Impôts fonciers en Grèce 2025

Bien que la fiscalité immobilière en Grèce en 2025 conserve sa structure transparente et reste attractive pour les investisseurs étrangers, elle nécessite une compréhension approfondie de toutes les règles et tous les taux applicables. Les investisseurs sont confrontés à plusieurs types d’impôts lorsqu’ils achètent un bien immobilier en Grèce : les droits de mutation, la TVA, la taxe annuelle ENFIA et l’impôt sur les revenus locatifs. Il existe également des obligations lors de la vente ou de l’héritage d’un bien immobilier.

La charge fiscale lors de l’achat d’un bien immobilier dépend du type de bien. Pour les biens anciens, un droit de mutation de 3,09 % de la valeur du bien ou de la valeur objective (fiscale) s’applique si le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2006. Pour les bâtiments neufs, un permis de construire délivré après le 1er janvier 2006 est soumis à une TVA de 24 %. En fonction des caractéristiques du bien et du contrat d’achat, l’investisseur peut choisir un régime fiscal plus avantageux.

En outre, les propriétaires sont tenus de payer une taxe sur les services publics prélevée sur les factures d’électricité. Cette taxe est calculée sur la base de la « valeur objective » du bien immobilier et varie entre 0,025 % et 0,035 %. En 2025, le gouvernement grec mettra en place un système automatisé de révision de la valeur estimée des biens immobiliers, ce qui pourrait avoir une incidence sur l’assiette fiscale et les paiements ultérieurs.

La principale obligation annuelle des propriétaires immobiliers en Grèce est la taxe ENFIA. Prélevée à la fois sur les personnes physiques et morales, elle dépend des caractéristiques du bien immobilier : emplacement, superficie, âge et type de bâtiment. Le taux de base varie de 2 à 16,2 € par mètre carré pour les bâtiments et de 0,0037 à 9,25 € par mètre carré pour les terrains. En 2025, les propriétaires de biens immobiliers assurés bénéficieront de concessions : les biens immobiliers d’une valeur maximale de 500 000 € seront imposés à un taux réduit de 20 %, tandis que les biens immobiliers d’une valeur supérieure à ce montant seront imposés à un taux réduit de 10 %, à condition que l’assurance ait été en vigueur pendant au moins trois mois au cours de l’année précédente. Les paiements ENFIA en 2025 seront effectués en 12 versements mensuels, à compter du mois de mars.

Les propriétaires immobiliers paient également des charges locales incluses dans leurs factures d’électricité, qui couvrent les coûts de l’éclairage public et de la collecte des ordures. Ces charges varient entre 0,018 € et 0,073 € par mètre carré et peuvent augmenter chaque année à la discrétion de la municipalité.

Si le bien immobilier est utilisé à des fins locatives, le propriétaire doit payer l’impôt sur le revenu. Des taux progressifs sont fixés pour les particuliers : 15 % pour les revenus jusqu’à 12 000 € ; 35 % pour les revenus compris entre 12 001 € et 35 000 € ; 37 % pour les revenus compris entre 35 001 € et 40 000 € ; et 45 % pour les revenus supérieurs à 40 000 €. Un taux d’imposition de 22 % s’applique aux personnes morales. Un régime préférentiel temporaire sera en vigueur en 2025 : les baux à long terme de biens immobiliers résidentiels d’une superficie maximale de 120 mètres carrés qui n’ont pas été loués auparavant à court terme seront exonérés d’impôt sur le revenu pendant une période maximale de 36 mois.

Jusqu’à la fin de 2026, l’impôt sur les plus-values immobilières pour les particuliers en Grèce a été suspendu, à condition que la vente ne soit pas commerciale et ne dépasse pas deux biens immobiliers en deux ans. Les bénéfices provenant de la vente de biens immobiliers par des personnes morales sont imposés à un taux de 22 %.

En cas d’héritage ou de donation immobilière, l’impôt dépend du degré de parenté. Les membres de la famille proche (conjoint, enfants, parents et petits-enfants) sont exonérés d’impôt sur les premiers 150 000 €, après quoi des taux allant de 1 % à 10 % s’appliquent. Des taux plus élevés s’appliquent aux parents plus éloignés et aux tiers, pouvant atteindre 40 %.

Les investisseurs étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en Grèce dans les mêmes conditions que les citoyens grecs. En outre, il existe un programme qui accorde des permis de séjour à ceux qui achètent des biens immobiliers d’une valeur de 250 000 € ou plus, ce qui rend le marché grec particulièrement attractif pour les investisseurs. N’oubliez pas que tous les changements de statut immobilier doivent être consignés en temps utile dans le formulaire E9, car ce formulaire sert de base au calcul de la taxe ENFIA.

Pour bénéficier des avantages fiscaux de l’ENFIA, il est recommandé d’assurer le bien immobilier, de choisir avec soin entre la TVA et les droits de mutation lors de l’achat et de tenir compte de la modification prévue de la valeur estimée, qui peut augmenter l’assiette fiscale. Les investisseurs qui utilisent des biens immobiliers à des fins locatives doivent étudier attentivement les exigences en matière de location à long et à court terme, car des restrictions sur les locations à court terme sont introduites dans plusieurs régions, dont Athènes.

Dans l’ensemble, le système fiscal grec de 2025 allie stabilité et flexibilité. Il offre des taux d’acquisition modérés, des obligations annuelles raisonnables et des incitations pour les propriétaires et les investisseurs. Avec une planification fiscale compétente, une assurance et le respect de toutes les obligations déclaratives, l’immobilier en Grèce reste un investissement attractif et une source de revenus stables.

Taxes lors de l’achat d’un bien immobilier en Grèce

Les investisseurs sont soumis à plusieurs types de taxes et de paiements obligatoires lors de l’achat d’un bien immobilier en Grèce. Le montant dépend des caractéristiques du bien, de son année de construction et du statut de la transaction. La principale taxe sur l’achat d’un bien immobilier non soumis à la TVA est la taxe sur le transfert de propriété, prélevée à un taux de 3,09 % du prix d’achat ou de la « valeur objective » du bien, la plus élevée des deux prévalant. L’acheteur paie cette taxe avant que la transaction ne soit enregistrée au registre foncier.

Si le bien est un bâtiment neuf pour lequel un permis de construire a été délivré après le 1er janvier 2006, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux de 24 % s’applique. Cette TVA n’est prélevée que sur la vente initiale par le promoteur et ne s’applique pas aux ventes ultérieures. Dans certains cas, des exonérations sont possibles, mais elles sont soumises à des conditions et à des délais.

Outre les droits de mutation ou la TVA, les frais de notaire et d’enregistrement doivent être pris en compte lors de l’achat d’un bien immobilier. Les notaires facturent des frais compris entre 0,8 % et 1,2 % de la valeur du bien, et les frais d’enregistrement pour l’inscription de la transaction au registre foncier sont généralement d’environ 0,5 %.

De plus, l’acheteur doit payer une petite taxe municipale (TAP), qui est prélevée par le biais du système de paiement des services publics et calculée sur la base de la « valeur objective » du bien. Son montant varie entre 0,025 % et 0,035 %.

Il convient de noter que la Grèce mettra en place un nouveau système automatisé d’évaluation des biens immobiliers en 2025, ce qui entraînera une révision régulière des « valeurs objectives ». Cela pourrait avoir une incidence sur le montant des taxes à payer au moment de l’achat, ainsi que sur les paiements annuels ultérieurs de la taxe ENFIA.

Ainsi, les principales dépenses fiscales liées à l’achat d’un bien immobilier en Grèce sont les suivantes : 3,09 % de droits de mutation pour les biens immobiliers non soumis à la TVA, 24 % de TVA pour les bâtiments neufs, des frais de notaire pouvant atteindre 1 %, des frais d’enregistrement d’environ 0,5 % et la taxe municipale TAP. Au total, en incluant les frais annexes, la charge fiscale globale lors de l’achat d’un bien immobilier en Grèce est généralement d’environ 4 à 5 % de la valeur du bien s’il n’est pas soumis à la TVA et peut atteindre 25 % si le taux standard de TVA s’applique.

Le coût des services juridiques lors de l’achat d’un bien immobilier en Grèce dépend de la complexité de la transaction, du coût du bien et de l’étendue de l’assistance fournie.
En moyenne, il varie entre 1 % et 1,5 % du prix du bien immobilier.
Un avocat joue un rôle clé dans le processus d’achat. Il procède à un examen juridique du bien immobilier, analyse son historique de propriété, les charges, les dettes et les restrictions légales. Il prépare également un projet de contrat d’achat et représente le client devant le notaire et le registre foncier.
Au départ, l’avocat vérifie que le bien immobilier est conforme à la loi et que les titres de propriété et les données figurant dans les registres sont authentiques. Cette étape prend de quelques jours à deux semaines, selon la région et la disponibilité des documents. L’avocat supervise ensuite la conclusion du contrat préliminaire et contrôle les modalités de dépôt et de paiement. Dans la phase finale, l’avocat s’assure de l’enregistrement des droits de propriété au cadastre et de la réception de tous les documents justificatifs.

Le coût des services juridiques peut varier selon que l’acheteur est un investisseur étranger. Dans ce cas, l’avocat prépare également les documents fiscaux, aide à obtenir un numéro d’identification fiscale grec (AFM), ouvre un compte bancaire et donne des conseils sur les transferts d’argent et le contrôle des devises. Ces services sont généralement payés séparément et coûtent entre 300 et 800 euros, selon leur complexité.

En moyenne, l’assistance pour une transaction standard d’achat d’un bien immobilier résidentiel en Grèce, d’une valeur d’environ 300 000 €, coûte entre 3 000 € et 4 500 €. Si la transaction implique une propriété d’entreprise, une copropriété, une hypothèque ou un achat par l’intermédiaire d’une personne morale, le coût de l’assistance juridique peut atteindre 2 % du montant de la transaction.

Les services juridiques sont donc un élément indispensable pour protéger les intérêts de l’acheteur lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Grèce. Un avocat compétent garantit la légalité et la transparence de la transaction et prévient les risques éventuels liés à l’achat d’un bien immobilier. Cela réduit le risque de litiges et de coûts supplémentaires à l’avenir.

Coût des services notariaux lors de l’achat d’un bien immobilier en Grèce

Les frais de notaire sont déterminés en pourcentage de la valeur contractuelle ou « objective » du bien immobilier et sont réglementés par la législation en vigueur. En moyenne, les frais de notaire varient entre 0,8 % et 1,2 % de la valeur du bien immobilier. Les frais minimaux sont fixés par la loi et comprennent les honoraires du notaire pour la préparation et la certification du contrat d’achat, ainsi que les frais de rédaction de documents supplémentaires, d’extraits et de certifications.

La partie principale des frais de notaire est calculée selon un barème progressif : 0,8 % des premiers 120 000 € de la valeur du bien immobilier, plus environ 0,7 % de tout montant dépassant ce seuil. Ce calcul est basé sur la valeur indiquée dans le contrat. Toutefois, si la valeur fiscale (objective) est plus élevée, les frais de notaire sont calculés sur la base de cette valeur.

En plus des frais de base, le notaire facture des frais administratifs fixes pour la délivrance d’extraits, la certification de copies et la préparation des documents d’accompagnement. Ces frais varient généralement entre 250 et 500 €. L’acheteur paie les frais de notaire, qui sont inclus dans le montant total à payer lors de la signature du contrat.

Des frais supplémentaires s’ajoutent aux frais de notaire si la transaction implique un prêt hypothécaire, l’exécution de procurations ou la participation d’un interprète. Les services d’interprétation coûtent généralement entre 100 et 200 €, et l’exécution d’une procuration ou la certification de documents bancaires coûte environ 150 à 250 €.

Ainsi, lors de l’achat d’un bien immobilier de 300 000 € en Grèce, les frais de notaire s’élèveront à environ 2 400 à 3 600 €, y compris tous les frais associés et les coûts administratifs. Ces frais sont payés le jour de la signature du contrat d’achat. Sans l’intervention d’un notaire, la transaction ne peut être légalement reconnue en Grèce, car la certification notariale est un élément obligatoire du transfert de propriété.

Le coût des services d’un agent immobilier lors de l’achat d’un bien immobilier en Grèce

Le coût des services d’un agent immobilier est réglementé par les pratiques du marché et varie généralement entre 2 % et 3 % du coût final du bien immobilier. L’acheteur paie généralement la commission, mais les parties peuvent convenir de partager les frais entre le vendeur et l’acheteur. Les agences immobilières en Grèce offrent généralement des services tels que la sélection de biens immobiliers adaptés, l’organisation de visites, la négociation avec les propriétaires, la vérification de la valeur marchande, la préparation des offres et la coordination de la transaction jusqu’à sa certification par un notaire.

Sur le marché grec, la commission de l’agence n’est facturée qu’après la signature du contrat préliminaire ou principal de vente. Le taux de commission moyen est de 3 % pour les biens immobiliers dont le prix ne dépasse pas 250 000 euros et peut descendre jusqu’à 2 % pour les biens immobiliers plus chers ou les biens d’investissement. Dans certaines stations balnéaires, telles que la Crète, Rhodes et Santorin, la commission peut atteindre 4 % en raison de la forte demande et de l’offre limitée.

En outre, les agents peuvent facturer des frais fixes pour des services tels que la préparation de documents, la négociation avec un notaire et l’aide aux clients pour les demandes de numéro d’identification fiscale. Ces services supplémentaires coûtent généralement entre 300 et 800 €.

Il convient de noter que les activités immobilières en Grèce sont soumises à une licence et que seules les agences agréées peuvent représenter les parties dans les transactions immobilières. Les agences réputées incluent dans leur commission une assistance complète pour la transaction, y compris l’aide à la remplissage des documents fiscaux et bancaires, et un accompagnement depuis la sélection initiale du bien jusqu’à l’enregistrement de la propriété au cadastre.

Lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison d’une valeur de 300 000 €, les acheteurs doivent s’attendre à payer entre 6 000 € et 9 000 € pour les services d’un agent, en fonction de la région et du niveau de service de l’agence. Pour les transactions d’investissement impliquant plusieurs propriétés ou des biens immobiliers commerciaux, la commission peut être négociée et réduite pour les investissements importants.
Ainsi, le coût des services d’un agent immobilier en Grèce est une partie importante mais inévitable de la transaction. Ces services offrent aux acheteurs un soutien professionnel, des procédures transparentes et une réduction des risques juridiques et commerciaux.
Les taxes sur la propriété immobilière en Grèce

La propriété immobilière en Grèce s’accompagne de l’obligation de payer des impôts et des taxes annuels prélevés au niveau national et local. La principale taxe applicable à tous les propriétaires est la taxe foncière unique, l’ENFIA. Elle est calculée sur la base des données spécifiées dans la déclaration E9 et dépend des caractéristiques du bien immobilier : emplacement, superficie, type de construction, année de construction, état et zone d’évaluation.

La taxe ENFIA se compose de deux parties : la taxe de base et la taxe supplémentaire. La partie de base est calculée pour chaque propriété en fonction de sa superficie et de sa valeur fiscale. Le taux de base varie de 2 à 16,2 € par mètre carré pour les bâtiments et de 0,0037 à 9,25 € par mètre carré pour les terrains. Pour les appartements et les immeubles résidentiels, le taux augmente en fonction de la catégorie de superficie et de l’âge du bâtiment. Une taxe supplémentaire est appliquée si la valeur fiscale totale de tous les biens appartenant à un même propriétaire dépasse un seuil fixé, généralement 400 000 €.

Depuis 2025, la Grèce propose un programme de réduction d’impôt aux propriétaires de biens immobiliers assurés. Si un bien immobilier a été assuré pendant au moins trois mois au cours de l’année précédente, la taxe ENFIA est réduite de 20 % pour les biens immobiliers d’une valeur maximale de 500 000 € et de 10 % pour les biens immobiliers d’une valeur supérieure à ce seuil. Ce programme encourage les propriétaires à assurer leur bien immobilier, réduisant ainsi leur charge fiscale et leurs risques.

Le paiement de la taxe ENFIA en 2025 s’effectue en 12 mensualités égales, à compter du mois de mars. Les propriétaires sont informés du montant dû via le système électronique myAADE et peuvent effectuer leurs paiements en ligne ou par l’intermédiaire des banques grecques.

En plus de la taxe ENFIA, les propriétaires fonciers paient des taxes locales et des redevances incluses dans les factures d’électricité. Ces redevances financent les services municipaux, tels que l’éclairage public, le nettoyage et la collecte des ordures. Ces frais varient selon les municipalités, mais s’échelonnent généralement entre 0,018 € et 0,073 € par mètre carré et par an.

Il convient de noter que la Grèce mettra en place en 2025 un nouveau système automatisé d’évaluation des biens immobiliers qui permettra de réviser régulièrement les « valeurs objectives ». Cela pourrait entraîner une augmentation de l’assiette fiscale et, par conséquent, du montant annuel de la taxe pour les biens immobiliers situés dans des quartiers prestigieux ou des zones touristiques.

Ainsi, les propriétaires immobiliers en Grèce sont tenus de payer chaque année la taxe ENFIA et les charges locales. La charge fiscale totale, y compris tous les paiements obligatoires, se situe généralement entre 0,1 % et 0,3 % de la valeur marchande du bien immobilier par an, selon la région, la catégorie du bien et son évaluation. Le paiement régulier de ces taxes garantit la propriété légale, l’absence de pénalités et la possibilité de disposer librement du bien à l’avenir.

Taxes sur les locations immobilières à court terme en Grèce

Les locations immobilières à court terme sont soumises à des règles fiscales spéciales et sont considérées par les autorités fiscales comme une source de revenus qui doit être déclarée. Une location à court terme est définie comme une location d’une durée maximale de 90 jours (ou de 60 jours sur les îles peu peuplées) via des plateformes telles que Airbnb ou Booking.com. Pour exercer leur activité en toute légalité, les propriétaires doivent enregistrer leurs biens immobiliers dans le registre des locations à court terme et obtenir un numéro d’enregistrement. Ce numéro doit figurer dans les annonces et les contrats.

Les revenus provenant des locations à court terme sont imposés selon un barème progressif. Pour les particuliers, les taux sont de 15 % pour les revenus annuels jusqu’à 12 000 €, de 35 % pour les revenus compris entre 12 001 € et 35 000 € et de 45 % pour les revenus supérieurs à 35 000 €. Si un propriétaire loue systématiquement plusieurs biens immobiliers, les autorités fiscales peuvent classer cette activité comme entrepreneuriale. Cette classification entraîne l’obligation de payer un impôt sur le revenu au taux de 22 % et des cotisations au système de sécurité sociale.
À partir de 2025, les propriétaires qui louent des logements à court terme seront soumis à des exigences supplémentaires. Les biens immobiliers de plus de 80 mètres carrés ne pourront être enregistrés que s’ils sont conformes aux réglementations en matière d’incendie et de santé. En outre, le nombre de biens immobiliers qu’un seul propriétaire peut louer est limité. Dans les zones touristiques, en particulier à Athènes et dans les îles, les municipalités introduisent des limites sur le nombre de biens immobiliers en location à court terme afin d’empêcher la hausse des prix des logements.

Les revenus provenant des locations à court terme doivent être déclarés chaque année sur le formulaire de déclaration fiscale E1. La plateforme par laquelle la location est effectuée doit communiquer les détails de la transaction aux autorités fiscales. Tous les paiements des locataires doivent être effectués sur un compte bancaire enregistré auprès du système fiscal grec afin de garantir la transparence et le contrôle.

En plus de l’impôt sur le revenu, les propriétaires doivent payer une taxe touristique s’ils louent leur propriété par l’intermédiaire d’une agence agréée ou si celle-ci offre des services équivalents à ceux d’un hôtel. Cette taxe varie de 0,50 € à 4 € par nuit, selon la catégorie et la taille du bien immobilier. Si le propriétaire fait sa propre publicité et ne fournit pas de services supplémentaires tels que le ménage, les repas ou le transport, la taxe de séjour n’est généralement pas facturée.

Il est également important de noter l’obligation de payer la taxe annuelle ENFIA, qui reste en vigueur quelle que soit l’utilisation du bien immobilier. Les revenus provenant de locations à court terme ne dispensent pas les propriétaires de payer les taxes foncières ou les charges locales.

Ainsi, si les locations immobilières à court terme en Grèce peuvent être rentables, elles nécessitent un strict respect des exigences fiscales et administratives. Pour les particuliers, la charge fiscale se situe généralement entre 15 % et 35 % du revenu net, auxquels s’ajoutent les charges et les obligations déclaratives.
Le non-respect des règles d’enregistrement ou la non-déclaration peuvent entraîner des amendes pouvant aller jusqu’à 5 000 € et l’exclusion temporaire du bien immobilier du système de location à court terme.
Les locations immobilières à long terme en Grèce sont réglementées par la législation fiscale en tant que source de revenus qui doit être déclarée dans la déclaration fiscale annuelle. Une location à long terme est considérée comme une location de plus de 90 jours sur la base d’un contrat écrit enregistré.

Les locations immobilières à long terme sont réglementées par la législation fiscale en tant que source de revenus qui doit être déclarée dans la déclaration fiscale annuelle. Une location à long terme est considérée comme une location de plus de 90 jours sur la base d’un contrat écrit enregistré dans le système de service fiscal électronique myAADE. Pour les propriétaires, un tel accord établit la base de calcul de l’impôt sur le revenu et offre une protection juridique en cas de litige avec les locataires.

Les revenus provenant des locations à long terme sont imposés selon un barème progressif, similaire à celui des locations à court terme. Pour les particuliers, les taux suivants s’appliquent en 2025 : 15 % pour les revenus annuels jusqu’à 12 000 € ; 35 % pour les revenus compris entre 12 001 € et 35 000 € ; et 45 % pour les revenus supérieurs à 35 000 €. Toutefois, si un propriétaire loue plusieurs biens immobiliers et que le total de ses revenus dépasse les limites fixées, les autorités fiscales peuvent classer son activité comme entrepreneuriale. Cela implique le paiement d’un impôt sur le revenu au taux de 22 %, ainsi que des cotisations sociales supplémentaires.

Un taux d’imposition des sociétés de 22 % s’applique aux personnes morales qui possèdent des biens immobiliers et perçoivent des revenus locatifs. Dans ce cas, les dépenses liées à l’entretien et à la maintenance du bien immobilier sont déductibles fiscalement, ce qui permet une optimisation fiscale.

La Grèce a mis en place un régime préférentiel en 2025 afin d’encourager les locations à long terme. Si un propriétaire conclut un contrat de location d’au moins 36 mois pour un bien immobilier d’une superficie maximale de 120 mètres carrés qui n’a pas été loué à court terme, il peut être exonéré de l’impôt sur le revenu pendant trois ans maximum. Cette mesure vise à augmenter l’offre de logements abordables pour les résidents locaux et à réduire la pression sur le marché de la location à court terme.

Tous les revenus locatifs doivent être déclarés sur le formulaire de déclaration d’impôt E1.
Il est préférable que les locataires effectuent leurs paiements via un compte bancaire enregistré auprès du système fiscal grec, car l’utilisation d’espèces est limitée et peut susciter des questions de la part des autorités fiscales.
En plus de l’impôt sur le revenu, les propriétaires continuent de payer chaque année la taxe foncière ENFIA et les frais locaux inclus dans les factures d’électricité. Ces taxes ne dépendent pas du fait que le bien soit loué ou non et sont calculées sur la base de sa « valeur objective ».

Ainsi, la location immobilière à long terme en Grèce constitue une source de revenus stable. La charge fiscale pour les particuliers varie de 15 % à 45 %, en fonction du niveau de profit. L’enregistrement en bonne et due forme du contrat et le respect des conditions du régime préférentiel permettent aux propriétaires de réduire considérablement leurs obligations fiscales tout en percevant légalement des revenus. Cela garantit la transparence de la transaction et la protection des droits de propriété.

Taxes sur la vente de biens immobiliers en Grèce

La vente de biens immobiliers en Grèce est soumise à plusieurs taxes en fonction du statut du vendeur, de la durée de possession du bien et du type de propriété. La principale taxe sur la cession immobilière est l’impôt sur les plus-values, qui s’applique lorsque le prix de vente dépasse le prix d’achat enregistré dans le contrat initial.

En vertu de la législation en vigueur, le taux de l’impôt sur les plus-values pour les particuliers en Grèce est de 15 %. Cependant, son application a été suspendue à plusieurs reprises depuis 2014 afin de stimuler le marché immobilier. À partir de 2025, l’impôt reste temporairement suspendu jusqu’à la fin de 2026. Cela signifie que les particuliers qui vendent un bien immobilier ne paient pas d’impôt sur les plus-values, à condition que la vente ne soit pas commerciale et ne dépasse pas deux biens immobiliers en deux ans.

Pour les personnes morales qui vendent des biens immobiliers, l’impôt sur le revenu est appliqué à un taux de 22 %. L’assiette fiscale est calculée comme la différence entre le prix de vente et la valeur comptable du bien, en tenant compte de l’amortissement et des dépenses d’amélioration documentées.

Lors de la conclusion de la transaction, l’acheteur paie des droits de mutation (3,09 %) ou la TVA (24 %), selon les caractéristiques du bien, mais ces frais ne sont pas inclus dans les obligations fiscales du vendeur. Le vendeur est responsable du paiement des frais liés à la suppression des charges et à l’obtention des certificats de conformité fiscale et du certificat énergétique du bien. Sans ces certificats, la transaction ne peut être enregistrée.

Un droit de timbre est également payable lors de la vente d’un bien immobilier pour l’enregistrement du contrat au cadastre. Ce droit s’élève généralement à environ 0,5 % de la valeur de la transaction et est payé en même temps que les frais de notaire.

Si le bien a été hérité ou reçu en cadeau, le vendeur est exonéré de l’impôt sur les plus-values lors de sa vente ultérieure si au moins cinq ans se sont écoulés depuis l’acquisition de la propriété.

Si le vendeur est un résident étranger, ses obligations fiscales dépendent de l’existence d’un accord de double imposition entre la Grèce et son pays de résidence. Si tel est le cas, les revenus provenant de la vente d’un bien immobilier ne sont imposés qu’en Grèce.

Ainsi, les particuliers qui vendent un bien immobilier en Grèce en 2025 sont effectivement exonérés de l’impôt sur les plus-values, ce qui rend les transactions d’achat et de vente plus rentables.
Pour les entreprises, cependant, le taux d’imposition des bénéfices de 22 % reste en vigueur, tout comme l’obligation de confirmer les sources de financement et les dépenses. La vente d’un bien immobilier entraîne des frais supplémentaires pour le notaire, l’enregistrement et l’obtention des certificats techniques, mais la charge fiscale globale en Grèce reste l’une des plus modérées d’Europe du Sud. Cela favorise l’intérêt des investisseurs pour le marché grec.

Impôts sur la vente de biens immobiliers par des particuliers en Grèce

La vente d’un bien immobilier par un particulier en Grèce en 2025 est régie par la législation fiscale, qui prévoit plusieurs obligations fiscales possibles en fonction de la nature de la transaction, de la durée de possession et de l’origine du bien. La principale taxe applicable aux particuliers qui vendent un bien immobilier est l’impôt sur les plus-values ; toutefois, son application est actuellement suspendue, ce qui rend les ventes particulièrement avantageuses pour les propriétaires privés.

En Grèce, l’impôt sur les plus-values a été fixé à un taux de 15 %, calculé comme la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ajusté en fonction de l’inflation et des coûts d’amélioration du bien. Cependant, le gouvernement a prolongé la suspension jusqu’à la fin de 2026. Ainsi, en 2025, les particuliers seront exonérés de l’impôt sur les plus-values immobilières si le bien n’a pas été utilisé à des fins professionnelles et s’ils n’ont pas dépassé la limite de deux ventes en deux ans.

Dans le même temps, le vendeur doit confirmer la propriété légale du bien et l’absence de dettes auprès des autorités fiscales. Avant de conclure la transaction, un certificat de conformité fiscale (φορολογική ενημερότητα) doit être obtenu, car le notaire ne peut enregistrer le contrat d’achat et de vente sans celui-ci.

En outre, le vendeur prend en charge les frais de préparation des documents nécessaires, notamment le certificat énergétique, l’extrait cadastral et le certificat attestant qu’il n’y a pas de factures de services publics impayées. Le coût total de la préparation de la transaction se situe généralement entre 500 et 1 000 euros.

Si le bien a été hérité ou reçu en cadeau, la vente est exonérée d’impôt si au moins cinq ans se sont écoulés depuis la date d’acquisition de la propriété.
Les citoyens étrangers qui ne sont pas résidents fiscaux en Grèce ne sont imposés en Grèce sur les revenus provenant de la vente de biens immobiliers que s’il existe un accord de double imposition entre la Grèce et leur pays de résidence.
Il est important de noter que l’exonération de l’impôt sur les plus-values ne signifie pas qu’il n’y a pas d’autres obligations. Le vendeur doit toujours déclarer les revenus provenant de la vente dans sa déclaration d’impôts afin de confirmer le mouvement des fonds et d’éviter les questions sur l’origine du capital.

Ainsi, les particuliers qui vendent un bien immobilier en Grèce en 2025 sont dans une position favorable, car l’impôt sur les plus-values n’est temporairement pas applicable, ce qui leur permet de percevoir le montant total de la vente sans déduction fiscale. Toutefois, toutes les exigences administratives doivent être respectées, notamment la confirmation de l’absence de dettes en cours, l’obtention d’un certificat énergétique et l’enregistrement de la transaction au registre foncier. Ces procédures rendent le marché immobilier grec particulièrement attractif pour les investisseurs privés et les propriétaires qui envisagent de vendre avec une charge fiscale minimale.

Impôts sur la vente de biens immobiliers par une société en Grèce

La vente de biens immobiliers par une société en Grèce est soumise à l’impôt sur les sociétés, qui s’élève à 22 % en 2025. Contrairement aux particuliers, pour lesquels l’impôt sur les plus-values a été temporairement suspendu, les sociétés doivent payer un impôt sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable du bien, ajustée en fonction de l’amortissement et des coûts d’amélioration vérifiés.

Lors du calcul de l’assiette fiscale, une société peut inclure dans ses dépenses tous les coûts directement liés au bien immobilier, y compris les réparations, les rénovations, les assurances, les paiements de services publics et les services de la société de gestion, à condition qu’ils aient été déclarés et documentés. Les frais de notaire et d’enregistrement engagés lors de la vente peuvent également être déduits.

Si le bien immobilier a été acquis en tant qu’actif d’investissement et inscrit au bilan de l’entreprise à son coût initial, l’impôt n’est prélevé que sur le bénéfice réel réalisé lors de la vente. Aucun impôt n’est prélevé lors de la vente de biens immobiliers déficitaires (lorsque le prix de vente est inférieur à la valeur comptable), et la perte peut être reportée sur les périodes fiscales suivantes et utilisée pour réduire les bénéfices futurs.

En plus de l’impôt sur les sociétés, les entreprises qui vendent des biens immobiliers commerciaux ou des biens soumis à la TVA doivent facturer et payer la TVA au taux de 24 %. Toutefois, si le bien immobilier a plus de 15 ans ou n’est pas de construction récente, la TVA ne s’applique pas et la transaction est uniquement soumise à un droit de mutation immobilière payé par l’acheteur au taux de 3,09 %.

La vente d’un bien immobilier nécessite la confirmation de la conformité fiscale de l’entreprise et un certificat attestant qu’il n’y a pas de dettes impayées auprès des autorités fiscales ou des fonds sociaux. Sans ces certificats, le notaire ne peut pas enregistrer la transaction au registre foncier. Un certificat énergétique et un passeport technique pour le bien immobilier sont également nécessaires.

Si le bien appartient à une société étrangère ayant un bureau de représentation permanent en Grèce, les revenus provenant de la vente du bien sont imposés comme d’habitude. Pour les sociétés sans bureau de représentation, l’impôt est retenu à la source à un taux de 15 %, sauf si un accord international visant à éviter la double imposition en dispose autrement.

Ainsi, lorsqu’une société vend un bien immobilier en Grèce, les principales taxes sont l’impôt sur les sociétés, qui est prélevé à un taux de 22 %, et, dans certains cas, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), qui est prélevée à un taux de 24 % sur les bâtiments neufs. Grâce à la possibilité de déduire les dépenses et de reporter les pertes, la charge fiscale peut être optimisée. Tant que toutes les formalités sont respectées et que la comptabilité est tenue correctement, la vente d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une personne morale en Grèce reste un moyen légal et rentable de liquider des actifs.