशनल रेप्युटेशन को मज़बूत करता है। यूरोपियन रेजिडेंस परमिट का मुख्य फ़ायदा शेंगेन एरिया में आज़ादी से घूमने का अधिकार है। रेजिडेंस परमिट होल्डर ज़्यादातर यूरोपियन देशों में बिना वीज़ा के घूम सकते हैं, जो खासकर एंटरप्रेन्योर, इन्वेस्टर और इंटरनेशनल एक्टिविटी में लगे लोगों के लिए आसान है। इसके अलावा, रेजिडेंसी परमिट होल्डर को देश में कानूनी तौर पर रहने, बिज़नेस चलाने, बैंक अकाउंट खोलने, रियल एस्टेट खरीदने और यूरोपियन यूनियन के इंटरनल मार्केट के पूरे इंफ्रास्ट्रक्चर तक पहुँचने की इजाज़त देता है।

रेजिडेंस परमिट होल्डर अपने चुने हुए देश के एजुकेशन और हेल्थकेयर सिस्टम तक पहुँचने के हकदार हैं। इन्वेस्टर के बच्चे सरकारी स्कूलों और यूनिवर्सिटी में नागरिकों की तरह ही पढ़ सकते हैं, और मेडिकल इंश्योरेंस उन्हें अच्छी क्वालिटी के इलाज और देखभाल का हक़ देता है। कुछ मामलों में, ऐसे एग्रीमेंट होते हैं जिनसे दूसरे EU देशों में मेडिकल केयर मिल सकती है, जो उन परिवारों के लिए खास तौर पर ज़रूरी है जो अलग-अलग ज्यूरिस्डिक्शन के बीच अक्सर ट्रैवल करते हैं। प्रैक्टिकल नज़रिए से, रेजिडेंस परमिट यूरोपियन यूनियन का परमानेंट रेजिडेंस और नागरिकता पाने की दिशा में पहला कदम है। कई सालों तक कानूनी तौर पर रहने के बाद, इन्वेस्टर परमानेंट रेजिडेंस और उसके बाद नागरिकता के लिए अप्लाई कर सकते हैं। इससे उन्हें किसी भी EU देश में रहने, काम करने और बिज़नेस शुरू करने का अधिकार मिलता है, साथ ही उन्हें यूरोपियन इंस्टीट्यूशन से सुरक्षा और कॉन्सुलर सपोर्ट भी मिलता है।

रेजिडेंस परमिट होल्डर्स के पास प्रॉपर्टी राइट्स और इन्वेस्टमेंट की सुरक्षा के लिए एक असरदार सिस्टम होता है। EU कानून काफी हद तक कानूनी तौर पर निश्चितता देता है और कॉन्ट्रैक्ट की ज़िम्मेदारियों की गारंटी देता है, जो नेशनल और सुपरनेशनल दोनों लेवल पर कानूनी सुरक्षा देता है। यह उन इन्वेस्टर्स के लिए खास तौर पर ज़रूरी है जो यूरोपियन कंपनियों में रियल एस्टेट या शेयर खरीदते हैं, क्योंकि उनके एसेट्स उस देश के इंस्टीट्यूशनल और ज्यूडिशियल सिस्टम द्वारा सुरक्षित होते हैं जिसमें वे रहते हैं।

कई देश नए रेजिडेंट्स के लिए अच्छे टैक्स सिस्टम देते हैं। इनमें कम इनकम टैक्स रेट, विदेशी इनकम पर टैक्स से छूट और कुछ मामलों में विरासत या कैपिटल गेन टैक्स से छूट शामिल है। इसके अलावा, रेजिडेंस परमिट होने से यूरोपियन यूनियन के देशों में बैंक अकाउंट खोलने, लोन लेने और फाइनेंशियल सर्विस पाने का प्रोसेस आसान हो जाता है, जिससे यूरोपियन इकोनॉमिक सिस्टम में इंटीग्रेशन आसान हो जाता है। यूरोपियन रेजिडेंस परमिट इनकम को लेजिटिमेट बनाने में भी मदद करता है और यह कन्फर्म करता है कि कैपिटल का ओरिजिन ट्रांसपेरेंट है। जिन इन्वेस्टर्स ने रियल एस्टेट खरीदकर या बिज़नेस शुरू करके रेजिडेंसी ली है, वे फाइनेंशियल सॉल्वेंसी और अपने इन्वेस्टमेंट की लेजिटिमेसी दिखाते हैं, जिससे बैंकों, काउंटरपार्टीज़ और सरकारी एजेंसियों का उन पर भरोसा बढ़ता है।

फैमिली बेनिफिट्स भी एक अहम भूमिका निभाते हैं। रेजिडेंस परमिट इन्वेस्टर के जीवनसाथी और बच्चों को उनके साथ रहने, सोशल सिक्योरिटी का आनंद लेने और सुरक्षित माहौल में आगे बढ़ने में मदद करता है। कई मामलों में, यह प्रोग्राम माता-पिता तक भी फैलता है, जो पूरे परिवार के लिए स्टेबिलिटी और सुरक्षित भविष्य सुनिश्चित करने का एक कीमती तरीका देता है। एक और फायदा टैक्स और कॉर्पोरेट प्लानिंग की संभावना है। यूरोप में रेजिडेंस होने से आप अपने एसेट स्ट्रक्चर को ऑप्टिमाइज़ कर सकते हैं, डबल टैक्सेशन एग्रीमेंट्स का फायदा उठा सकते हैं, और अपनी प्रॉपर्टी को पॉलिटिकल और इकोनॉमिक रिस्क से बचा सकते हैं।

यूरोपियन यूनियन का रेजिडेंस परमिट सिर्फ़ एक रेजिडेंस परमिट से कहीं ज़्यादा है; यह एक ऐसा टूल है जो यूरोपियन इकोनॉमिक स्पेस में स्ट्रेटेजिक स्टेबिलिटी, सिक्योरिटी और इंटीग्रेशन देता है। यह इन्वेस्टर की इंटरनेशनल पहचान को बढ़ाता है, यूरोपियन बिज़नेस और इनोवेशन सपोर्ट प्रोग्राम तक पहुँच खोलता है और दुनिया के सबसे स्टेबल और ट्रांसपेरेंट लीगल सिस्टम में से एक तक पहुँच देता है।

यूरोपियन यूनियन के देशों में, अब “रियल एस्टेट” के लिए रेजिडेंस परमिट नहीं दिया जाता है

• स्पेन: 3 अप्रैल 2025 से रियल एस्टेट में इन्वेस्टमेंट के लिए रेजिडेंस परमिट नहीं दिए जाएँगे (‘गोल्डन वीज़ा’ प्रोग्राम असल में बंद हो जाएगा)।
• पुर्तगाल: अक्टूबर 2023 से, सभी रियल एस्टेट ऑप्शन हटा दिए जाएँगे (दूसरे इन्वेस्टमेंट के लिए रेजिडेंस परमिट बने रहेंगे)।
• हंगरी: 2024 के आखिर में, रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी (€500,000) की डायरेक्ट खरीद को क्वालिफाइंग ऑप्शन के तौर पर नए GIP से बाहर कर दिया गया था। 2025 से, ‘रियल एस्टेट रूट’ उपलब्ध नहीं होगा।
• आयरलैंड: 2023 में बंद; रियल एस्टेट ऑप्शन उपलब्ध नहीं है।

कई यूरोपीय देशों में रियल एस्टेट खरीदने के लिए रेजिडेंस परमिट प्रोग्राम राजनीतिक, आर्थिक और सामाजिक वजहों से बंद कर दिए गए हैं, जो विदेशी निवेश और कैपिटल कंट्रोल पर यूरोपीय संघ की नई पॉलिसी को दिखाता है। ये उपाय मुख्य रूप से यूरोपीय आयोग, यूरोपीय संसद और फाइनेंशियल सुपरवाइजरी अधिकारियों के दबाव का जवाब थे, जिन्होंने बार-बार चिंता जताई है कि ‘गोल्डन वीज़ा’ स्कीम EU फाइनेंशियल सिस्टम की सुरक्षा और स्थिरता के लिए खतरा पैदा करती हैं। रेगुलेटर ने बताया है कि रियल एस्टेट खरीदकर रेजिडेंस परमिट लेने से संदिग्ध मूल के कैपिटल को कानूनी बनाया जा सकता है, प्रतिबंधों से बचा जा सकता है और टैक्स से बचा जा सकता है। नतीजतन, देशों को ऐसे इन्वेस्टमेंट प्रोग्राम पर अपने रुख पर फिर से विचार करने, फंड के मूल के वेरिफिकेशन को तेज करने और लेन-देन की पारदर्शिता बढ़ाने के लिए मजबूर होना पड़ा है।

एक और खास वजह घरेलू हाउसिंग मार्केट पर विदेशी इन्वेस्टमेंट का असर था। उदाहरण के लिए, स्पेन और पुर्तगाल में, प्रॉपर्टी खरीदकर दिए गए रेजिडेंस परमिट की वजह से रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी की कीमतें तेज़ी से बढ़ीं, खासकर बड़े शहरों और तटीय इलाकों में, जिससे स्थानीय नागरिकों के लिए घर खरीदना मुश्किल हो गया। कीमतों में सट्टेबाजी से होने वाली सामाजिक नाराज़गी इन प्रोग्राम को बंद करने की एक मुख्य वजह थी। इन देशों की सरकारों ने ऑफिशियली कहा कि उनके फैसले का मकसद नागरिकों के सस्ते घर के अधिकार की रक्षा करना और हाउसिंग स्टॉक के और कमर्शियलाइज़ेशन को रोकना है। गलत इस्तेमाल के मामलों ने भी अहम भूमिका निभाई। कई मामलों में, इन्वेस्टर्स ने देश में रहने का कोई इरादा नहीं रखते हुए, सिर्फ कागज़ों पर रियल एस्टेट खरीदा। प्रॉपर्टी अक्सर कंपनियों या बिचौलियों के नाम रजिस्टर होती थीं, जिससे असली मालिकों को वेरिफाई करना मुश्किल हो जाता था। रेजिडेंस परमिट मिलने के बाद, प्रॉपर्टी को अक्सर दोबारा बेच दिया जाता था, जिससे प्रोग्राम खुद ही नकली इन्वेस्टमेंट का एक टूल बन जाता था। ऐसी स्थितियों को रोकने के लिए, नेशनल अथॉरिटीज़ ने ओनरशिप स्ट्रक्चर पर कंट्रोल कड़ा करना शुरू कर दिया, और आखिरकार रियल एस्टेट को इन्वेस्टमेंट के मंज़ूर तरीकों की लिस्ट से पूरी तरह बाहर कर दिया।

यूरोपियन यूनियन की नई बैन पॉलिसी ने भी प्रोग्राम को कैंसिल करने के फैसले पर काफी असर डाला। 2022 की घटनाओं के बाद, यूरोप में फंड के सोर्स पर कंट्रोल बहुत सख्त हो गए, खासकर उन देशों के नागरिकों के लिए जिन पर रोक लगाने वाले उपाय लागू थे। रियल एस्टेट की खरीद को कैपिटल को कानूनी सर्कुलेशन में लाने का एक आसान तरीका माना गया, जिससे रेगुलेटर्स में चिंता पैदा हुई। रियल एस्टेट को इन्वेस्टमेंट स्कीम से बाहर रखने से फाइनेंशियल ट्रांसपेरेंसी बढ़ी और पाबंदियों से बचने से जुड़े रिस्क कम हुए। सुधारों के पक्ष में एक और तर्क इन्वेस्टमेंट फ्लो को असली इकोनॉमिक सेक्टर में रीडायरेक्ट करने की इच्छा थी। यूरोपीय देशों ने यह नतीजा निकाला कि रियल एस्टेट खरीदने से नई नौकरियां नहीं बनतीं या इंडस्ट्री और इनोवेशन के विकास में कोई खास योगदान नहीं मिलता। नतीजतन, फोकस टेक्नोलॉजी स्टार्ट-अप, साइंटिफिक रिसर्च, फंड और इंफ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट्स में इन्वेस्टमेंट की ओर शिफ्ट हो गया है जो इकोनॉमिक रिटर्न देते हैं और सस्टेनेबल ग्रोथ में योगदान देते हैं।

आखिरकार, ट्रांसपेरेंसी, सोशल जस्टिस और ज़िम्मेदार इन्वेस्टमेंट की तरफ़ पैन-यूरोपियन ट्रेंड का उभरना ही सबसे अहम फ़ैक्टर था। रियल एस्टेट खरीदने के लिए रेजिडेंस परमिट प्रोग्राम को खत्म करना, वेल्थ इनइक्वालिटी को कम करने और सोशल स्टेबिलिटी बढ़ाने की यूरोपियन यूनियन की पूरी स्ट्रैटेजी का हिस्सा बन गया है। अधिकारी यह दिखाना चाहते हैं कि रियल एस्टेट में पैसिव इन्वेस्टमेंट के बजाय, इकोनॉमिक और सोशल वैल्यू पैदा करने वाले एक्टिव इन्वेस्टमेंट के लिए EU रेजिडेंसी दी जानी चाहिए। इस तरह, रियल एस्टेट के लिए रेजिडेंस परमिट प्रोग्राम को खत्म करना यूरोप के विदेशी इन्वेस्टमेंट के लिए ज़्यादा बैलेंस्ड और ज़िम्मेदार अप्रोच की ओर बदलाव को दिखाता है। अब उन एक्टिव इन्वेस्टमेंट को प्रायोरिटी दी जा रही है जो इकोनॉमिक डेवलपमेंट को बढ़ावा दे सकें, फाइनेंशियल सिस्टम में भरोसा मज़बूत कर सकें, और रेजिडेंशियल सेक्टर में जमा पैसिव कैपिटल के बजाय विदेशी इन्वेस्टर और लोकल आबादी के बीच हितों का बैलेंस बनाए रख सकें।.