Impôts fonciers en Bulgarie en 2025

En Bulgarie, tous les propriétaires immobiliers, indépendamment de leur nationalité et de leur statut de résidence, sont tenus de payer une taxe foncière annuelle. Cette taxe s’applique aussi bien aux personnes physiques qu’aux personnes morales qui possèdent des biens immobiliers résidentiels ou commerciaux dans le pays. En plus de la taxe annuelle, une taxe sur le transfert de propriété est due lors de l’achat d’un bien immobilier, et des obligations fiscales supplémentaires peuvent survenir lors de la location ou de la vente d’un bien immobilier, notamment l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les plus-values.

La base de calcul de la taxe annuelle est la valeur estimée du bien immobilier, telle que déterminée par la municipalité locale. Pour les particuliers, on utilise ce qu’on appelle « l’évaluation fiscale », et pour les entreprises, soit la valeur comptable, soit l’évaluation fixée par la municipalité. Les taux d’imposition sont fixés par les autorités locales et peuvent varier d’une région à l’autre. En 2025, le taux moyen varie entre 0,1 % et 0,45 % de la valeur estimée. Dans les grandes villes telles que Sofia, le taux est d’environ 0,32 %, à Burgas d’environ 0,25 % et à Varna d’environ 0,15 %. La taxe est payée annuellement, que le bien immobilier soit utilisé ou non. Il existe généralement deux options de paiement : un paiement unique avant la fin du mois de mars ou quatre versements égaux avant la fin des mois de mars, juin, septembre et décembre. Les municipalités offrent une réduction de 5 % pour les paiements intégralement effectués avant le 31 mars. Une concession est accordée pour la résidence principale d’un particulier : le taux peut être réduit à 50 % du taux standard. Les bâtiments appartenant à l’État ou à la municipalité sont exonérés d’impôt s’ils ne sont pas utilisés à des fins commerciales, tout comme les établissements religieux, éducatifs et certaines autres installations sociales.

Lors de l’achat d’un bien immobilier, une taxe municipale sur le transfert de propriété est due. Son taux dépend de la région et varie de 0,1 % à 3 % de la valeur estimée ou contractuelle (la plus élevée des deux). Les frais supplémentaires comprennent les frais de notaire, les frais d’enregistrement et les services d’enregistrement technique. Dans plusieurs municipalités, la tendance est à l’augmentation des taux de cette taxe en 2025. Les revenus provenant de la location immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu à un taux de 10 %. Si le bien immobilier est loué par l’intermédiaire d’une personne morale, les mêmes principes fiscaux s’appliquent. Lors de la vente d’un bien immobilier, les plus-values sont imposées à un taux de 10 % – la différence entre le prix de vente et le prix d’achat documenté, en tenant compte des dépenses admissibles. La loi prévoit une exonération fiscale sur la vente d’un bien immobilier résidentiel détenu depuis plus de trois ans, ou de deux biens immobiliers détenus depuis plus de cinq ans. Il convient de noter que la taxe foncière annuelle est payée en même temps que la taxe municipale sur la collecte des déchets, qui est calculée séparément mais perçue dans le cadre d’un document de paiement unique. Le montant total de ces paiements dépend de la municipalité et de la catégorie de propriété. Dans la plupart des cas, l’assiette fiscale est nettement inférieure à la valeur marchande, ce qui réduit la charge fiscale réelle.

Pour les investisseurs étrangers, la Bulgarie reste l’un des pays les plus abordables d’Europe en termes de fiscalité immobilière. Les taux d’imposition sont modérés, les règles sont transparentes et les avantages liés à la propriété à long terme rendent le marché attractif tant pour les particuliers que pour les entreprises qui investissent dans des biens immobiliers résidentiels et commerciaux.

Les avocats de Regulated United Europe aident les investisseurs étrangers en Bulgarie à évaluer leurs obligations fiscales, à préparer les calculs pour des biens immobiliers spécifiques et à optimiser la structure de la propriété immobilière par le biais de personnes morales, ce qui réduit considérablement les coûts totaux d’entretien et de vente ultérieure des actifs.

Taxes lors de l’achat d’un bien immobilier en Bulgarie

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Bulgarie, l’acheteur est tenu de payer un certain nombre de taxes et de frais liés au transfert de propriété. Le principal paiement obligatoire est la taxe d’acquisition immobilière, qui est prélevée au profit de la municipalité où se trouve le bien. Le montant de la taxe est déterminé par les autorités locales et varie de 0,1 % à 3 % de la valeur de la transaction. Le calcul est effectué sur la base de la valeur marchande ou de la valeur cadastrale, selon celle qui est la plus élevée. Dans la plupart des cas, la taxe est d’environ 2,5 % à Sofia, d’environ 2 % à Varna et Plovdiv, et peut atteindre 3 % dans les zones touristiques telles que Burgas ou Nessebar. Cette taxe est payée lors de l’enregistrement de la transaction chez un notaire. L’acheteur verse le montant au budget municipal avant de signer l’acte notarié, après quoi le notaire fournit une confirmation de paiement, nécessaire pour enregistrer la propriété au cadastre.

En plus de la taxe d’achat, l’acheteur paie des frais de notaire, qui sont calculés sur la base de la valeur du bien immobilier et sont réglementés par les tarifs de l’État.
En moyenne, les services notariaux coûtent entre 0,1 % et 1,5 % du prix du bien immobilier. En outre, des frais d’enregistrement sont versés au cadastre foncier, qui s’élèvent généralement à 0,1 % de la valeur de la transaction. Ainsi, le coût total de l’achat d’un bien immobilier en Bulgarie (y compris la taxe d’acquisition, les frais de notaire et d’enregistrement) représente en moyenne entre 2,5 % et 5 % de la valeur totale du bien. Si la transaction est effectuée par l’intermédiaire d’une personne morale, des frais supplémentaires peuvent être engagés pour la préparation des documents sociaux, la vérification juridique et le paiement des services d’un représentant lors de la signature du contrat. Dans certains cas, les parties peuvent convenir de la répartition des coûts entre l’acheteur et le vendeur, mais en règle générale, c’est l’acheteur qui supporte la majeure partie des obligations fiscales.

Lors de l’achat d’un bien immobilier sur le marché primaire (auprès d’un promoteur), une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux de 20 % peut s’appliquer. Cependant, dans la plupart des cas, la TVA est déjà incluse dans le prix indiqué dans le contrat d’achat. Lors de l’achat d’un bien immobilier sur le marché secondaire, la TVA n’est pas prélevée, car elle est considérée comme ayant déjà été payée lors de la première vente du bien. Il convient également de noter que lors du paiement de la taxe et de l’enregistrement de la transaction, les acheteurs étrangers sont tenus de fournir une traduction en bulgare de tous les documents, effectuée par un traducteur assermenté. En outre, après l’enregistrement du bien immobilier, le nouveau propriétaire doit informer la municipalité de l’achat dans un délai de deux mois afin que la taxe foncière annuelle et la redevance pour la collecte des déchets puissent être calculées correctement à l’avenir. Dans l’ensemble, la charge fiscale liée à l’achat d’un bien immobilier en Bulgarie reste modérée par rapport à la plupart des pays de l’Union européenne. Un système de calcul transparent, des taux d’imposition municipaux fixes et l’absence de paiements obligatoires cachés rendent le processus d’achat immobilier prévisible et sûr pour les investisseurs étrangers.

Coût des services juridiques lors de l’achat d’un bien immobilier en Bulgarie

Le coût des services juridiques lors de l’achat d’un bien immobilier en Bulgarie dépend de la complexité de la transaction, du type de bien et de l’étendue de l’assistance fournie. En moyenne, un ensemble de services de base, comprenant l’inspection du bien, l’analyse des titres de propriété, la préparation d’un contrat préliminaire et la participation d’un avocat à la signature de l’acte notarié, coûte à partir de 400 €. Une assistance plus complète, comprenant l’interaction avec le notaire, la préparation de tous les documents, la vérification des charges et l’enregistrement de la propriété au cadastre, coûte entre 600 et 700 €. Dans les cas où la transaction comporte des aspects supplémentaires, tels que l’achat par l’intermédiaire d’une société, la rédaction d’une procuration, le recours à un interprète ou la préparation de documents pour une banque étrangère, le coût peut atteindre 1 000 € ou plus.

Certains cabinets d’avocats proposent des tarifs fixes pour des services individuels : la consultation sur les questions relatives à l’achat immobilier est généralement estimée entre 60 et 150 €, la préparation d’un contrat préliminaire coûte environ 150 à 250 €, et l’assistance complète pour une transaction clé en main varie entre 500 et 700 €. Cependant, les frais de notaire et d’enregistrement, la traduction des documents, l’apostille et les services de l’agent immobilier ne sont généralement pas inclus dans les frais juridiques et sont payés séparément. L’assistance juridique pour une transaction en Bulgarie comprend plusieurs étapes clés : vérification du statut juridique du bien immobilier, analyse de l’historique de propriété, vérification de l’existence de dettes et d’hypothèques, préparation et accord d’un contrat d’achat préliminaire, rédaction du contrat principal pour la notarisation, représentation des intérêts du client devant un notaire et enregistrement ultérieur de la propriété. Si nécessaire, l’avocat assure également la traduction des documents en bulgare, rédige les procurations et supervise l’inscription du bien immobilier au cadastre.

L’assistance juridique est particulièrement importante pour les acheteurs étrangers, car elle permet d’éviter les risques liés à des vendeurs peu scrupuleux, à l’absence de permis de construire ou à des modifications non enregistrées de la configuration du bien. Un avocat expérimenté vérifie que la transaction est conforme à la législation bulgare, protège les intérêts du client lors des règlements et garantit la pureté juridique du bien immobilier jusqu’à la fin de l’enregistrement. Dans l’ensemble, le coût des services juridiques lors de l’achat d’un bien immobilier en Bulgarie reste modéré par rapport à d’autres pays de l’Union européenne, et leur disponibilité garantit la sécurité de la transaction et minimise les risques potentiels.

Coût des services notariaux lors de l’achat d’un bien immobilier en Bulgarie

Le coût des services notariaux lors de l’achat d’un bien immobilier en Bulgarie est fixé conformément aux tarifs de l’État et dépend du coût du bien. Le paiement au notaire est effectué lors de la signature de l’acte notarié, qui confirme le transfert de propriété. Le coût moyen des services varie entre 0,1 % et 1,5 % du prix contractuel du bien. Pour comprendre la structure des dépenses, vous pouvez vous référer aux fourchettes suivantes : pour les biens d’une valeur de 100 000 €, les frais s’élèvent à environ 375-400 €, et pour les biens d’une valeur supérieure à 200 000 €, ils s’élèvent à environ 600-700 €. Le montant maximal des frais de notaire prévu par la loi ne dépasse pas environ 3 000 €.

Il convient de noter qu’une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 20 % s’ajoute aux frais de notaire. En outre, le notaire peut facturer des frais supplémentaires pour les services d’un interprète (dans le cas d’un acheteur étranger), pour la préparation de l’acte notarié, la vérification des titres de propriété et la production de copies certifiées conformes. Les frais de notaire sont payés avant la signature du contrat d’achat, et le notaire est responsable de la bonne exécution et du transfert des documents pour l’enregistrement de la transaction auprès des autorités cadastrales. Sans notarisation, le transfert de propriété d’un bien immobilier en Bulgarie est considéré comme invalide, de sorte que la participation d’un notaire est un élément obligatoire de toute transaction.

Ainsi, le coût des services notariaux lors de l’achat d’un bien immobilier en Bulgarie varie généralement entre 200 et 700 euros, en fonction de la valeur du bien et de la complexité de la transaction. L’assistance notariale est particulièrement importante pour les étrangers, car le notaire certifie non seulement la transaction, mais contrôle également la régularité de toutes les procédures juridiques, garantissant ainsi la légalité du transfert de propriété.

Le coût des services d’un agent immobilier lors de l’achat d’un bien immobilier en Bulgarie

Le coût des services d’un agent immobilier lors de l’achat d’un bien immobilier en Bulgarie se situe généralement entre 2,5 % et 3 % du prix de la transaction. Dans certains cas, notamment lorsqu’il s’agit d’assister un acheteur étranger ou d’acheter des biens immobiliers plus complexes, la commission peut atteindre 4 à 5 %. Lors de l’achat de biens immobiliers peu coûteux, les agences fixent parfois des frais fixes minimums, qui sont généralement de l’ordre de 700 à 800 euros. La commission de l’agent immobilier est payée au moment de la transaction, après la signature du contrat préliminaire ou de l’acte notarié. Dans la plupart des cas, l’acheteur supporte le coût des services, mais parfois les parties conviennent de répartir la commission à parts égales entre l’acheteur et le vendeur.

La liste standard des services fournis par une agence immobilière comprend la sélection de biens immobiliers appropriés, l’organisation de visites, la négociation avec le vendeur, la vérification du prix du marché, la préparation et la conclusion d’un accord préliminaire d’achat, et l’accompagnement du client jusqu’à la signature de l’acte notarié. Certaines agences proposent également des services supplémentaires : vérification du statut juridique du bien immobilier, obtention de certificats auprès du cadastre et des autorités fiscales, traduction de documents, aide à l’ouverture d’un compte bancaire et souscription d’une assurance immobilière. Ces services supplémentaires peuvent être inclus dans le forfait global ou payés séparément, selon les termes du contrat d’agence.

Avant de commencer à travailler avec un agent immobilier, il est recommandé de conclure un accord écrit précisant le montant de la commission, l’étendue des services fournis, la procédure de paiement et la durée de l’accord. Cela est particulièrement important pour les acheteurs étrangers afin d’éviter les malentendus et les doubles commissions.
Lors du choix d’une agence, vous devez prêter attention à sa licence, à son expérience dans le travail avec des clients étrangers et à sa réputation. En général, les services des agents immobiliers en Bulgarie restent relativement peu coûteux par rapport à ceux d’autres pays de l’Union européenne, et leur intervention permet de réduire considérablement les risques liés à l’achat d’un bien immobilier, en particulier lorsque la transaction est effectuée à distance.

Taxes sur la propriété immobilière en Bulgarie

La propriété immobilière en Bulgarie est soumise à des taxes et redevances locales annuelles, qui sont réglementées par les autorités municipales. Le principal paiement obligatoire est la taxe foncière, qui est prélevée sur les propriétaires de biens immobiliers résidentiels, commerciaux et fonciers. Les citoyens bulgares et les étrangers sont tenus de payer cette taxe, que le bien immobilier soit utilisé ou non. Le montant de la taxe est déterminé sur la base de la valeur cadastrale (estimée) du bien immobilier telle qu’établie par la municipalité locale. Cette évaluation est généralement inférieure au prix du marché, représentant généralement environ 50 à 70 % de celui-ci, ce qui rend la charge fiscale réelle relativement modérée. Les taux d’imposition sont fixés par les autorités locales et varient entre 0,1 % et 0,45 % de la valeur estimée du bien immobilier. Par exemple, à Sofia, le taux moyen est d’environ 0,32 %, à Burgas d’environ 0,25 % et à Varna d’environ 0,15 %.

La taxe est payée annuellement, que le propriétaire réside en Bulgarie ou loue le bien immobilier. La taxe peut être payée en une seule fois avant la fin du mois de mars de l’année en cours ou en quatre versements égaux tout au long de l’année, avant la fin des mois de mars, juin, septembre et décembre. Une réduction de 5 % est accordée si la totalité de la taxe est payée avant le 31 mars. Des concessions sont accordées pour la résidence principale du propriétaire : si le bien immobilier est enregistré comme lieu de résidence principal, le taux d’imposition peut être réduit de 50 %. L’exonération fiscale s’applique également à certaines catégories de biens immobiliers appartenant à des organismes gouvernementaux, des organisations religieuses, des écoles et des fondations caritatives, à condition que ces biens ne soient pas utilisés à des fins commerciales.

En plus de la taxe foncière, les propriétaires sont tenus de payer une redevance annuelle pour la collecte des déchets municipaux. Le montant est déterminé par les autorités locales et calculé en fonction de la taille du bien immobilier ou du nombre de résidents. Cette redevance est facturée en même temps que la taxe foncière, et les deux paiements sont indiqués sur une seule facture. Les propriétaires étrangers doivent informer la municipalité de l’achat d’un bien immobilier dans les deux mois suivant la signature de l’acte notarié afin que les autorités fiscales puissent calculer les obligations annuelles. Tout retard dans l’enregistrement peut entraîner des amendes et des pénalités.

Dans l’ensemble, la charge fiscale sur la propriété immobilière en Bulgarie reste l’une des plus faibles de l’Union européenne. Un système de calcul simple, l’absence de frais cachés et des taux modérés rendent la propriété immobilière attrayante pour les investisseurs étrangers, en particulier à long terme.

Taxes sur les locations immobilières à court terme en Bulgarie

Les locations immobilières à court terme en Bulgarie, c’est-à-dire pour une durée inférieure à six mois, sont considérées comme une activité commerciale et sont soumises à l’impôt conformément à la législation du pays. Les propriétaires, qu’il s’agisse de particuliers ou d’entreprises, sont tenus de déclarer leurs revenus locatifs et de payer les impôts correspondants. Si le bien immobilier est loué par un particulier qui n’est pas enregistré en tant qu’entrepreneur, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux de 10 %. Dans ce cas, une déduction de 10 % des revenus perçus est autorisée sans justificatif. Ainsi, l’assiette fiscale correspond à 90 % des revenus réels. Par exemple, si le propriétaire a perçu 5 000 € pour l’année, le montant imposable serait de 4 500 € et l’impôt à payer serait de 450 €.

Si le propriétaire loue le bien régulièrement et à des fins lucratives, il est tenu de s’enregistrer auprès des autorités fiscales en tant qu’entrepreneur individuel ou de créer une personne morale. Dans ce cas, les revenus sont soumis à l’impôt sur les sociétés à un taux de 10 % et sont également soumis à la TVA si le chiffre d’affaires annuel dépasse 100 000 levs (environ 51 000 £). Lors de l’enregistrement à la TVA, le propriétaire est tenu de facturer la taxe sur la valeur ajoutée à un taux de 20 % sur les services fournis.

Les mêmes règles fiscales s’appliquent aux propriétaires qui louent leurs biens immobiliers via des plateformes en ligne (telles que Booking.com ou Airbnb). Les autorités fiscales bulgares ont le droit de demander des informations sur les revenus perçus via ces plateformes et de contrôler leur déclaration. Le non-paiement de l’impôt peut entraîner des amendes et des pénalités. En plus de l’impôt sur le revenu, les propriétaires sont tenus de payer une taxe foncière annuelle et une taxe municipale pour la collecte des déchets, même si le bien immobilier est utilisé exclusivement à des fins de location. Ces paiements sont prélevés à l’endroit où se trouve le bien immobilier et ne dépendent pas du nombre de jours de location par an.

Si le bien immobilier est loué à court terme comme hébergement touristique, il doit être enregistré auprès de la municipalité et un permis pour les activités touristiques doit être obtenu. Dans certaines régions, il est également nécessaire d’enregistrer le bien immobilier auprès du ministère bulgare du Tourisme. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des amendes et l’interdiction de louer le bien immobilier. La fiscalité des locations à court terme en Bulgarie est transparente et flexible : le taux d’imposition sur le revenu est de 10 %, ce qui rend la location rentable même avec de faibles taux d’occupation. Parallèlement, avec un enregistrement en bonne et due forme et le respect des obligations fiscales, le propriétaire peut utiliser un certain nombre de moyens légaux pour optimiser l’assiette fiscale.

Fiscalité des locations immobilières à long terme en Bulgarie

La location à long terme de biens immobiliers en Bulgarie, c’est-à-dire pour une période supérieure à six mois, est réglementée par la législation fiscale et nécessite la déclaration des revenus. Contrairement aux locations à court terme, qui sont considérées comme une activité commerciale, les locations à long terme sont plus souvent considérées comme des revenus privés provenant de la propriété immobilière et ne nécessitent pas d’enregistrement obligatoire en tant qu’entrepreneur individuel. Les revenus perçus par un particulier provenant de la location à long terme d’un bien immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu à un taux fixe de 10 %. Parallèlement, le système fiscal bulgare prévoit la possibilité d’appliquer une déduction forfaitaire de 10 % du montant des revenus perçus sans qu’il soit nécessaire de présenter des pièces justificatives. Ainsi, 90 % des revenus réels sont soumis à l’impôt. Par exemple, pour un revenu locatif annuel de 10 000 €, l’assiette fiscale sera de 9 000 € et le montant de l’impôt à payer sera de 900 €.

L’impôt est calculé sur la base de la déclaration fiscale, qui doit être soumise aux autorités fiscales avant la fin du mois d’avril de l’année suivant l’année de référence. Le paiement s’effectue soit en une seule fois, soit en deux versements, en fonction du montant et du mode de paiement choisi. Les règles d’imposition sont identiques pour les résidents bulgares et les non-résidents qui possèdent des biens immobiliers dans le pays.

Si le propriétaire conclut systématiquement des contrats de location à long terme ou gère plusieurs biens immobiliers, les autorités fiscales peuvent considérer cette activité comme une activité entrepreneuriale. Dans ce cas, l’enregistrement en tant que personne physique – entrepreneur ou la création d’une personne morale sera nécessaire, avec le paiement d’un impôt sur les sociétés au taux de 10 %. Si le revenu annuel dépasse 100 000 BGN (environ 51 000 €), il est également obligatoire de s’enregistrer en tant que contribuable assujetti à la TVA, bien que cette règle ne s’applique pas à la plupart des propriétaires privés.

Il est important de noter qu’en plus de l’impôt sur le revenu, le propriétaire continue de payer la taxe foncière annuelle et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que le bien soit loué ou non. Ces taxes sont obligatoires et sont prélevées par la municipalité où se trouve le bien immobilier. En Bulgarie, les propriétaires ont le droit de conclure un contrat de location écrit, qui peut être notarié pour une meilleure protection juridique. Cela est particulièrement pertinent pour les baux à long terme, car la notarisation garantit que le contrat peut être rapidement enregistré et protège les intérêts des parties en cas de litige.

Le système fiscal bulgare fait des locations à long terme une forme d’investissement financièrement avantageuse : le taux d’imposition est faible et la déclaration est simple et transparente. Avec des contrats correctement rédigés et des déclarations de revenus effectuées en temps voulu, les investisseurs étrangers peuvent tirer un revenu stable de la location de biens immobiliers sans être soumis à une charge fiscale excessive.

Impôts sur la vente de biens immobiliers en Bulgarie

Lors de la vente d’un bien immobilier en Bulgarie, le propriétaire est tenu de prendre en compte les obligations fiscales liées à la perception de revenus provenant de la transaction. L’imposition dépend du statut du propriétaire (personne physique ou morale), de la durée de possession du bien et de la nature de son utilisation. Les personnes physiques qui possèdent un bien immobilier sont soumises à un impôt sur les plus-values au taux de 10 %. L’impôt est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat documenté, majoré du montant des dépenses liées à l’acquisition et à l’amélioration du bien (par exemple, réparations, frais de notaire, taxes d’achat). Par exemple, si le bien a été acheté 100 000 € et vendu 130 000 €, et que les dépenses documentées s’élèvent à 5 000 €, la base d’imposition sera de 25 000 € et l’impôt à payer sera de 2 500 €.

La législation bulgare prévoit un certain nombre d’exonérations fiscales sur les revenus provenant de la vente de biens immobiliers. Les propriétaires sont exonérés d’impôt dans deux cas : s’ils vendent un bien immobilier résidentiel qu’ils possèdent depuis plus de trois ans, ou s’ils vendent au maximum deux biens immobiliers qu’ils possèdent depuis plus de cinq ans. Ces exonérations s’appliquent uniquement aux personnes physiques et à condition que la vente ne soit pas systématique. Si le bien immobilier appartient à une personne morale, les revenus tirés de sa vente sont soumis à l’impôt sur les sociétés à un taux de 10 % sur le montant total des bénéfices. Dans ce cas, les personnes morales sont tenues de tenir une comptabilité et de fournir des états financiers conformément aux exigences de la législation bulgare. Pour les entreprises qui possèdent des biens immobiliers depuis longtemps, l’impôt sur le revenu peut être réduit en déduisant l’amortissement ou en comptabilisant les dépenses engagées.

Les non-résidents de Bulgarie qui vendent des biens immobiliers dans le pays sont également tenus de payer un impôt sur les plus-values au taux de 10 %. L’impôt est retenu à la source et transféré au budget bulgare, quel que soit le pays de résidence du vendeur. S’il existe une convention de double imposition entre la Bulgarie et le pays de résidence du propriétaire, le montant de l’impôt payé en Bulgarie peut être crédité dans le pays de résidence lors de la déclaration fiscale annuelle. Outre l’impôt sur le revenu, des frais administratifs standard, notamment les frais de notaire et d’enregistrement, sont également dus lors de la vente d’un bien immobilier. Le notaire vérifie les documents attestant la propriété, l’absence de dettes et de charges, et certifie la transaction. Toutes les dépenses liées à la vente peuvent être prises en compte dans le calcul du revenu imposable.

La vente d’un bien immobilier est soumise à une déclaration obligatoire. Le vendeur est tenu de remplir une déclaration d’impôt avant la fin du mois d’avril de l’année suivant celle de la transaction. Les autorités fiscales ont le droit de demander des documents confirmant les coûts d’acquisition et d’amélioration du bien immobilier, et en l’absence d’une telle confirmation, l’impôt est calculé sur la base de la différence totale entre le prix d’achat et le prix de vente. Dans l’ensemble, le système fiscal bulgare rend la vente de biens immobiliers assez transparente : un taux forfaitaire de 10 % et des critères d’exonération clairs permettent aux propriétaires de planifier leurs transactions avec un risque minimal. La propriété d’un bien immobilier pendant plus de trois ou cinq ans exonère effectivement la plupart des particuliers du paiement de l’impôt sur les plus-values.

Impôts sur la vente de biens immobiliers par des particuliers en Bulgarie

La vente d’un bien immobilier par un particulier en Bulgarie est soumise à l’impôt sur les plus-values. Cet impôt s’applique à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat, ajusté en fonction des dépenses documentées engagées pour l’achat et la propriété du bien. Le taux d’imposition est uniforme et s’élève à 10 %. La base d’imposition est déterminée comme étant la différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat, majorée du montant des frais de notaire, des taxes d’achat, des frais d’agence immobilière, des réparations ou des améliorations apportées au bien, si ces dépenses sont confirmées par des documents pertinents. Par exemple, si un particulier a acheté un bien immobilier pour 120 000 €, a investi 10 000 € dans des réparations et a vendu le bien pour 150 000 €, le bénéfice de 20 000 € serait imposé et le montant de l’impôt serait de 2 000 €.

La législation bulgare prévoit des allégements fiscaux pour les particuliers qui possèdent un bien immobilier depuis longtemps. L’exonération de l’impôt sur le revenu sur la vente s’applique dans deux cas : si un bien immobilier résidentiel détenu depuis plus de trois ans est vendu, ou si deux biens immobiliers détenus depuis plus de cinq ans sont vendus. Dans ces situations, l’impôt sur le revenu n’est pas prélevé, à condition que la vente ne soit pas de nature commerciale régulière. Si une personne physique possède plusieurs biens immobiliers et effectue fréquemment des opérations d’achat et de vente, les autorités fiscales peuvent qualifier ses activités d’entrepreneuriales, auquel cas l’imposition sera effectuée selon les règles applicables aux entrepreneurs individuels. Dans ce cas, les revenus de la vente sont également imposés à un taux de 10 %, mais avec l’obligation de tenir des registres et de soumettre des rapports d’une manière différente.

Pour les non-résidents de Bulgarie, les règles fiscales sont identiques : les revenus provenant de la vente de biens immobiliers situés dans le pays sont imposés à un taux de 10 %. Une fois la transaction terminée, le vendeur est tenu de déposer une déclaration fiscale auprès de l’Agence nationale des recettes (NRA) avant la fin du mois d’avril de l’année suivant l’année de la vente. L’impôt est payable dans le même délai. S’il existe une convention de double imposition entre la Bulgarie et le pays de résidence du vendeur, l’impôt payé en Bulgarie peut être crédité dans le pays de résidence fiscale. Lors de la vente d’un bien immobilier, des frais de notaire et d’enregistrement standard sont également dus, qui sont dans la plupart des cas à la charge de l’acheteur, mais les parties peuvent convenir d’une répartition différente des coûts. Toutes les dépenses engagées par le vendeur dans le cadre de la transaction, y compris l’assistance juridique, la préparation des documents et le paiement des services d’un expert, peuvent être prises en compte pour déterminer le revenu imposable.

La fiscalité des particuliers lors de la vente d’un bien immobilier en Bulgarie est considérée comme l’une des plus simples et des plus avantageuses de l’Union européenne. Un taux forfaitaire de 10 %, l’absence de déductions complexes et des critères d’exonération clairs rendent le système transparent et pratique pour les investisseurs étrangers.

Impôts sur la vente d’un bien immobilier par une société en Bulgarie

Lors de la vente d’un bien immobilier appartenant à une société, les obligations fiscales en Bulgarie sont régies par la législation sur l’impôt sur les sociétés. Tous les revenus provenant de la vente d’un bien immobilier par une personne morale sont considérés comme faisant partie des bénéfices de la société et sont soumis à une imposition au taux de 10 %. Cet impôt est un impôt unique sur les sociétés qui s’applique au total des bénéfices de l’organisation, y compris les revenus d’exploitation et les bénéfices provenant de la vente d’actifs tels que des bâtiments, des terrains ou des biens commerciaux. Lors de la détermination de l’assiette fiscale, les dépenses liées à l’acquisition du bien immobilier, ainsi que l’amortissement accumulé pendant la période de propriété, sont déduits du montant de la vente. Si le bien immobilier a été enregistré comme immobilisation, sa valeur comptable résiduelle est déduite du prix de vente et l’impôt n’est calculé que sur la différence positive. Par exemple, si une société a acheté un bien immobilier pour 200 000 euros, a accumulé un amortissement de 50 000 euros sur plusieurs années, puis a vendu le bien pour 230 000 euros, le bénéfice imposable serait de 80 000 euros et l’impôt à payer serait de 8 000 euros.

Si la transaction est effectuée par une société résidente bulgare, l’impôt est payé dans le cadre de l’impôt général sur les sociétés, qui est calculé à la fin de l’exercice financier. Les sociétés sont tenues de déposer une déclaration annuelle d’impôt sur le revenu avant le 31 mars de l’année suivant l’année de référence. Les sociétés non résidentes qui n’ont pas d’établissement stable en Bulgarie sont également soumises à une imposition de 10 % sur les revenus provenant de la vente de biens immobiliers bulgares. Dans ce cas, l’impôt est retenu en Bulgarie, même si les calculs sont effectués à l’étranger. Si la vente a lieu dans un délai court après l’acquisition du bien immobilier, les autorités fiscales peuvent classer la transaction comme une opération spéculative, et les mêmes règles s’appliquent, mais avec un contrôle plus approfondi des sources de revenus et de la justification économique de la transaction. Les entreprises qui se livrent à l’achat et à la vente systématiques de biens immobiliers sont tenues de s’enregistrer en tant qu’assujetties à la TVA si leur chiffre d’affaires annuel dépasse 100 000 BGN (environ 51 000 €). Dans ce cas, la vente de biens immobiliers peut être soumise à la TVA à un taux de 20 % si le bien immobilier entre dans la catégorie des bâtiments neufs ou des terrains à bâtir.

Pour les entreprises qui possèdent des biens immobiliers depuis plus de deux ans, il existe une possibilité d’exonération de TVA sur la vente si le bien immobilier entre dans la catégorie du marché secondaire. Toutefois, cette exonération n’annule pas le paiement de l’impôt sur les sociétés. Les dépenses supplémentaires, telles que les services notariaux, les frais d’enregistrement, l’assistance juridique et l’évaluation immobilière, peuvent être incluses dans les coûts de l’entreprise et réduire l’assiette fiscale. Toutes les dépenses doivent être documentées et reflétées dans les registres comptables. La vente d’un bien immobilier par une personne morale en Bulgarie est une procédure transparente et financièrement prévisible. Le taux fixe de l’impôt sur les sociétés de 10 % fait du système bulgare l’un des plus avantageux de l’Union européenne pour les transactions immobilières.