Permis de séjour par l’achat d’un bien immobilier en Europe

Plusieurs pays européens ont mis en place des programmes permettant aux particuliers d’obtenir un permis de séjour en achetant un bien immobilier. Ces programmes comptent parmi les outils d’immigration les plus populaires auprès des investisseurs et des particuliers fortunés. Ils offrent essentiellement aux citoyens étrangers le droit de séjourner temporairement ou de manière permanente dans un pays de l’Union européenne, à condition qu’ils achètent un bien immobilier d’une valeur minimale donnée et qu’ils remplissent certaines conditions supplémentaires. L’objectif principal de ces programmes est de stimuler les investissements directs étrangers dans l’économie, en particulier dans des secteurs tels que la construction, le tourisme et les services. En contrepartie, les investisseurs ont la possibilité de vivre dans le pays, de voyager librement dans l’espace Schengen et, dans certains cas, de demander la citoyenneté après une certaine période de résidence.

Chaque pays fixe ses propres seuils et conditions. Par exemple, à Chypre, les investisseurs peuvent obtenir un permis de séjour en achetant un bien immobilier d’une valeur minimale de 300 000 euros ; en Grèce, le seuil est de 250 000 euros. Dans certains pays, il est possible d’acheter plusieurs biens immobiliers, à condition que leur valeur totale atteigne le minimum fixé. Il est important que le bien immobilier soit payé avec les fonds personnels de l’investisseur et non avec un prêt ou un crédit. Les virements bancaires doivent passer par des institutions financières européennes vérifiées et les documents confirmant la provenance des fonds doivent être joints à la demande.

Le processus d’obtention d’un permis de séjour comporte généralement plusieurs étapes. Tout d’abord, le demandeur choisit un bien immobilier et conclut un contrat d’achat. Ensuite, le titre de propriété est enregistré, après quoi un dossier de demande contenant le passeport du demandeur, la preuve d’achat, un extrait du registre foncier, la preuve d’assurance médicale, un certificat de casier judiciaire vierge et la preuve de solvabilité financière est soumis aux autorités d’immigration. Après avoir examiné la demande et vérifié l’origine des fonds, les autorités délivrent un permis de séjour valable pour une durée d’un à cinq ans, qui peut être prolongé si le bien immobilier est conservé. Certains programmes permettent d’inclure les membres de la famille : conjoints, enfants mineurs et parfois parents.

Il convient de noter que le fait d’avoir un permis de séjour ne signifie pas nécessairement que vous êtes résident fiscal. Pour devenir résident fiscal, vous devez vivre dans le pays pendant au moins 183 jours par an et y avoir votre centre d’intérêts vitaux. Un avantage important de ces programmes est la possibilité de circuler librement dans les pays de l’espace Schengen. Les titulaires d’un permis de séjour peuvent visiter la plupart des pays européens sans visa, ouvrir des comptes bancaires, bénéficier de soins médicaux et scolariser leurs enfants dans les écoles locales. La procédure de prolongation d’un permis de séjour est généralement simple : il suffit de confirmer que vous êtes toujours propriétaire du bien immobilier, que vous n’avez pas de dettes fiscales et que vous respectez toujours les conditions du programme. Dans certains pays, comme le Portugal et la Grèce, vous pouvez demander la résidence permanente ou la citoyenneté après cinq ans de résidence permanente.

En 2025, le nombre de juridictions européennes proposant des « permis de séjour pour propriété immobilière » avait diminué. Les options actuelles et les exceptions importantes sont énumérées ci-dessous.

Programmes actifs (biens immobiliers constituant une partie indépendante ou essentielle de la base)

• Grèce – Golden Visa : un permis de séjour de 5 ans est accordé pour un investissement immobilier. Le seuil d’investissement de base reste fixé à 250 000 €, mais pour les emplacements « premium » tels qu’Athènes, Thessalonique et les îles populaires, le seuil d’investissement minimum est passé à 800 000 €. D’autres structures d’investissement sont également autorisées, notamment la conversion de biens immobiliers commerciaux en biens immobiliers résidentiels dans certains cas.
• Chypre : résidence permanente (règlement 6(2)) après l’achat d’un nouveau bien immobilier résidentiel d’une valeur de 300 000 € (+ TVA). Les biens immobiliers commerciaux sont également autorisés si le seuil de prix est respecté.
• Malte : Programme de résidence permanente à Malte (MPRP) : l’achat d’une maison n’est pas la seule condition, mais c’est un élément clé du programme (achat d’un bien immobilier à partir de 375 000 € ou bail à long terme, plus contributions obligatoires et don).

Programmes de permis de séjour pour l’immobilier en Europe (2025)

Exigences légales pour les participants au programme (vérifications KYC/AML et de l’origine des fonds)

• Tous les candidats sont soumis à des vérifications KYC/AML, y compris la confirmation de l’origine des fonds.
• Les investissements doivent provenir de sources légales et être étayés par des pièces justificatives.
• Le type de bien immobilier (résidentiel/commercial et neuf/secondaire) influe sur l’éligibilité au programme.
• Les règles et les seuils sont susceptibles de changer, veuillez donc vérifier leur validité avant de postuler.

Quels sont les avantages d’un permis de séjour dans un pays de l’Union européenne ?

Les investisseurs et leurs familles bénéficient d’une série d’avantages lorsqu’ils obtiennent un permis de séjour dans un pays de l’Union européenne, notamment une protection juridique, la liberté de circulation, des opportunités fiscales et un niveau élevé de stabilité sociale. Ce statut ouvre la voie à un séjour de longue durée en Europe, facilite les opérations commerciales et renforce la réputation internationale du titulaire du permis. Le principal avantage d’un permis de séjour européen est le droit de voyager librement dans l’espace Schengen. Les titulaires d’un permis de séjour peuvent se rendre dans la plupart des pays européens sans avoir besoin de visa, ce qui est particulièrement pratique pour les entrepreneurs, les investisseurs et les personnes engagées dans des activités internationales. En outre, les permis de séjour permettent à leurs titulaires de vivre légalement dans le pays, de diriger une entreprise, d’ouvrir des comptes bancaires, d’acheter des biens immobiliers et d’accéder à l’ensemble des infrastructures du marché intérieur de l’Union européenne.

Les titulaires d’un permis de séjour ont le droit d’accéder aux systèmes d’éducation et de santé du pays de leur choix. Les enfants de l’investisseur peuvent étudier dans les écoles et universités publiques aux mêmes conditions que les citoyens, et l’assurance médicale leur donne droit à des traitements et des soins de haute qualité. Dans certains cas, des accords permettent de bénéficier de soins médicaux dans d’autres pays de l’UE, ce qui est particulièrement important pour les familles qui voyagent fréquemment entre différentes juridictions. D’un point de vue pratique, un permis de séjour est la première étape vers l’obtention de la résidence permanente et de la citoyenneté de l’Union européenne. Après plusieurs années de résidence légale, les investisseurs peuvent demander la résidence permanente, puis la citoyenneté. Cela leur donne le droit de vivre, de travailler et de créer une entreprise dans n’importe quel pays de l’UE, ainsi que de bénéficier de la protection et du soutien consulaire des institutions européennes.

Les titulaires d’un permis de séjour ont accès à un système efficace de protection des droits de propriété et des investissements. La législation européenne offre un niveau élevé de sécurité juridique et garantit les obligations contractuelles, offrant une protection juridique tant au niveau national que supranational. Cela est particulièrement important pour les investisseurs qui achètent des biens immobiliers ou des actions dans des entreprises européennes, car leurs actifs sont protégés par les systèmes institutionnels et judiciaires du pays dans lequel ils se trouvent.

De nombreux pays offrent des régimes fiscaux avantageux aux nouveaux résidents. Il s’agit notamment de taux d’imposition réduits sur le revenu, d’une exonération fiscale sur les revenus étrangers et, dans certains cas, d’une exonération des droits de succession ou des plus-values. En outre, la possession d’un permis de séjour simplifie le processus d’ouverture de comptes bancaires, d’obtention de prêts et d’accès aux services financiers dans les pays de l’Union européenne, facilitant ainsi l’intégration dans le système économique européen. Un permis de séjour européen contribue également à légitimer les revenus et confirme la transparence de l’origine des capitaux. Les investisseurs qui ont obtenu la résidence en achetant un bien immobilier ou en créant une entreprise démontrent leur solvabilité financière et la légitimité de leurs investissements, ce qui renforce la confiance que leur accordent les banques, les contreparties et les organismes gouvernementaux.

Les avantages familiaux jouent également un rôle important. Un permis de séjour permet au conjoint et aux enfants de l’investisseur de résider avec lui, de bénéficier de la sécurité sociale et de s’épanouir dans un environnement sûr. Dans de nombreux cas, le programme s’étend également aux parents, offrant un moyen précieux d’assurer la stabilité et un avenir sûr à toute la famille. Un autre avantage est la possibilité de planification fiscale et d’entreprise. Avoir une résidence en Europe vous permet d’optimiser la structure de votre patrimoine, de profiter des accords de double imposition et de protéger vos biens contre les risques politiques et économiques.

Un permis de séjour de l’Union européenne est plus qu’un simple permis de séjour ; c’est un outil qui apporte une stabilité stratégique, une sécurité et une intégration dans l’espace économique européen. Il renforce la position internationale de l’investisseur, lui ouvre l’accès aux programmes européens de soutien aux entreprises et à l’innovation et lui donne accès à l’un des systèmes juridiques les plus stables et les plus transparents au monde.

Dans les pays de l’Union européenne, le permis de séjour n’est plus accordé pour l’« immobilier »

• Espagne : les permis de séjour pour investissement immobilier ne seront plus accordés à partir du 3 avril 2025 (le programme « golden visa » prendra fin).
• Portugal : à partir d’octobre 2023, toutes les options immobilières seront exclues (les permis de séjour pour d’autres investissements seront maintenus).
• Hongrie : à la fin de 2024, l’achat direct d’un bien immobilier résidentiel (500 000 €) a été exclu du nouveau GIP en tant qu’option éligible. À partir de 2025, la « voie immobilière » ne sera plus disponible.
• Irlande : fermé en 2023 ; l’option immobilière n’est pas disponible.

Les programmes de permis de séjour pour l’achat de biens immobiliers ont été supprimés dans plusieurs pays européens en raison d’une combinaison de facteurs politiques, économiques et sociaux, reflétant la nouvelle politique de l’Union européenne en matière d’investissements étrangers et de contrôle des capitaux. Ces mesures ont principalement été prises en réponse à la pression exercée par la Commission européenne, le Parlement européen et les autorités de surveillance financière, qui ont exprimé à plusieurs reprises leur inquiétude quant au fait que les programmes de « visas dorés » présentent des risques pour la sécurité et la stabilité du système financier de l’UE. Les régulateurs ont souligné que l’obtention d’un permis de séjour par l’achat d’un bien immobilier pouvait permettre de légaliser des capitaux d’origine douteuse, de contourner des sanctions et d’échapper à l’impôt. En conséquence, les pays ont été contraints de réévaluer leur position sur ces programmes d’investissement, en intensifiant la vérification de l’origine des fonds et en renforçant la transparence des transactions.

Un autre facteur clé a été l’impact des investissements étrangers sur les marchés immobiliers nationaux.
En Espagne et au Portugal, par exemple, les permis de séjour accordés grâce à l’achat de biens immobiliers ont entraîné une hausse rapide des prix de l’immobilier résidentiel, en particulier dans les grandes villes et les régions côtières, rendant le logement inabordable pour les citoyens locaux. Le mécontentement social causé par la hausse spéculative des prix a été l’une des principales raisons de la fermeture de ces programmes. Les gouvernements de ces pays ont officiellement déclaré que leur décision visait à protéger le droit des citoyens à un logement abordable et à empêcher la commercialisation accrue du parc immobilier. Les cas d’abus ont également joué un rôle important. Dans de nombreux cas, les investisseurs achetaient des biens immobiliers uniquement sur papier, sans avoir l’intention de vivre dans le pays. Les biens étaient souvent enregistrés au nom de sociétés ou d’intermédiaires, ce qui rendait difficile la vérification des propriétaires finaux. Après l’obtention d’un permis de séjour, le bien était souvent revendu, transformant le programme lui-même en un outil d’investissements fictifs. Afin d’éviter de telles situations, les autorités nationales ont commencé à renforcer le contrôle des structures de propriété, finissant par exclure complètement l’immobilier de la liste des formes d’investissement acceptables.

La nouvelle politique de sanctions de l’Union européenne a également eu un impact significatif sur la décision d’annuler le programme. À la suite des événements de 2022, les contrôles sur les sources de financement en Europe sont devenus beaucoup plus stricts, en particulier pour les citoyens des pays soumis à des mesures restrictives. L’achat de biens immobiliers était considéré comme un moyen facile de mettre des capitaux en circulation légale, ce qui suscitait l’inquiétude des régulateurs. L’exclusion des biens immobiliers des programmes d’investissement a accru la transparence financière et minimisé les risques liés au contournement des sanctions. Un autre argument en faveur des réformes était la volonté de réorienter les flux d’investissement vers les secteurs économiques réels. Les pays européens ont conclu que l’achat de biens immobiliers ne créait pas de nouveaux emplois et ne contribuait pas de manière significative au développement de l’industrie et de l’innovation. Par conséquent, l’accent a été mis sur les investissements dans les start-ups technologiques, la recherche scientifique, les fonds et les projets d’infrastructure qui génèrent des rendements économiques et contribuent à une croissance durable.

En fin de compte, l’émergence d’une tendance paneuropéenne vers la transparence, la justice sociale et l’investissement responsable a été le facteur décisif. La suppression des programmes de permis de séjour pour l’achat de biens immobiliers s’inscrit désormais dans la stratégie globale de l’Union européenne visant à réduire les inégalités de richesse et à accroître la stabilité sociale. Les autorités veulent démontrer que la résidence dans l’UE doit être accordée pour des investissements actifs qui génèrent une valeur économique et sociale, plutôt que pour des investissements passifs dans l’immobilier. Ainsi, la suppression des programmes de permis de séjour pour l’immobilier reflète la transition de l’Europe vers une approche plus équilibrée et responsable de l’investissement étranger. La priorité est désormais donnée aux investissements actifs qui peuvent stimuler le développement économique, renforcer la confiance dans le système financier et maintenir un équilibre des intérêts entre les investisseurs étrangers et la population locale, plutôt qu’aux capitaux passifs concentrés dans le secteur résidentiel.