Impôts fonciers en Estonie 2025/2026

Taxes sur l’achat d’un bien immobilier en Estonie

L’achat d’un bien immobilier en Estonie en 2025 s’accompagne d’un système fiscal relativement simple et transparent, ce qui en fait l’un des pays les plus attractifs de l’Union européenne pour investir dans l’immobilier résidentiel et commercial. Contrairement à la plupart des pays européens, l’Estonie ne prélève pas de droits de mutation immobilière. Au lieu de payer un pourcentage de la valeur de la transaction, l’acheteur ne supporte que des frais fixes, notamment les frais d’enregistrement de la propriété au cadastre et les frais de notaire. Ces frais s’élèvent généralement à environ 64 € pour le dépôt d’une demande d’enregistrement, tandis que les frais de notaire dépendent de la valeur de la transaction et de la complexité du contrat.

Si un nouveau bien immobilier ou un objet lié à une activité entrepreneuriale est acheté, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) peut s’appliquer. À partir de 2025, le taux normal de TVA en Estonie sera de 24 %. La TVA n’est généralement pas facturée aux particuliers qui achètent une maison pour leur usage personnel, mais elle est incluse dans le prix lors de l’achat de locaux commerciaux ou de bâtiments neufs. Il convient d’en tenir compte lors de l’établissement du budget de la transaction, en particulier si le bien immobilier est acheté par l’intermédiaire d’une personne morale à des fins de location ou de vente ultérieure.

Le régime fiscal ne dépend pas de la nationalité ou du statut de l’acheteur. Les non-résidents peuvent acheter un bien immobilier en Estonie aux mêmes conditions que les résidents, sans être soumis à des taxes ou restrictions supplémentaires. Des exceptions peuvent s’appliquer uniquement à des domaines spécifiques liés à la sécurité nationale ou aux terres agricoles, mais ces cas sont rares. Parallèlement, les acheteurs étrangers doivent tenir compte non seulement des coûts directs de l’achat, mais aussi de leurs obligations fiscales futures liées à la possession et à la vente du bien immobilier.

Outre le prix d’achat, les investisseurs doivent tenir compte des coûts annuels d’entretien du bien immobilier et du paiement de la taxe foncière. Lors de la vente du bien immobilier, il peut y avoir une obligation fiscale sur les plus-values. À partir de 2025, le taux d’imposition sur le revenu des personnes physiques en Estonie sera de 22 %. Cela s’applique aux bénéfices tirés de la vente de biens immobiliers, c’est-à-dire à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ajustée en fonction des dépenses documentées. Il existe toutefois des exceptions pour les résidents estoniens. Par exemple, l’impôt sur les plus-values n’est pas dû lors de la vente d’un bien immobilier résidentiel qui était utilisé comme résidence principale par le propriétaire. Les non-résidents qui vendent un bien immobilier situé en Estonie sont également soumis à l’impôt en Estonie, quel que soit leur pays de résidence.

Si le bien immobilier acheté est utilisé à des fins locatives, les revenus locatifs sont imposés à un taux de 20 à 22 %, en fonction du statut fiscal du propriétaire. Pour les personnes morales enregistrées en Estonie, l’impôt n’est payable que lorsque les bénéfices sont distribués, ce qui rend l’utilisation d’une société avantageuse pour la propriété immobilière à long terme et le réinvestissement des revenus. Pour les particuliers, l’impôt est prélevé sur le revenu brut, mais les frais d’entretien et de réparation confirmés peuvent être pris en compte.

Ainsi, lors de l’achat d’un bien immobilier en Estonie, l’acheteur n’est pas soumis à des taxes de transaction élevées. Les principales dépenses se limitent aux frais de notaire et d’enregistrement, et les obligations fiscales ultérieures concernent principalement l’impôt foncier et l’éventuel impôt sur le revenu lors de la vente ou de la location du bien. L’Estonie offre aux investisseurs étrangers un système d’enregistrement et de taxation transparent et numérisé, garantissant la prévisibilité des coûts et un niveau élevé de protection des droits de propriété. L’optimisation fiscale peut être réalisée en choisissant la structure de propriété appropriée – en tant que particulier ou par l’intermédiaire d’une société enregistrée – en fonction de l’objectif de l’achat.

Bien sûr ! Voici un tableau HTML complet résumant les principaux impôts et coûts liés à l’immobilier en Estonie, basé sur le texte que vous avez fourni. Vous pouvez l’insérer après le paragraphe d’introduction, dans la section « Impôts sur l’achat d’un bien immobilier en Estonie ».

Le coût des services juridiques et notariaux lors de l’achat d’un bien immobilier en Estonie reste modéré par rapport à la plupart des pays de l’Union européenne

En 2025, ces frais resteront modérés par rapport à la plupart des pays de l’Union européenne. Ces frais se composent de deux éléments principaux : la certification notariale de la transaction et l’assistance juridique, y compris la vérification du bien immobilier, la préparation du contrat d’achat et l’enregistrement des droits de propriété.

Les services notariaux sont obligatoires pour toutes les transactions immobilières en Estonie, car le notaire certifie le contrat, vérifie l’identité des parties concernées, inscrit les données pertinentes au registre foncier et garantit la validité juridique de la transaction. Le montant des frais de notaire dépend de la valeur du bien immobilier et est réglementé par un barème tarifaire approuvé. En moyenne, les frais de notaire varient entre 0,02 % et 0,70 % du prix de la transaction, plus la TVA. Pour un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, les frais de notaire s’élèvent généralement à 1 000-1 500 €.

Outre les frais de notaire, des frais sont engagés pour l’assistance juridique liée à la transaction. Cela comprend l’analyse des titres de propriété, la vérification du statut du bien dans le registre foncier, l’identification des éventuelles charges, dettes ou restrictions légales, ainsi que la préparation et la coordination du projet de contrat d’achat. Les services juridiques pour une transaction standard coûtent environ 0,5 % de la valeur du bien, soit environ 1 500 € pour un bien d’une valeur de 300 000 €.
Si un acheteur étranger est impliqué, si l’achat est effectué par l’intermédiaire d’une personne morale ou si des traductions certifiées conformes des documents sont requises, les frais peuvent être légèrement plus élevés.
En outre, des frais administratifs sont dus pour l’enregistrement de la propriété au registre foncier (un montant fixe d’environ 64 €), ainsi que les frais de traduction et de certification des documents étrangers, qui s’élèvent en moyenne à environ 100-300 €.

Par conséquent, lors de l’achat d’un bien immobilier en Estonie d’une valeur de 300 000 €, les frais juridiques et notariaux totaux s’élèveront à environ 2 500-3 000 €. Ce montant comprend l’assistance juridique complète, les services notariaux et l’enregistrement des droits de propriété. Pour les transactions plus complexes, telles que l’achat par l’intermédiaire d’une société, avec un financement hypothécaire ou impliquant plusieurs propriétaires, les coûts peuvent augmenter jusqu’à 3 500 à 4 000 €, ce qui reste un montant modéré par rapport aux normes européennes.

En Estonie, l’assistance juridique joue un rôle important dans la protection des intérêts de l’acheteur, en garantissant la transparence de la transaction et l’exactitude de tous les documents, ainsi que la sécurité du transfert de propriété.
Dans l’ensemble, les coûts relativement faibles, l’obligation de passer par un notaire et le degré élevé de numérisation du système cadastral font de l’Estonie l’une des juridictions les plus sûres et les plus prévisibles de l’Union européenne pour l’achat de biens immobiliers.
Le coût des services d’un agent immobilier lors de l’achat d’un bien immobilier en Estonie
Lors de l’achat d’un bien immobilier en Estonie, les services des agents immobiliers sont le plus souvent pris en charge par le vendeur.
Dans le même temps, les acheteurs peuvent se trouver dans des situations où l’agent de recherche travaille spécifiquement avec eux et facture une commission distincte.
Les paramètres de base de la commission sont les suivants :
« Lors de la vente d’un bien immobilier résidentiel en Estonie, le taux de commission habituel des agences est d’environ 2 à 4 % du prix de la transaction.
Pour les services d’un agent immobilier représentant l’acheteur, la fourchette est d’environ 1 à 1,5 % de la valeur du bien immobilier.
Il est important de préciser dans les contrats avec un agent qui paie (le vendeur ou l’acheteur), si la commission est incluse dans le prix du bien immobilier et quels services la commission couvre.

Calcul pratique :

Si vous êtes un acheteur envisageant d’acheter un bien immobilier d’une valeur de 300 000 € et que vous avez besoin d’un agent immobilier dont la commission est d’environ 1 %, le calcul serait le suivant :

1 % de 300 000 € équivaut à 3 000 €.
Si le taux est plus proche de 1,5 %, cela équivaut à 4 500 €.
Si le vendeur paie les services de l’agence et qu’il n’y a pas de commission supplémentaire pour l’acheteur, vos dépenses directes pour l’agent peuvent être nulles.

Lorsque vous planifiez votre budget pour l’achat d’un bien immobilier en Estonie d’une valeur de 300 000 €, il est utile de prendre en compte les frais de commission potentiels de l’agent immobilier, qui peuvent s’élever à 3 000-4 500 €, si vous êtes responsable du paiement de la commission de l’agent. Si le vendeur paie l’agent, ce coût peut être omis.
Nous vous recommandons de préciser clairement dans le contrat, lors de la négociation avec l’agent, le montant et la procédure de paiement de la commission, ainsi que les conditions de son remboursement ou de sa réduction si l’acheteur trouve lui-même le bien immobilier ou si la transaction n’a pas lieu.

Impôts fonciers en Estonie

La propriété immobilière en Estonie en 2025 n’est soumise qu’à un seul impôt principal : l’impôt foncier. Il n’existe pas d’impôt distinct sur les bâtiments ou les structures, ce qui réduit considérablement la charge fiscale globale des propriétaires par rapport à la plupart des pays de l’Union européenne. L’impôt foncier est payé annuellement par le propriétaire du terrain, qu’il soit résident ou non-résident en Estonie.

La base de calcul de l’impôt foncier est la valeur cadastrale du terrain, qui est déterminée par l’État sur la base d’une évaluation de masse. Les municipalités fixent le taux d’imposition, qui varie entre 0,1 % et 1 % de la valeur imposable du terrain. Pour les terrains destinés à la construction résidentielle ou les terrains privés, un taux d’environ 0,5 % est le plus souvent appliqué. Pour les terrains à usage commercial, tels que les biens locatifs ou commerciaux, le taux d’imposition peut varier de 0,1 % à 0,5 %. Dans certaines municipalités, où les terrains sont utilisés à des fins industrielles ou de transport, le taux peut atteindre 2 %. À partir de 2025, la capitale estonienne, Tallinn, appliquera des taux de 0,5 % pour les terrains résidentiels et générateurs de revenus, et de 1 % pour les autres types de terrains.

L’introduction d’un impôt foncier unique rendra le système d’imposition immobilière estonien transparent et prévisible. Les propriétaires ne paient des impôts que sur le terrain, quel que soit le nombre ou le type de bâtiments qui s’y trouvent. Cela est particulièrement avantageux pour les propriétaires d’appartements et de maisons, car les bâtiments eux-mêmes ne sont pas imposés. L’État a également fixé une limite aux augmentations brutales de l’impôt : celui-ci ne peut augmenter de plus de 50 % en un an par rapport à la période précédente.
Cela protège les propriétaires contre les augmentations soudaines des impôts dues à des changements dans l’évaluation cadastrale.
Des allégements fiscaux sont accordés aux résidents permanents estoniens. Si un terrain est utilisé comme résidence principale et que sa superficie ne dépasse pas les normes légales, le propriétaire peut être partiellement ou totalement exonéré de l’impôt foncier. Ces concessions ne s’appliquent généralement pas aux citoyens étrangers, sauf dans les cas où ils ont le statut de résident et vivent effectivement en Estonie.

La taxe foncière annuelle est calculée sur la base de la valeur cadastrale du terrain, qui est généralement inférieure au prix du marché, ce qui réduit encore la charge fiscale. En moyenne, la taxe foncière annuelle sur un terrain standard destiné à la construction d’un immeuble résidentiel à Tallinn s’élève à plusieurs centaines d’euros. Les paiements sont effectués une fois par an, généralement au cours du premier trimestre, et les informations sur les charges à payer sont disponibles par voie électronique sur le portail des services fiscaux.

Il est important que les propriétaires qui utilisent leur bien à des fins commerciales sachent qu’un terrain utilisé à des fins lucratives peut être classé à un taux d’imposition foncière inférieur (jusqu’à 0,5 %), mais que les revenus provenant de la location ou d’activités commerciales sont soumis à l’impôt sur le revenu selon des règles distinctes.

Ainsi, le système fiscal estonien applicable à la propriété immobilière est simple et stable. Les propriétaires ne paient que la taxe foncière, à des taux modérés, et la procédure de paiement est entièrement automatisée. L’absence de taxe foncière et la possibilité d’une exonération partielle de la taxe foncière font de l’Estonie l’une des juridictions européennes les plus attractives pour la propriété résidentielle et l’investissement immobilier à long terme.

Taxes sur les locations immobilières à court terme en Estonie

Les locations immobilières à court terme en Estonie en 2025 sont clairement réglementées et considérées comme des revenus provenant de la fourniture de services d’hébergement. Ce type d’activité est soumis à l’impôt sur le revenu et, dans certains cas, à la taxe sur la valeur ajoutée. Le système fiscal estonien prévoit différentes approches selon que le propriétaire est un particulier qui loue occasionnellement son propre appartement ou qu’il exerce une activité commerciale à titre permanent.

Les revenus provenant des locations à court terme sont soumis à un taux d’imposition de 22 %. Cette taxe est prélevée sur le bénéfice net, c’est-à-dire la différence entre les revenus bruts et les frais d’entretien du bien immobilier. Si le propriétaire est un particulier, il peut réduire l’assiette fiscale de 20 % sans fournir de justificatifs de dépenses. Cette approche s’applique à la plupart des propriétaires privés qui louent leur bien de manière irrégulière ou sans l’intervention d’un tiers. Toutefois, si la location immobilière est systématique, concerne plusieurs biens ou est effectuée par l’intermédiaire de plateformes telles qu’Airbnb ou Booking.com, les autorités fiscales peuvent la qualifier d’activité entrepreneuriale. Dans ce cas, le propriétaire doit tenir un registre des revenus et des dépenses, s’enregistrer en tant qu’entrepreneur individuel et soumettre des rapports réguliers.

Les mêmes règles fiscales s’appliquent aux résidents et aux non-résidents de l’Estonie : l’impôt sur le revenu est payé en Estonie si le bien immobilier est situé dans le pays. Les non-résidents ne déclarent que les revenus provenant de sources estoniennes. Si le bien immobilier appartient à un propriétaire étranger, les revenus locatifs peuvent être imposés à la source à un taux de 22 %, ou le propriétaire peut les déclarer dans sa déclaration d’impôts.

Les locations à court terme constituent en fait un service d’hébergement et peuvent donc nécessiter l’enregistrement en tant que contribuable assujetti à la TVA. Le seuil d’enregistrement à la TVA en Estonie est un chiffre d’affaires annuel de 40 000 €. Si les revenus locatifs dépassent cette limite, le propriétaire doit s’enregistrer en tant que contribuable et facturer la TVA sur ses services. À partir de 2025, le taux de TVA pour les services d’hébergement sera fixé à 13 %. Cette règle s’applique aux activités d’hébergement touristique, telles que la location à court terme d’appartements, de maisons et de studios, qui sont similaires aux hôtels et aux chambres d’hôtes.

Toutefois, si le bien est loué à long terme pour servir de résidence permanente au locataire, la TVA n’est pas facturée. Cependant, pour les locations à court terme à des fins touristiques, en particulier via des plateformes numériques, la TVA devient un élément obligatoire de la taxation. Dans ce cas, le propriétaire peut prendre en compte les coûts liés à l’entretien et à la réparation du bien lors du calcul de la taxe.

À partir de 2023, l’Estonie mettra en place un système d’échange automatique de données entre les autorités fiscales et les plateformes internationales en ligne. Cela signifie que les informations relatives aux revenus provenant des locations à court terme perçus via Airbnb, Booking.com et des services similaires seront directement transférées aux autorités fiscales. Il sera donc impossible de dissimuler ces revenus, et il est conseillé aux propriétaires de déclarer rapidement leurs bénéfices afin d’éviter des amendes et des frais supplémentaires.

Lorsqu’ils louent un bien immobilier à court terme, les propriétaires doivent tenir compte non seulement de la fiscalité, mais aussi des exigences municipales. Dans certaines villes estoniennes, notamment Tallinn et Tartu, il peut y avoir des restrictions supplémentaires concernant le nombre de biens disponibles à la location ou la durée des périodes de location à des fins touristiques. En outre, les propriétaires sont tenus de s’assurer que leur logement répond à toutes les normes de sécurité nécessaires et d’enregistrer les clients si la location est permanente.

Dans l’ensemble, la charge fiscale pour les locations à court terme en Estonie comprend un impôt sur le revenu au taux de 22 %, auquel s’ajoute une TVA éventuelle au taux de 13 % si le seuil d’enregistrement est dépassé. Malgré la nécessité de se conformer à certaines formalités, le régime fiscal reste assez souple et simple.
Avec une inscription et une planification des dépenses appropriées, le propriétaire peut optimiser sa charge fiscale et percevoir légalement des revenus provenant de locations touristiques. L’Estonie dispose d’un système de comptabilité numérique transparent, qui rend le processus de déclaration et de paiement des impôts pratique et sûr pour tous les acteurs du marché.

Impôts sur les locations immobilières à long terme en Estonie

En 2025, les locations immobilières à long terme en Estonie sont régies par le régime fiscal standard applicable aux personnes physiques et morales. La principale taxe pour les propriétaires est l’impôt sur le revenu, et le système d’imposition dépend de la forme de propriété, à savoir si le propriétaire est une personne physique, un entrepreneur individuel ou une personne morale. La législation estonienne offre des règles transparentes et prévisibles, et la charge fiscale reste modérée par rapport à celle d’autres pays de l’Union européenne.

Si un particulier loue un bien immobilier sans enregistrer d’activité commerciale, tous les revenus locatifs sont soumis à une imposition de 22 %. Cet impôt est calculé sur le revenu net, en tenant compte des dépenses d’entretien du bien immobilier éligibles. Une autre solution consiste à réduire la base imposable de 20 % du revenu brut sans avoir à justifier les dépenses, ce qui constitue une procédure simplifiée. Par exemple, si vous percevez 10 000 € par an de loyers, l’impôt ne sera prélevé que sur 8 000 €. Si le propriétaire souhaite déduire les dépenses réelles, il peut les justifier et les déduire de ses revenus. Ces dépenses comprennent les factures de services publics, les réparations, les assurances, l’entretien des bâtiments, les commissions versées à un agent ou à une société de gestion, et les intérêts hypothécaires.

Pour les résidents estoniens, le revenu imposable est déterminé sur la base d’une déclaration fiscale annuelle, qui doit être soumise avant la fin du mois d’avril de l’année suivant l’année de référence. L’impôt est payé une fois la déclaration approuvée, et l’administration fiscale fournit un calcul électronique dans le compte personnel du contribuable. Les revenus provenant de la location de biens immobiliers situés en Estonie sont également imposés à un taux de 22 % pour les non-résidents du pays. Cet impôt peut être prélevé à la source ou payé au moyen d’une déclaration d’impôt. Dans la plupart des cas, un non-résident peut réduire l’assiette fiscale de 20 % si les revenus sont considérés comme des revenus locatifs plutôt que comme des revenus commerciaux.

Toutefois, si le bien immobilier est régulièrement loué sur une longue période et présente les caractéristiques d’une activité entrepreneuriale (par exemple, la location de plusieurs biens immobiliers ou l’intervention d’une société de gestion), les autorités fiscales peuvent exiger l’enregistrement en tant qu’entrepreneur individuel. Dans ce cas, les revenus sont imposés aux mêmes taux, mais les contribuables peuvent prendre en compte toutes les dépenses réelles et appliquer des déductions pour les cotisations aux systèmes de retraite et d’assurance maladie.

La taxe sur la valeur ajoutée n’est généralement pas appliquée aux locations à long terme. En Estonie, la location de biens immobiliers résidentiels est exonérée de TVA. Toutefois, des exceptions s’appliquent lorsque le locataire est une personne morale utilisant les locaux à des fins commerciales ou lorsque le bien immobilier est loué dans le cadre d’une activité commerciale impliquant l’enregistrement volontaire en tant que contribuable assujetti à la TVA. Dans ces cas, un taux de 24 % peut être appliqué au loyer. Toutefois, la TVA n’est pas facturée sur les locations résidentielles classiques entre particuliers.

En plus de l’impôt sur le revenu, le propriétaire doit payer une taxe foncière annuelle prélevée sur le terrain sur lequel se trouve le bien immobilier. Les municipalités fixent les taux de la taxe foncière dans une fourchette comprise entre 0,1 % et 1 % de la valeur cadastrale du terrain. Cette taxe est obligatoire, que le bien immobilier soit utilisé par le propriétaire à des fins résidentielles ou loué.

Dans l’ensemble, le système fiscal estonien applicable aux locations immobilières à long terme reste l’un des plus transparents et des plus simples de l’Union européenne. Les propriétaires immobiliers ne paient que l’impôt sur le revenu sur les revenus locatifs et la taxe foncière annuelle. Parallèlement, ils peuvent légalement réduire leur assujettissement à l’impôt en appliquant une déduction de 20 % sans fournir de justificatifs, ou en demandant le remboursement des dépenses réelles engagées.

Exemple de calcul : si un propriétaire perçoit 12 000 € par an pour la location à long terme d’un appartement, il peut réduire son revenu de 20 %, ce qui laisse une base imposable de 9 600 €. L’impôt de 22 % s’élèverait à 2 112 € par an. Ainsi, le revenu net du propriétaire après impôt sera de 9 888 €.

Des principes différents s’appliquent aux personnes morales. Une société qui possède des biens immobiliers ne paie pas d’impôt sur le revenu tant que les revenus ne sont pas distribués sous forme de dividendes. Il s’agit d’une caractéristique classique du modèle fiscal estonien : l’impôt n’est pas prélevé sur les bénéfices, mais sur leur distribution. Par conséquent, les activités de location par l’intermédiaire d’une société sont souvent utilisées pour réinvestir les revenus sans encourir d’obligations fiscales courantes.

Par conséquent, la location immobilière à long terme en Estonie offre une source de revenus stable avec une charge administrative minimale. L’absence d’impôt foncier, la possibilité de déduire les dépenses et un taux d’imposition transparent font de l’Estonie une juridiction attrayante pour les propriétaires privés et les investisseurs qui souhaitent développer une activité de location.

Impôts sur la vente de biens immobiliers par des particuliers en Estonie

La vente d’un bien immobilier par un particulier en Estonie en 2025 sera soumise à l’impôt sur les plus-values si la transaction génère un bénéfice. Le système fiscal estonien dans ce domaine est considéré comme l’un des plus transparents de l’Union européenne, et la procédure de calcul de l’impôt est simple et cohérente.

L’imposition des ventes immobilières dépend de la nature de la propriété et du fait que le bien ait été utilisé ou non comme résidence principale. Si un particulier vend un bien immobilier qui était sa résidence principale, le bénéfice tiré de cette vente est exonéré d’impôt sur le revenu. Cette exonération ne s’applique que si deux conditions sont remplies : le bien doit avoir été détenu et utilisé comme résidence permanente du propriétaire jusqu’au moment de la vente. L’exonération peut être demandée une fois tous les deux ans et ne s’applique pas aux biens d’investissement ou de location.

Si le bien immobilier ne remplit pas les conditions requises pour être considéré comme résidence principale, le bénéfice tiré de sa vente est soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques au taux de 22 %. Le bénéfice est calculé comme étant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier, en tenant compte des frais liés à son achat et à sa vente. Les dépenses qui réduisent l’assiette fiscale comprennent les frais de notaire et d’enregistrement, les commissions des agents immobiliers, les intérêts sur les prêts utilisés pour l’achat et les frais de réparation et d’amélioration documentés.

Exemple de calcul : si une personne a acheté un appartement pour 150 000 €, a investi 10 000 € dans des réparations, puis l’a vendu pour 200 000 €, le bénéfice imposable serait de 40 000 €. Au taux de 22 %, l’impôt à payer serait de 8 800 €. Toutes les dépenses doivent être justifiées par des documents tels que des ordres de paiement, des factures ou des contrats. En l’absence de justificatifs, l’administration fiscale a le droit de calculer le bénéfice comme étant la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, sans effectuer aucune déduction.

Une procédure similaire s’applique aux non-résidents estoniens. Si le bien immobilier est situé en Estonie, le bénéfice tiré de sa vente est imposable en Estonie. Les non-résidents doivent remplir une déclaration d’impôt et payer un impôt au taux de 22 % sur leur bénéfice net. Toutefois, s’il existe une convention de double imposition entre l’Estonie et le pays de résidence du vendeur, cette convention peut prévoir un crédit d’impôt ou une exonération dans l’un des deux pays.

Ces règles s’appliquent également aux situations où une personne physique possède plusieurs biens immobiliers. Si une personne physique vend régulièrement plusieurs appartements ou maisons, les autorités fiscales peuvent considérer cela comme une activité entrepreneuriale. Dans ce cas, elle doit s’enregistrer en tant qu’entrepreneur individuel et payer des impôts conformément aux règles applicables aux activités commerciales, y compris les cotisations de sécurité sociale et la taxe sur la valeur ajoutée si le chiffre d’affaires dépasse 40 000 € par an.

Une transaction immobilière en Estonie doit être officialisée par un notaire. Le notaire certifie le contrat d’achat et de vente, supervise les règlements entre les parties et transmet les informations au registre foncier. Lors de la vente d’un bien immobilier, une déclaration fiscale doit être soumise l’année suivante et l’impôt doit être payé avant la date limite fixée par l’administration fiscale et douanière.
Pour les résidents, cette date limite coïncide généralement avec la date limite générale de dépôt de la déclaration annuelle, qui est fixée à la fin du mois d’avril.
Le système fiscal estonien ne prévoit pas de retenue à la source lorsque l’immobilier est vendu par un particulier. Il incombe donc au vendeur de calculer et de payer l’impôt. Parallèlement, l’administration fiscale a accès aux données du registre foncier et aux paiements bancaires, ce qui rend le processus de contrôle transparent et efficace.

Il est important de noter que l’exonération fiscale ne s’applique qu’aux biens immobiliers résidentiels utilisés par le propriétaire comme résidence principale. Si le bien a été loué, utilisé à des fins commerciales ou détenu comme actif d’investissement, l’exonération ne s’applique pas. En outre, si le propriétaire détient une part du bien, l’exonération ne s’applique qu’à la partie du bénéfice proportionnelle à sa part.

Dans l’ensemble, la charge fiscale sur la vente de biens immobiliers par des particuliers en Estonie reste modérée et transparente. L’impôt sur les plus-values, au taux de 22 %, n’est prélevé que sur les bénéfices réels, et non sur le montant total de la transaction. Grâce à la possibilité de déduire les dépenses documentées et à l’exonération des résidences principales, le système estonien encourage la propriété responsable, rendant le marché stable et prévisible tant pour les investisseurs que pour les propriétaires privés.

Impôts sur la vente de biens immobiliers par une société en Estonie

La vente de biens immobiliers par une société en Estonie en 2025 est réglementée dans le cadre d’un système d’imposition des sociétés basé sur le principe de l’imposition différée des bénéfices. Cela signifie que l’impôt n’est pas payé lorsque les revenus provenant de la vente d’un actif sont perçus, mais uniquement lorsque les bénéfices sont distribués aux propriétaires de la société. Cette approche fait de l’Estonie l’une des juridictions les plus favorables de l’Union européenne pour les activités liées à l’immobilier, notamment l’investissement, la construction et la location.

À condition que le produit de la vente reste dans le chiffre d’affaires de la société ou soit utilisé pour de nouveaux investissements, une société ne paie pas d’impôt sur le revenu au moment de la vente d’un bien immobilier. Tant que les bénéfices ne sont pas distribués sous forme de dividendes, il n’y a pas d’obligations fiscales. Cela permet aux entreprises de disposer du produit de la vente comme elles le souhaitent, par exemple pour acheter de nouveaux actifs, moderniser, couvrir des coûts de construction ou refinancer.

À partir de 2025, l’Estonie appliquera un nouveau taux d’imposition des sociétés de 22/78 sur les bénéfices distribués, ce qui équivaut à un taux effectif de 22 % du revenu net distribuable. Par exemple, si une société réalise un bénéfice de 100 000 euros et choisit de le distribuer à ses actionnaires, elle doit payer un impôt au taux de 22/78, soit 28 205 euros. Par conséquent, les actionnaires recevront 100 000 € de dividendes et les dépenses totales de l’entreprise s’élèveront à 128 205 €.

Si les bénéfices ne sont pas distribués, aucun impôt n’est prélevé. Les bénéfices non distribués peuvent donc être entièrement réinvestis sans entraîner de coûts fiscaux supplémentaires. Ce système encourage le développement des entreprises en permettant aux personnes morales de rester compétitives et solvables.

La vente d’un bien immobilier peut être soumise à différents régimes fiscaux en fonction de la propriété du bien. Par exemple, si le bien était utilisé à des fins commerciales et loué, le revenu tiré de sa vente serait considéré comme faisant partie du chiffre d’affaires de l’entreprise. Si le bien a été acheté à titre d’actif d’investissement, cependant, le bénéfice tiré de sa vente n’est soumis à l’impôt sur les sociétés que lorsqu’il est distribué. Dans les deux cas, le même principe s’applique : l’impôt est prélevé exclusivement sur le paiement des dividendes.

Lors de la vente d’un bien immobilier soumis à la TVA, l’entreprise doit facturer la TVA au taux de 24 %. Cette règle s’applique aux bâtiments neufs en service depuis moins de deux ans et aux biens vendus dans le cadre d’activités commerciales. Les biens immobiliers résidentiels utilisés depuis plus de deux ans sont exonérés de TVA. Toutefois, les parties à la transaction – le vendeur et l’acheteur – peuvent convenir d’appliquer la TVA si l’acheteur est un contribuable ayant droit à une déduction, ce qui est souvent le cas dans les transactions portant sur des locaux commerciaux.

Il convient de noter que l’Estonie n’applique pas d’impôt classique sur les plus-values pour les personnes morales. Le produit de la vente d’un bien immobilier est inclus dans les résultats financiers globaux de la société et n’est imposable que lorsqu’il est distribué aux actionnaires. Il s’agit là d’un avantage clé du modèle estonien, qui le distingue des systèmes de la plupart des pays européens où l’impôt est payé immédiatement après la vente d’un actif.

En plus de l’impôt sur les sociétés, les entreprises qui possèdent des biens immobiliers paient une taxe foncière annuelle, qui est prélevée sur le terrain plutôt que sur le bâtiment lui-même. Le taux de la taxe foncière est fixé par les municipalités et varie de 0,1 % à 1 % de la valeur cadastrale du terrain. Cette taxe est obligatoire et est classée comme une dépense d’exploitation, mais elle n’affecte pas l’assiette fiscale lors de la vente.

Les mêmes règles fiscales s’appliquent aux entreprises étrangères qui possèdent des biens immobiliers en Estonie par l’intermédiaire de filiales locales. Si le bien appartient à une société enregistrée en Estonie, le modèle estonien d’imposition différée s’applique.
Toutefois, si une organisation étrangère possède directement le bien immobilier sans établir d’établissement stable, des obligations fiscales peuvent naître lors de la reconnaissance de l’établissement, qui est déterminée au cas par cas.
Les transactions immobilières sont certifiées par un notaire, après quoi celui-ci inscrit les données relatives au transfert de propriété dans le registre foncier. Pour les ventes commerciales, la déclaration électronique est effectuée via le système e-MTA, où les entreprises déclarent leurs distributions de bénéfices et leurs paiements d’impôt sur les sociétés.

Par conséquent, la vente d’un bien immobilier par une entreprise en Estonie en 2025 ne sera soumise à l’impôt sur le revenu que lorsque les dividendes seront distribués, à un taux de 22/78. Cela rend la juridiction particulièrement attractive pour les structures d’investissement et de développement. L’absence d’impôt sur les plus-values, la flexibilité dans l’application de la TVA et la possibilité de réinvestir les bénéfices sans imposition immédiate créent des conditions favorables pour les projets à long terme.
Afin d’optimiser leur charge fiscale, il est conseillé aux entreprises de planifier la distribution de leurs bénéfices en fonction des cycles d’investissement, en tirant parti du modèle estonien d’imposition différée des sociétés.