Impôts fonciers à Chypre en 2025

En 2025, le système d’imposition foncière à Chypre reste l’un des plus favorables de l’Union européenne. La taxe foncière annuelle (Immovable Property Tax, IPT) a été complètement supprimée et n’est plus payable depuis 2017. Cependant, les propriétaires sont tenus de payer des taxes municipales locales pour la collecte des ordures, l’éclairage public, le drainage des eaux et l’entretien des espaces publics. Le montant de ces paiements dépend de la municipalité concernée et varie généralement entre 50 et 300 euros par an pour une propriété résidentielle standard. Plusieurs taxes et frais s’appliquent lors de l’achat d’un bien immobilier à Chypre. Si un nouveau bien immobilier est acheté auprès d’un promoteur, une taxe sur la valeur ajoutée de 19 % s’applique. Pour les biens immobiliers achetés en vue d’une résidence permanente, un taux préférentiel de TVA de 5 % s’applique aux 130 premiers mètres carrés du bien, à condition que l’acheteur réponde aux critères établis. Aucune TVA n’est prélevée sur les résidences secondaires. En outre, lors de la conclusion d’un contrat d’achat, un droit de timbre est prélevé, dont le montant dépend du coût du bien immobilier :

Le droit de timbre maximal ne peut dépasser 20 000 €.

Une fois la transaction conclue, des frais d’État doivent être acquittés pour l’enregistrement des droits de propriété auprès du registre foncier. Ces frais s’appliquent uniquement dans les cas où le bien immobilier n’était pas soumis à la TVA. Leur montant est le suivant :

• 3 % de la valeur jusqu’à 85 000 € ;
• 5 % du montant compris entre 85 001 € et 170 000 €
• 8 % du montant supérieur à 170 000 €.

Si le bien immobilier a été acheté avec TVA, aucun droit d’enregistrement n’est perçu.

Les revenus provenant de la location de biens immobiliers à Chypre sont imposables tant pour les personnes physiques que pour les personnes morales. Les personnes physiques résidentes paient l’impôt sur le revenu selon un barème progressif :

En outre, les résidents domiciliés à Chypre sont soumis à une contribution spéciale pour la défense et à une contribution de 2,65 % au système de santé. Pour les non-résidents, seuls les revenus provenant de sources situées à Chypre sont soumis à l’impôt. Si le bien immobilier est loué à court terme, par exemple via Airbnb ou Booking, et que les revenus dépassent 15 600 € par an, il peut y avoir une obligation de payer la TVA.

Les personnes morales résidant à Chypre sont soumises à l’impôt sur les sociétés sur les revenus locatifs nets à un taux de 12,5 %. Des frais obligatoires similaires à ceux applicables aux particuliers peuvent s’y ajouter. Lors de la vente d’un bien immobilier, l’impôt sur les plus-values est appliqué à un taux de 20 % de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Le calcul peut inclure le coût des améliorations apportées au bien et d’autres dépenses documentées. Certaines exonérations sont prévues pour les particuliers : jusqu’à 85 430 € de bénéfices sont exonérés lors de la vente de la résidence principale, et jusqu’à 17 086 € lors de la vente d’autres biens immobiliers. Ces avantages ne peuvent être accordés qu’une seule fois dans la vie.

Chypre offre aux investisseurs un climat fiscal favorable : il n’y a pas d’impôt foncier annuel, de droits de succession ou d’impôt sur la fortune nette. Les principales dépenses pour les propriétaires se limitent aux taxes municipales et aux impôts encourus au moment de l’achat, de la propriété et de la vente du bien immobilier. Du point de vue de la planification fiscale, il est conseillé d’évaluer chaque étape de la propriété — de l’acquisition à la vente ou à la location ultérieure — en tenant compte des taux applicables et des avantages possibles. Les investisseurs doivent également noter qu’à partir de 2026, Chypre introduira l’obligation d’informer les autorités fiscales lors de la location d’un bien immobilier à des personnes morales. Cela permettra d’accroître la transparence des transactions et de renforcer le contrôle de l’État. Dans l’ensemble, Chypre reste l’une des juridictions les plus avantageuses pour l’acquisition d’un bien immobilier en Europe en raison de l’absence de taxe foncière annuelle, des taux modérés sur les transactions de vente et d’un système transparent d’imposition des revenus locatifs.

Taxes lors de l’achat d’un bien immobilier à Chypre

L’achat d’un bien immobilier à Chypre en 2025 est soumis à plusieurs types de taxes et de frais, qui dépendent du type de bien, du statut de l’acheteur et de la structure de la transaction. Bien que Chypre reste l’un des pays de l’UE les plus attractifs pour l’investissement immobilier, les acheteurs potentiels doivent tenir compte de tous les paiements obligatoires liés à l’enregistrement de la propriété et au paiement des frais gouvernementaux.

La première taxe, et la plus importante, lors de l’achat d’un bien immobilier neuf est la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Le taux standard est de 19 % et s’applique à l’achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur immobilier. Toutefois, pour les particuliers qui achètent un bien immobilier pour leur résidence permanente, il existe un taux préférentiel de 5 %, qui s’applique aux 130 premiers mètres carrés de surface habitable. Les conditions pour bénéficier de cette concession sont le statut de résident chypriote, la résidence effective dans le bien immobilier et l’absence d’utilisation commerciale du bien. Si l’acheteur acquiert un bien immobilier d’occasion, c’est-à-dire un bien sur lequel la TVA a déjà été payée, la taxe sur la valeur ajoutée n’est pas prélevée.

Le deuxième paiement obligatoire est le droit de timbre, qui est payé lors de la signature du contrat d’achat. Son montant est calculé sur la base de la valeur déclarée du bien immobilier et est de 0 % pour les prix jusqu’à 5 000 €, de 0,15 % pour les montants compris entre 5 001 € et 170 000 €, et de 0,20 % pour les montants supérieurs à 170 000 €. Le droit de timbre maximal est limité à 20 000 €. Le paiement de ce droit est une condition préalable à l’enregistrement ultérieur du contrat auprès du registre foncier, et l’acheteur est responsable de son paiement.

Les frais d’enregistrement des droits de propriété (frais de transfert) revêtent une importance particulière. Ces frais sont payés lors du transfert de titre au Département du cadastre et des terres. Ils ne s’appliquent que dans les cas où le bien immobilier n’était pas soumis à la TVA. Le taux des frais d’État est progressif et dépend de la valeur du bien immobilier : 3 % sur les premiers 85 000 €, 5 % sur les montants compris entre 85 001 € et 170 000 €, et 8 % sur les montants supérieurs à 170 000 €. Toutefois, si le bien immobilier a été acheté avec TVA, aucun droit d’enregistrement n’est prélevé, ce qui réduit considérablement le coût global de la transaction.

Les frais supplémentaires liés à l’achat d’un bien immobilier à Chypre comprennent les services d’un avocat, d’un notaire, d’un agent immobilier et d’un expert immobilier. L’assistance juridique pour la transaction coûte généralement 1 à 2 % de la valeur du bien immobilier, les services du notaire coûtent environ 300 à 800 €, et la commission de l’agent immobilier est de 3 à 5 %, généralement répartie à parts égales entre le vendeur et l’acheteur.

Il est également important de tenir compte des paiements annuels obligatoires qui ne sont pas liés aux taxes d’achat mais qui deviennent applicables après l’enregistrement de la propriété. Il s’agit des taxes municipales pour la collecte des ordures, l’éclairage et l’évacuation des eaux usées, qui varient en fonction de la zone et du type de bien immobilier.

Un avantage important pour les investisseurs étrangers est que Chypre ne prélève pas d’impôt foncier (Immovable Property Tax) et n’applique pas d’impôt sur les successions et la fortune. Cela rend l’achat d’un bien immobilier sur l’île particulièrement attractif pour les citoyens d’autres pays de l’UE et de pays tiers qui souhaitent conserver leurs actifs dans une juridiction stable avec une charge fiscale modérée.

Ainsi, lors de l’achat d’un bien immobilier à Chypre, les principaux postes de dépenses restent la TVA (lors de l’achat de biens neufs), les droits de timbre et les frais d’enregistrement, si le bien est exonéré de TVA. Le coût total de l’achat varie de 4 % à 10 % de la valeur du bien, en fonction de sa catégorie et des avantages applicables. Une structuration compétente de la transaction et une planification fiscale préliminaire vous permettent d’optimiser vos coûts globaux et de profiter de tous les avantages offerts par la législation chypriote.

Coût des services juridiques lors de l’achat d’un bien immobilier à Chypre

Lors de l’achat d’un bien immobilier à Chypre en 2025, le coût de l’assistance juridique pour la transaction dépend de la complexité de la procédure, du coût du bien immobilier et du statut de l’acheteur. En moyenne, le coût des services juridiques varie entre 1 % et 2 % du prix du bien immobilier acheté. En termes absolus, cela représente généralement entre 1 000 et 2 000 euros pour une transaction standard. Si le bien immobilier est de grande valeur, s’il est acheté par l’intermédiaire d’une personne morale ou s’il implique un investisseur étranger provenant d’un pays hors de l’Union européenne, le coût des services peut être supérieur à la fourchette établie. L’assistance juridique pour la transaction comprend un ensemble complet de mesures visant à garantir la légalité et la sécurité de l’achat. Dans un premier temps, l’avocat vérifie le titre de propriété, en s’assurant qu’il n’y a pas de charges, de gages, de saisies ou de restrictions légales. Ensuite, les permis de construire et la conformité du bien aux règles d’urbanisme sont analysés. Ensuite, l’avocat prépare ou examine le contrat d’achat, participe à la négociation de ses conditions entre les parties et veille à la bonne exécution de toutes les clauses relatives au paiement, au transfert de propriété et aux délais d’enregistrement. Au moment de la conclusion de la transaction, l’avocat supervise la signature du contrat, calcule et paie les droits de timbre, et soumet les documents d’enregistrement de la propriété au Département du cadastre et des terres. Si nécessaire, il rédige une procuration si l’acheteur agit par l’intermédiaire d’un représentant et interagit avec les autorités fiscales pour confirmer les sources de financement et obtenir des permis pour les non-résidents.

Les avocats accordent une attention particulière aux aspects fiscaux de l’achat : ils vérifient si le bien immobilier est soumis à la TVA, si un taux préférentiel de 5 % peut être appliqué, et conseillent le client sur les futures obligations fiscales en matière d’impôt sur les plus-values et d’impôt sur les loyers si le bien immobilier doit être loué. Pour les acheteurs étrangers qui sont citoyens de pays non membres de l’UE, l’avocat soumet également une demande au ministère de l’Intérieur chypriote afin d’obtenir l’autorisation d’acheter un bien immobilier. Lors du choix d’un conseiller juridique, il est recommandé de convenir à l’avance du coût des services et de le fixer par écrit sous la forme d’une lettre d’engagement. Cela garantit la transparence des calculs et exclut les coûts supplémentaires cachés. Il est également nécessaire de préciser si le coût de la traduction des documents, de l’apostille, de la notarisation et des frais de transport est inclus dans le prix du service. Ainsi, les services juridiques lors de l’achat d’un bien immobilier à Chypre sont un élément essentiel d’une transaction sécurisée et comprennent une série de vérifications, la préparation des documents, l’enregistrement des droits de propriété et des conseils sur les questions fiscales. Leur coût dépend du type et de la complexité de la transaction, mais il représente en moyenne environ 1 à 2 % du prix du bien immobilier acheté.

Coût des services notariaux lors de l’achat d’un bien immobilier à Chypre

Lors de l’achat d’un bien immobilier à Chypre en 2025, le coût des services notariaux est généralement très raisonnable. Les frais standard pour la certification des signatures ou des cachets sont d’environ 2 € par signature ou cachet lorsqu’ils sont effectués dans un cabinet notarial. Si la certification doit être effectuée en dehors du cabinet, le tarif peut passer à 5 €, et lorsque l’on fait appel aux services d’un « moukhtaris » (une simple personne autorisée), le montant peut être de 10 à 20 € par document.

Cela signifie que les frais de notaire ne représentent qu’une petite fraction du coût total de l’achat d’un bien immobilier et, en règle générale, ne dépassent pas quelques centaines d’euros. Le coût n’est pas directement lié au prix du bien immobilier et peut être considéré comme un coût administratif fixe dans le processus de transaction.

Le coût des services d’un agent immobilier lors de l’achat d’un bien immobilier à Chypre

Lors de l’achat d’un bien immobilier à Chypre, les gens ont généralement recours aux services d’une agence immobilière. Il est important de comprendre comment leurs honoraires sont calculés et payés.

En général, les commissions des agences représentent environ 3 à 5 % du prix de vente du bien immobilier. Dans certains cas, le taux peut être plus proche de la limite inférieure (2 % à 3 %) ou de la limite supérieure, selon la région, le coût du bien immobilier et les conditions de la transaction. Selon la pratique courante, c’est le vendeur qui paie les services de l’agence, sauf accord contraire. L’acheteur peut demander à savoir à l’avance qui paie exactement la commission et si celle-ci est incluse dans le prix du bien immobilier.

Lors du choix d’une agence, il est recommandé de :

• Obtenir un accord écrit indiquant clairement la commission, les conditions, les obligations des parties et les délais.
• S’assurer que l’agent est agréé et enregistré auprès des autorités compétentes.
• Discuter des services inclus dans la commission (marketing, visites, négociations, vérification des documents, etc.).
• Pour les biens immobiliers de grande taille ou non standard, essayez de négocier une réduction de la commission ou un taux fixe.

Ainsi, lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier à Chypre, il est nécessaire d’ajouter la commission de l’agence, à moins que le vendeur n’ait convenu d’un autre mode de paiement, et d’en tenir compte dans le calcul du coût global.

Taxes sur la propriété immobilière à Chypre

En 2025, la charge fiscale sur la propriété immobilière à Chypre reste l’une des plus faibles de l’Union européenne. La principale taxe d’État sur l’immobilier, qui était auparavant en vigueur, a été complètement supprimée, et aujourd’hui, les propriétaires ne paient que les taxes municipales locales et certains paiements connexes, en fonction de la catégorie du bien immobilier et de son emplacement.

Suite à la suppression de la taxe foncière, les seuls paiements obligatoires pour les propriétaires sont les taxes locales prélevées par les conseils municipaux ou ruraux. Elles servent à financer les services publics tels que le ramassage des ordures, l’éclairage public, l’entretien des routes et les réseaux d’égouts. Le montant de ces taxes est généralement faible, allant de 50 à 300 euros par an pour un bien immobilier résidentiel standard, mais il peut être plus élevé dans les grandes zones touristiques dotées d’infrastructures développées. Le montant du paiement spécifique est déterminé par les autorités locales en fonction du type de bien immobilier et de sa valeur cadastrale.

Par ailleurs, il existe une taxe pour l’évacuation des eaux usées et le traitement des eaux usées, qui est prélevée par des conseils spécialisés (conseils d’assainissement). Elle est généralement calculée en pourcentage de la valeur cadastrale du bien immobilier et s’élève à environ 0,05-0,35 % par an. Cette redevance est payée par tous les propriétaires raccordés au réseau d’égouts central et sert au fonctionnement et au développement des infrastructures municipales.

Pour les propriétaires d’appartements dans des complexes résidentiels à plusieurs unités, une contribution mensuelle ou annuelle pour l’entretien des parties communes de l’immeuble et du territoire adjacent (frais d’entretien) est également obligatoire. Son montant dépend du niveau de service, de la présence d’une piscine, d’ascenseurs, d’un service de sécurité, d’aménagements paysagers et d’autres équipements. Le coût moyen de ces services varie entre 50 et 150 € par mois, mais dans les complexes de luxe, il peut atteindre 300 à 400 € par mois.

Chypre n’applique pas d’impôt sur la fortune, d’impôt sur la propriété d’un deuxième bien immobilier ou de biens immobiliers supplémentaires, ni d’impôt sur les successions. Cela fait de Chypre l’une des juridictions les plus attractives d’Europe pour la propriété immobilière à long terme. Les propriétaires sont également exemptés de l’obligation de déclaration annuelle si le bien immobilier n’est pas utilisé à des fins commerciales et ne génère pas de revenus.

Si le bien immobilier est utilisé à des fins lucratives, par exemple s’il est loué, le propriétaire est tenu de déclarer les revenus et de payer l’impôt sur le revenu correspondant, ainsi que des frais spéciaux. Pour les personnes physiques résidentes, des taux d’imposition progressifs et des cotisations spéciales aux systèmes de santé et de défense s’appliquent. Pour les personnes morales, les revenus locatifs sont inclus dans l’assiette fiscale totale de la société et sont soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de 12,5 %.

Ainsi, la possession d’un bien immobilier à Chypre n’entraîne pas d’obligations fiscales importantes. L’État ne prélève pas d’impôt foncier annuel et la principale charge financière se limite à des frais municipaux et des frais d’exploitation modérés. Cela fait de Chypre l’un des pays de l’UE les plus favorables au stockage à long terme de capitaux sous forme de biens immobiliers, notamment en termes d’optimisation fiscale et de facilité d’administration.

Taxes sur les locations immobilières à court terme à Chypre

En 2025, Chypre maintient un régime fiscal attractif pour les propriétaires qui louent des biens immobiliers à court terme, mais l’activité dans ce secteur nécessite un strict respect des règles fiscales et administratives. La législation réglemente la location d’appartements et de maisons via des plateformes en ligne telles que Airbnb et Booking.com et oblige les propriétaires à enregistrer leurs biens dans un registre national spécial.

Tout propriétaire qui prévoit de louer un logement pour une durée inférieure à 30 jours doit s’inscrire au registre des locations à court terme, tenu par le ministère chypriote du Tourisme. Après l’enregistrement, chaque bien immobilier se voit attribuer un numéro unique, qui doit être indiqué dans toutes les annonces. Sans enregistrement, l’activité de location à court terme est considérée comme illégale et peut entraîner une responsabilité administrative, notamment des amendes pouvant atteindre 5 000 € et la suspension de l’activité.

Du point de vue fiscal, les revenus provenant de locations à court terme sont considérés comme des revenus d’activité économique et sont soumis à l’impôt en fonction du statut du propriétaire (personne physique ou morale) et de sa résidence fiscale. Pour les personnes physiques résidentes, un barème progressif d’impôt sur le revenu s’applique : 0 % sur les revenus jusqu’à 19 500 €, 20 % sur les revenus compris entre 19 501 € et 28 000 €, 25 % sur les revenus compris entre 28 001 et 36 000 €, 30 % sur les revenus compris entre 36 001 et 60 000 €, et 35 % sur les revenus supérieurs à 60 000 €.

En outre, une contribution spéciale à la défense est prélevée sur les résidents domiciliés en Irlande. Tous les revenus locatifs, quelle que soit leur durée, sont également soumis à une contribution obligatoire au système général de santé (GHS) à un taux de 2,65 %.

Une attention particulière doit être accordée à la taxe sur la valeur ajoutée. Lorsque le revenu total provenant de locations à court terme dépasse le seuil de 15 600 € par an, le propriétaire est tenu de s’enregistrer en tant que contribuable assujetti à la TVA et de facturer une taxe de 9 % sur les services d’hébergement à court terme. Cette règle s’applique aux propriétaires qui fournissent un hébergement à des touristes ou à des voyageurs d’affaires si les services sont de nature systématique. Dans ce cas, le propriétaire a le droit de déduire la TVA sur les dépenses liées à l’entretien et à l’exploitation du bien immobilier.

Les personnes morales qui louent des biens immobiliers à court terme sont soumises à l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices nets à un taux de 12,5 %. En outre, une contribution au système de santé et une taxe au fonds de défense peuvent être prélevées sur les revenus si la société a le statut de résident fiscal à Chypre. Les propriétaires sont tenus de conserver les registres des revenus et des dépenses liés aux activités de location et de déposer une déclaration fiscale annuelle. Les revenus provenant des locations à court terme sont inclus dans l’assiette fiscale totale et peuvent être réduits des dépenses documentées telles que les réparations, le nettoyage, les services publics, la publicité et les commissions des plateformes de réservation.

Ainsi, lorsqu’il loue un bien immobilier à Chypre à court terme, le propriétaire doit tenir compte de trois aspects fiscaux essentiels : l’impôt sur le revenu, les prélèvements spéciaux (SDC et GHS) et, si le seuil fixé est dépassé, la taxe sur la valeur ajoutée. Malgré les obligations d’enregistrement et de déclaration fiscale, la charge fiscale globale reste modérée, et la possibilité de déduire la TVA sur les dépenses en fait une entreprise rentable pour les propriétaires immobiliers axés sur le marché touristique.

Taxes sur les locations immobilières à long terme à Chypre

En 2025, l’imposition des revenus provenant de la location immobilière à long terme à Chypre reste stable et favorable aux propriétaires. La législation du pays établit une distinction claire entre les locations à court terme et les locations à long terme : si un bien immobilier est loué pour plus de 30 jours et n’est pas destiné à l’hébergement touristique temporaire, cette location n’est pas considérée comme une activité hôtelière et n’est pas soumise à la TVA.

Les revenus provenant de locations à long terme sont reconnus comme des revenus passifs provenant de biens immobiliers et sont soumis à l’assiette fiscale du propriétaire. Pour les personnes physiques résidentes fiscales à Chypre, un barème progressif d’impôt sur le revenu s’applique :

Pour les non-résidents, seuls les revenus provenant de sources situées à Chypre sont imposables. Cependant, les non-résidents ne bénéficient pas des mêmes déductions fiscales et abattements que les résidents.

En outre, une contribution spéciale à la défense (SDC) s’applique aux personnes domiciliées résidentes. Elle s’élève à 2,25 % du loyer total. Cette taxe est destinée à financer des programmes nationaux et s’applique uniquement aux résidents ayant leur domicile fiscal à Chypre. En plus de la SDC, tous les propriétaires, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales, sont tenus de verser une contribution au système de santé général (GHS). Le taux est de 2,65 % des revenus locatifs. La contribution est prélevée en plus de l’impôt sur le revenu et de la SDC et est payable annuellement lors du dépôt de la déclaration d’impôt.

Les personnes morales résidant à Chypre qui louent des biens immobiliers à long terme sont soumises à l’impôt sur les sociétés à un taux de 12,5 % sur le bénéfice net, c’est-à-dire après déduction des dépenses documentées liées à l’entretien et à la gestion du bien immobilier. Les revenus des sociétés peuvent également être soumis à une contribution à l’assurance maladie et à une taxe pour le fonds de défense si la société est résidente fiscale du pays.

Les revenus locatifs peuvent être réduits d’un certain nombre de dépenses directement liées à l’exploitation du bien immobilier. Il s’agit notamment des charges, des réparations et de l’entretien, des frais de gestion, de l’assurance immobilière et de l’amortissement. Il est important que toutes les dépenses soient documentées et consignées dans les registres comptables. Du point de vue de la TVA, les locations immobilières résidentielles à long terme sont exonérées d’impôt, ce qui rend ce type de location plus facile à gérer. Toutefois, les locations immobilières commerciales peuvent être soumises à la TVA au taux de 19 % si les parties à la transaction ont volontairement convenu d’inclure la taxe et ont enregistré le contrat en conséquence.

Ainsi, la charge fiscale totale sur les revenus provenant de baux à long terme pour les personnes physiques résidant à Chypre comprend l’impôt sur le revenu, la taxe de défense et les cotisations d’assurance maladie. Pour les personnes morales, l’impôt sur les sociétés s’applique avec la possibilité de déduire les dépenses. Chypre maintient l’un des régimes fiscaux les plus transparents et les plus favorables en matière de revenus locatifs dans l’Union européenne, tout en offrant une grande flexibilité et des exigences administratives minimales aux propriétaires immobiliers.

Impôts sur la vente de biens immobiliers par des personnes physiques à Chypre

En 2025, l’imposition des ventes immobilières par des particuliers à Chypre est régie par les dispositions de l’impôt sur les plus-values (CGT). Cet impôt n’est prélevé que sur la cession de biens immobiliers situés à Chypre et s’applique indépendamment du fait que le vendeur soit ou non résident fiscal du pays. L’impôt est payé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien, ajusté en fonction des dépenses documentées liées à son achat, à son entretien et à son amélioration.

Le taux de base de l’impôt sur les plus-values est de 20 %. Lors du calcul de la base imposable, il est permis de déduire du montant du bénéfice les frais de services juridiques, les droits de timbre, les frais d’enregistrement, les commissions d’agence, les dépenses d’amélioration du capital (réparations, reconstruction, agrandissement) et l’indexation des coûts en fonction de l’inflation. Ainsi, l’impôt n’est pas prélevé sur le montant total de la vente, mais uniquement sur les plus-values nettes effectivement perçues par le propriétaire.

Certaines exonérations et avantages sont accordés aux particuliers, leur permettant de réduire ou d’éliminer complètement leur charge fiscale. La principale exonération est accordée lors de la vente de la résidence principale. Si le propriétaire est propriétaire du bien depuis au moins cinq ans et y réside de manière permanente depuis au moins trois ans, il a droit à une exonération de l’impôt sur les plus-values pouvant atteindre 85 430 €. Cette exonération s’applique une fois dans la vie et ne s’applique pas aux biens achetés à des fins d’investissement.

Pour la vente d’autres biens immobiliers qui ne sont pas la résidence principale, une exonération standard pouvant atteindre 17 086 € s’applique. En outre, lors de la vente d’un terrain agricole utilisé par le propriétaire à des fins agricoles, une exonération supplémentaire pouvant atteindre 25 629 € peut s’appliquer. Toutes les exonérations sont personnelles et ne peuvent être cumulées : le vendeur a le droit de choisir une seule exonération en fonction de la nature du bien immobilier. Si le bien immobilier a été acheté avant le 1er janvier 1980, l’évaluation à cette date est utilisée comme valeur de base pour le calcul des plus-values, ce qui réduit considérablement l’assiette fiscale. De plus, en cas d’héritage d’un bien immobilier, l’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé au moment du transfert de propriété, mais est appliqué lorsque l’héritier vend ensuite le bien.

Il convient de noter que l’impôt sur les plus-values ne s’applique qu’aux biens immobiliers situés à Chypre. Si un résident fiscal chypriote vend un bien immobilier situé en dehors du pays, ces revenus ne sont pas soumis à l’impôt sur les plus-values à Chypre. Après avoir calculé l’impôt, la personne physique est tenue de déposer une déclaration de vente auprès des autorités fiscales et de payer l’impôt dans les 30 jours suivant la date de la transaction. Dans le cas contraire, des pénalités et des intérêts de retard seront appliqués. Hormis l’impôt sur les plus-values, il n’existe aucun autre impôt obligatoire sur la vente de biens immobiliers par des particuliers. La taxe sur la valeur ajoutée sur les ventes s’applique uniquement aux biens immobiliers neufs vendus par des promoteurs et ne s’applique pas aux propriétaires privés qui vendent des logements achetés précédemment. Il n’y a pas non plus de droits de mutation immobilière ni de frais administratifs, à l’exception des éventuels frais de notaire et d’enregistrement.

Ainsi, lors de la vente d’un bien immobilier par un particulier à Chypre, la principale obligation fiscale est le paiement de l’impôt sur les plus-values au taux de 20 %. L’existence d’un large éventail d’exonérations, ainsi que la possibilité de prendre en compte toutes les dépenses connexes, rendent le système fiscal chypriote flexible et favorable aux propriétaires. Combiné à l’absence d’impôts sur les successions et sur la fortune, Chypre reste l’une des juridictions les plus attractives pour la propriété à long terme et la vente ultérieure de biens immobiliers.

Impôts sur la vente de biens immobiliers par une société à Chypre

En 2025, l’un des régimes fiscaux les plus transparents et les plus prévisibles de l’Union européenne s’applique à la vente de biens immobiliers par une personne morale à Chypre. Toutes les transactions impliquant la vente de biens immobiliers situés dans le pays sont régies par la réglementation en matière d’impôt sur les sociétés et d’impôt sur les plus-values. Si le bien immobilier figure au bilan d’une société chypriote et a été utilisé à des fins commerciales, le bénéfice tiré de sa vente est considéré comme un revenu commercial. Dans ce cas, il est soumis à l’impôt sur les sociétés à un taux de 12,5 %, l’un des plus bas de l’UE. Lors du calcul de l’assiette fiscale, la société a le droit de déduire les dépenses documentées liées à l’acquisition, à l’entretien et à l’exploitation du bien immobilier, ainsi que les amortissements. Cela permet une réduction significative de la charge fiscale.

Si le bien immobilier n’était pas utilisé dans le cadre des activités opérationnelles de la société mais était considéré comme un actif d’investissement, le bénéfice tiré de sa vente est soumis à l’impôt sur les plus-values (CGT) au taux de 20 %. Cet impôt est calculé sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial, en tenant compte de toutes les dépenses admissibles. Parallèlement, la législation fiscale chypriote permet d’ajuster le prix d’achat en fonction de l’inflation, ce qui réduit encore le montant de l’impôt. Pour les sociétés résidentes à Chypre, le principe de l’imposition mondiale s’applique, c’est-à-dire que l’impôt sur les sociétés est prélevé sur les revenus provenant de la vente de biens immobiliers tant à Chypre qu’à l’étranger. Toutefois, l’impôt sur les plus-values (CGT) est prélevé exclusivement sur les transactions portant sur des biens immobiliers situés à Chypre. Si une société chypriote vend un bien immobilier situé en dehors du pays, le bénéfice de cette vente est inclus dans l’assiette fiscale totale et n’est soumis qu’à l’impôt sur les sociétés, sans application de la CGT.

Dans les cas où une société chypriote détient des biens immobiliers par l’intermédiaire de filiales ou de sociétés holding, les règles relatives à l’impôt sur les plus-values s’appliquent à la vente des actions. Si la partie active de la société dont les actions sont vendues se compose principalement de biens immobiliers chypriotes, l’impôt sur les plus-values est prélevé même si l’objet de la transaction est constitué d’actions plutôt que du bien immobilier lui-même. Cette mesure empêche l’évasion fiscale par le biais de structures sociétaires. Outre l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur les plus-values, la vente d’un bien immobilier par une société peut donner lieu à des obligations en matière de taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Si le bien est neuf et vendu par un promoteur immobilier, le taux normal de TVA de 19 % s’applique. La vente d’un bien immobilier secondaire est exonérée de TVA si la taxe a déjà été payée lors de son achat initial. Dans ce cas, la société n’est tenue de payer que les droits de timbre et les frais liés au transfert de propriété.

Après calcul des obligations fiscales, le bénéfice restant après paiement de l’impôt peut être distribué aux actionnaires sous forme de dividendes. Lors du versement de dividendes à des personnes domiciliées à Chypre, une contribution spéciale à la défense (SDC) est appliquée à un taux de 17 % du montant du dividende. Si les dividendes sont versés à des non-résidents, aucun impôt à la source n’est prélevé, ce qui fait de Chypre l’une des juridictions les plus avantageuses pour la détention et la cession de biens immobiliers par l’intermédiaire d’une société. Au total, la charge fiscale pesant sur une société vendant des biens immobiliers à Chypre se compose d’un impôt sur les sociétés de 12,5 % (ou d’une plus-value de 20 % si le bien n’était pas utilisé à des fins commerciales), d’une TVA éventuelle de 19 % sur la vente de biens immobiliers neufs et d’une SDC de 17 % sur la distribution des bénéfices sous forme de dividendes. Dans le même temps, la société a la possibilité d’optimiser son assiette fiscale grâce à des dépenses et à des amortissements, ainsi que d’éviter la double imposition grâce au réseau d’accords internationaux existant à Chypre.

Ainsi, lorsqu’une personne morale vend un bien immobilier à Chypre, un régime fiscal équilibré s’applique, qui assure à l’État des revenus stables et aux entreprises prévisibilité et flexibilité. Le faible taux d’imposition des sociétés, l’absence de retenue à la source sur les dividendes et la possibilité d’optimiser les bénéfices font de Chypre l’une des juridictions européennes les plus attractives pour investir et gérer des actifs immobiliers.