Acheter un bien immobilier à Chypre. Cinq étapes pour acheter un bien immobilier à Chypre

D’ici 2025, Chypre restera l’une des destinations les plus attractives pour l’investissement immobilier dans l’Union européenne. Un système juridique développé, un climat favorable, des impôts modérés et des procédures d’enregistrement transparentes rendent le pays attrayant pour les investisseurs étrangers qui envisagent d’acheter une maison et d’obtenir un permis de séjour permanent. Le processus d’achat d’un bien immobilier commence par la sélection d’un bien et le versement d’un acompte, généralement compris entre 5 000 et 10 000 euros. Il est ensuite conseillé à l’acheteur de faire appel à un avocat indépendant pour effectuer une vérification juridique du bien, notamment une analyse du titre de propriété, des dettes et des charges, et la conformité des documents relatifs au permis. Les citoyens de l’Union européenne peuvent acheter autant de biens immobiliers qu’ils le souhaitent. Les ressortissants de pays tiers peuvent acheter soit un bien immobilier résidentiel, soit un bien immobilier résidentiel et un petit bien immobilier commercial, à condition que la superficie totale ne dépasse pas les limites légales. Ces transactions doivent être approuvées par le Conseil des ministres ou l’administration du district, ce qui est généralement accordé dans un délai de deux à trois mois.
La première étape de l’achat d’un bien immobilier à Chypre consiste pour l’acheteur à signer un contrat d’achat, après quoi le document est enregistré au registre foncier. Le paiement peut être effectué avec des fonds propres ou via un prêt hypothécaire. Les banques chypriotes accordent des prêts hypothécaires aux investisseurs étrangers qui peuvent fournir un acompte initial compris entre 30 % et 50 % de la valeur du bien immobilier. Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires varient entre 3,5 % et 5,5 % par an, et les prêts peuvent être contractés pour une durée maximale de 30 ans.

Les frais fiscaux et administratifs comprennent la TVA à 19 % pour les biens immobiliers neufs, avec un taux réduit de 5 % applicable aux résidences principales. Un droit de timbre de 0,15 % s’applique jusqu’à 170 000 €, et 0,20 % est facturé sur le montant excédentaire.
Lors de l’achat de biens immobiliers sans TVA, des frais de transfert allant de 3 % à 8 % s’appliquent, et les frais juridiques s’élèvent à environ 1 à 2 % de la valeur du bien immobilier.
Les investisseurs qui envisagent d’obtenir la résidence permanente à Chypre doivent investir au moins 300 000 € dans un logement neuf, soumis à la TVA. En outre, vous devez confirmer que vous disposez d’un revenu stable provenant de l’étranger, suffisant pour couvrir les dépenses de votre famille.

Le coût de l’immobilier à Chypre

Le marché immobilier à Chypre se développe régulièrement et les rendements locatifs varient selon les régions. Les prix de l’immobilier à Chypre varient considérablement selon les régions. À Limassol, par exemple, les prix au mètre carré peuvent atteindre 4 500 € dans les quartiers centraux et environ 3 400 € dans les quartiers résidentiels.

Dans de nombreuses autres villes, telles que Paphos, Larnaca et Nicosie, les prix sont 1,5 à 2 fois moins élevés.
Le tableau ci-dessous indique le coût moyen de l’immobilier à Chypre et le rendement locatif dans différentes régions.

Les investisseurs doivent également tenir compte des risques principaux. Parmi les erreurs courantes, on peut citer l’achat d’un bien immobilier à Chypre sans titre de propriété distinct, la conclusion de la transaction par l’intermédiaire d’un avocat fourni par le promoteur et la sous-estimation des frais mensuels supplémentaires d’entretien du bien, qui peuvent s’élever à 500 € par mois. Une autre erreur courante consiste à ne pas respecter les conditions requises pour obtenir un permis d’achat. Afin de minimiser ces risques, il est recommandé de procéder à un examen juridique complet du bien immobilier, de vérifier le statut du vendeur et les documents du registre foncier, et d’évaluer à l’avance la charge fiscale.

Néanmoins, l’achat d’un bien immobilier à Chypre reste un outil d’investissement efficace à long terme pour protéger son capital et générer des revenus supplémentaires. En outre, si les conditions établies sont remplies, l’investisseur a la possibilité d’obtenir la résidence permanente pour lui-même et les membres de sa famille.

Les avocats de Regulated United Europe assistent les clients étrangers à toutes les étapes, de la sélection du bien immobilier et de la diligence raisonnable juridique à l’enregistrement du bien et aux demandes de permis de séjour. Nous aidons à optimiser la structure de la transaction, à évaluer les implications fiscales et à garantir le respect total de la législation chypriote.

Cinq étapes pour acheter un bien immobilier à Chypre

Première étape :

Une fois que vous avez sélectionné un bien immobilier et que votre offre a été acceptée, vous devez verser un acompte de réservation afin de retirer le bien du marché. Cet acompte doit toujours être accompagné d’un contrat de réservation précisant les conditions convenues.

Deuxième étape :

Pendant la période de réservation, vous devez rassembler tous les documents relatifs au bien immobilier et effectuer une vérification juridique de celui-ci.
Vous devrez également remplir des documents relatifs à la lutte contre le blanchiment d’argent et les documents d’enregistrement de votre société (si l’achat est effectué par l’intermédiaire d’une personne morale), afin que les transferts certifiés puissent être organisés à l’avance. Si aucun problème ne survient lors des vérifications juridiques, vous pouvez procéder à la rédaction d’un contrat d’achat, qui doit être examiné et approuvé par les deux parties.

Une fois le projet finalisé et approuvé, le contrat d’achat sera tamponné et soumis au registre foncier, accompagné d’un paiement correspondant à environ 20 à 30 % du prix d’achat. Veuillez noter que, dans le cas où un appartement ou une maison à Chypre est acheté au nom d’une société, tous les documents d’enregistrement de la société doivent être officiellement traduits en grec (s’ils n’ont pas déjà été traduits en anglais) pour que le contrat soit accepté et soumis au registre foncier.

Quatrième étape :

À ce stade, une demande doit être soumise au Conseil des ministres pour obtenir l’autorisation de procéder à l’achat. Cette étape ne s’applique qu’aux citoyens de pays non membres de l’UE. L’autorisation est généralement accordée à condition que deux biens immobiliers résidentiels au maximum soient achetés et qu’ils soient utilisés comme résidences privées (permanentes ou de vacances).
L’autorisation ne s’applique pas aux locations à court terme ou commerciales.

Étape 5 :

La dernière étape consiste à transférer le titre de propriété à votre nom au registre foncier, ce qui est fait après le paiement du solde du prix d’achat. Des frais sont également facturés pour le transfert de propriété à ce stade.

Comment un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Chypre en toute sécurité et obtenir un permis de séjour ?

Chypre reste l’une des destinations européennes les plus prisées des investisseurs étrangers qui souhaitent acheter un bien immobilier. Son climat favorable, son système juridique transparent, sa faible fiscalité et la possibilité d’obtenir un permis de séjour grâce à l’achat d’un bien immobilier la rendent particulièrement attrayante pour les particuliers et les entrepreneurs internationaux.

Le 8 juin 2023, le Parlement chypriote a adopté une loi introduisant un taux de TVA réduit de 5 % pour les résidences principales, sous certaines conditions. Cette modification vise à se conformer aux règles de l’Union européenne et fait suite à un avis motivé de la Commission européenne indiquant que Chypre avait appliqué de manière incorrecte les règles en matière de TVA au logement.

Les principaux points de cette loi sont les suivants :

1. Le taux réduit de TVA s’applique aux 130 premiers mètres carrés des logements principaux (maisons ou appartements) dont le prix ne dépasse pas 350 000 euros. Cela réduit la superficie couverte par le taux préférentiel de 200 m² à 130 m².
2. La loi prévoit une période de transition. Pendant quatre mois à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi, les règles proposées ne s’appliqueront pas aux biens immobiliers pour lesquels un permis de construire a été obtenu ou une demande a été déposée avant l’entrée en vigueur de la loi.Ces changements font suite aux critiques de la Commission européenne, qui a souligné la mauvaise application par Chypre des règles de l’UE en matière de TVA sur le logement, notamment en ce qui concerne l’application d’un taux réduit de 5 % aux résidences principales sans restriction de superficie ou de coût.

   Le processus d’achat d’un bien immobilier à Chypre est très formel et nécessite une grande précision juridique à chaque étape. Les citoyens étrangers peuvent acheter un bien immobilier résidentiel ou un terrain d’une superficie maximale de 4 014 mètres carrés, tandis que ceux qui ne sont pas ressortissants de l’UE doivent obtenir l’autorisation du Conseil des ministres. Cette procédure pouvant prendre plusieurs mois, il est recommandé de la lancer immédiatement après la signature d’un contrat préliminaire pour l’achat d’un bien immobilier à Chypre.

   Le processus d’achat commence par la sélection du bien immobilier et le versement d’un acompte, généralement compris entre cinq et dix mille euros. Ensuite, l’acheteur mandate un avocat indépendant pour vérifier le titre de propriété, confirmer l’absence de litiges juridiques, de dettes ou de charges, et vérifier la légalité des permis. Les parties concluent ensuite un contrat d’achat, qui est enregistré au registre foncier dans les délais prévus par la loi.

   La transaction peut être financée soit par des fonds propres, soit par un prêt hypothécaire. Les banques chypriotes accordent des prêts hypothécaires aux citoyens étrangers à condition qu’ils versent un acompte initial compris entre trente et cinquante pour cent de la valeur du bien immobilier. Les taux d’intérêt varient généralement entre 3,5 % et 5,5 % par an et les prêts peuvent être contractés pour une durée maximale de vingt ans. La banque exige une preuve de revenus, des antécédents de crédit et une évaluation officielle du bien immobilier.

   Coûts d’achat d’un appartement neuf à Chypre (valeur du bien immobilier : 300 000 €)

   Les DROITS DE TIMBRE varient entre 0,15 % et 0,20 %.

   • Les premiers 5 000 € sont exonérés d’impôt.
   • De 5 001 € à 170 000 € : 0,15 %.
   • Au-delà de 170 000 € : 0,2 %.

   Calcul : 5 000 € x 0 % + 170 000 € x 0,15 % + 125 000 € x 0,2 % = 508 €

   • TVA : 19 % (avec possibilité d’appliquer un taux réduit de 5 %).
   • 57 000 € ou 15 000 €.

   Frais d’enregistrement foncier : 50 € pour l’enregistrement du contrat.

   La commission moyenne d’agence pour l’achat d’un appartement neuf à Chypre est de 5 % + TVA.

   Coûts d’achat d’un appartement d’occasion à Chypre (valeur du bien : 300 000 €)

   DROITS DE TIMBRE : Les droits de timbre dépendent de la valeur du bien et varient entre 0,15 % et 0,20 %.

   • Les premiers 5 000 € ne sont pas imposables.
   • De 5 001 € à 170 000 € : 0,15 %.
   • Au-delà de 170 000 € : 0,2 %.

   Calcul : (5 000 € x 0 %) + (170 000 € x 0,15 %) + (125 000 € x 0,2 %) = 508 €.

   Frais de transfert (transfert de titre) : paiement au registre foncier en fonction de la valeur du bien immobilier.

   • Premiers 85 000 € : 3 %.
   • De 85 001 € à 170 000 € : 5 %.
   • Au-delà de 170 001 € : 8 %.

   Calcul : 85 000 € x 3 % + 85 000 € x 5 % + 130 000 € x 8 % = 17 200 € x 0,5 (une réduction de 50 % s’applique à tous) = 8 600 €.

   Les propriétés achevées sont vendues telles quelles. Si vous souhaitez faire évaluer la propriété par un professionnel, vous pouvez désigner un inspecteur indépendant pour effectuer une inspection structurelle avant la fin de la construction.

   Les taxes à payer lors de l’achat comprennent les droits de timbre, les frais d’enregistrement et les frais de transfert. Les nouvelles propriétés sont soumises à une TVA de 19 %, mais un taux réduit de 5 % s’applique aux propriétés utilisées comme résidence principale. Pour les transactions sans TVA, des frais de transfert progressifs s’appliquent, allant de 3 % à 8 % selon la valeur de la propriété. Vous devez également tenir compte des coûts supplémentaires liés à l’assistance juridique, aux services notariaux, aux assurances et aux taxes municipales annuelles.

   Le marché immobilier chypriote fait preuve de résilience et affiche une croissance stable. Les prix dans les régions côtières telles que Limassol, Paphos et Larnaca continuent d’augmenter en raison de la forte demande locative et de la disponibilité limitée des terrains. Le rendement locatif moyen se situe entre 4 et 5 % par an, selon l’emplacement et le type de bien immobilier.

   Comment un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Chypre et obtenir un permis de séjour ?

   Pour obtenir un permis de séjour, un investisseur étranger doit investir au moins 300 000 € dans un logement neuf (TVA de 19 % comprise). Il doit également justifier d’un revenu annuel provenant de l’étranger d’au moins 50 000 €, auquel s’ajoutent 15 000 € pour le conjoint et 10 000 € pour chaque enfant. Le permis de séjour est accordé sur la base de l’investissement et s’étend aux membres de la famille du demandeur. Le délai de traitement est de deux à trois mois.
   Les investisseurs étrangers qui envisagent d’acheter un bien immobilier à Chypre peuvent être assurés que le processus est clairement réglementé, avec des caractéristiques spécifiques relatives aux droits des citoyens de l’UE et des pays tiers, aux mécanismes fiscaux, aux structures de propriété et à la conformité réglementaire. Une option stratégique consiste à acheter un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société chypriote. Dans ce cas, le bien immobilier est considéré comme appartenant à la société — une entité juridique locale — et n’est pas soumis aux restrictions imposées aux personnes physiques non ressortissantes de l’UE. Lors de la vente d’une telle société, ses actions peuvent être transférées, ce qui vous permet d’éviter de payer des frais de transfert. Toutefois, cette solution nécessite le respect des obligations des sociétés, telles que la comptabilité, la préparation des états financiers vérifiés, le dépôt des déclarations annuelles et le maintien d’une présence minimale de la société (bureau, secrétaire et directeur).

   Le marché immobilier chypriote reste stable. Les investissements se concentrent principalement dans les zones côtières et les grandes villes, où la demande des acheteurs étrangers est la plus forte. Actuellement, le prix médian d’un appartement neuf à Limassol est d’environ 500 000 euros et le prix médian d’une maison similaire est d’environ 790 500 euros. Le prix moyen au mètre carré est d’environ 4 015 euros. Sur le marché immobilier, les zones côtières, les grandes villes telles que Limassol et les propriétés en bord de mer sont très demandées. Le marché affiche une croissance régulière, en particulier dans les zones côtières. Les rendements locatifs varient souvent entre 4 % et 5 %, selon la région, l’état du bien et la saisonnalité. Investir dans l’immobilier à Chypre offre plusieurs avantages : protection du capital, possibilité de percevoir un revenu locatif stable et chance d’obtenir la résidence permanente pour vous-même et votre famille.

   Cependant, les investisseurs doivent être conscients de plusieurs risques, tels que la conclusion d’une transaction sans représentant légal indépendant, l’achat sans titre de propriété complet, les conflits d’intérêts au sein des structures, le non-respect des procédures d’autorisation et la sous-estimation des coûts fiscaux ou d’exploitation. Investir dans l’immobilier à Chypre offre non seulement la possibilité de percevoir un revenu stable et de protéger son capital dans une juridiction de l’UE, mais représente également une étape stratégique vers la mobilité des investissements. Avec une approche adéquate et un soutien juridique, une telle transaction peut être transparente, sûre et très rentable.

   Investir dans l’immobilier à Chypre : comment acheter, louer et réaliser des bénéfices

   Les taxes et frais à payer lors de l’achat dépendent du fait que le bien immobilier soit neuf ou sur le marché secondaire. Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, une TVA de 19 % s’applique, mais dans certaines conditions, celle-ci peut être réduite à 5 %. Des concessions s’appliquent à l’achat de biens immobiliers à bas prix et de petite superficie. Par exemple, pour les biens immobiliers d’une superficie maximale de 130 m² et d’un coût maximal de 350 000 €, une partie du bien peut être imposée à un taux réduit, le reste étant imposé au taux standard. Lors de l’achat sur le marché secondaire, des frais de transfert compris entre 3 % et 8 % sont facturés. En outre, un droit de timbre pouvant atteindre 0,2 % de la valeur de la transaction est payable, ainsi que la commission de l’agent immobilier, les frais de notaire et les frais juridiques, qui représentent au total 3 à 5 %.

   Si un taux de TVA réduit s’applique, le bien immobilier ne peut être loué ou vendu pendant 10 ans. Si le bien immobilier est vendu ou loué pendant cette période, la différence de TVA doit être remboursée au service des impôts. Les frais d’entretien du bien immobilier comprennent les charges (électricité, eau et internet), la taxe municipale et les frais d’infrastructure du complexe (sécurité, nettoyage et entretien de la piscine, etc.). Pour un appartement de 90 mètres carrés, les dépenses mensuelles peuvent atteindre 500 €. La location est possible à la fois à long terme et à court terme (aux touristes). Les locations à court terme doivent être enregistrées auprès du ministère du Tourisme, sous peine d’amendes pouvant aller jusqu’à 5 000 € et d’engager la responsabilité pénale. Les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif : jusqu’à 19 500 € : 0 % ; de 19 501 € à 28 000 € : 20 % ; de 28 001 € à 36 300 € : 25 % ; de 36 301 € à 60 000 € : 30 % ; au-delà de 60 001 € : 35 %.

   Lors de la vente d’un bien immobilier, l’impôt sur les plus-values est appliqué (20 % de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, moins les frais). Le vendeur est également tenu de verser une contribution à un fonds spécial (environ 0,4 % du montant de la transaction). La commission de l’agent immobilier peut atteindre 5 %.

   En moyenne, le processus de vente prend 3 à 5 mois.

   • Des frais de 0,4 % sont facturés conformément à la loi sur l’Agence centrale pour le partage équitable des charges.
   • Elle s’applique à tous les cas de cession de biens immobiliers situés à Chypre et est payée par le vendeur.
   • Sur la base des scénarios fournis :
   • Vente au prix de 200 000 € – taxe : 800 €
   • Vente à 250 000 € – taxe : 1 000 €.

   Pour vendre un bien immobilier à Chypre, le vendeur doit obtenir un certificat confirmant le paiement des taxes et montants suivants :

   • Taxe sur les plus-values
   • Taxe de transfert en faveur de l’Agence centrale pour la répartition équitable de la charge
   • Taxe municipale
   • Taxe d’égouts
   • Taxe d’enlèvement des ordures ménagères
   • Taxe sur l’eau
   • Facture d’électricité

   L’achat d’un bien immobilier à Chypre est un moyen efficace de diversifier votre capital, de générer des revenus passifs et d’acquérir un statut social. Avec l’aide d’un expert, la transaction devient transparente et sécurisée.

   Qu’est-ce qui est le plus rentable : acheter un bien immobilier à Chypre à titre personnel ou par l’intermédiaire d’une société chypriote ?

   L’un des choix clés lorsque vous investissez dans l’immobilier à Chypre est de savoir si vous devez acheter le bien à votre nom ou par l’intermédiaire d’une société enregistrée à Chypre. Cela a une incidence sur la charge fiscale, la responsabilité juridique, la facilité de gestion et la planification successorale. Si le bien immobilier est enregistré à votre nom, les revenus locatifs sont imposés selon des taux progressifs d’impôt sur le revenu des personnes physiques allant de 0 % à 35 %, en fonction de votre revenu annuel total. En outre, les résidents et les personnes physiques domiciliées à Chypre doivent payer une « contribution spéciale à la défense » (SDC) de 3 % sur 75 % de leur revenu brut. Les cotisations au système de santé (GESY) sont obligatoires à un taux de 2,65 % du revenu brut.

   Toutefois, lorsqu’un bien immobilier est enregistré par l’intermédiaire d’une société chypriote, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur les sociétés à un taux fixe de 12,5 %.
   Les sociétés ne paient pas de cotisations GESY sur les revenus locatifs. Dans certains cas, les revenus liés à des locations à court terme via des plateformes en ligne peuvent être considérés comme une activité commerciale et être imposés en tant que tels, sans que la SDC ne soit appliquée.
   L’impôt sur les plus-values (CGT)
   La CGT est prélevée à un taux de 20 % sur le bénéfice net de la vente.

   Elle est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial, ajustée en fonction des dépenses admissibles (par exemple, les améliorations apportées au capital et les frais de transfert) et de l’indexation, le cas échéant.

   Lors de la vente d’un bien immobilier enregistré au nom d’un particulier, la CGT (20 %) est prélevée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, en tenant compte des dépenses admissibles. Dans le cas d’une propriété d’entreprise, la société paie également cette taxe. Toutefois, les sociétés ne bénéficient pas des mêmes exonérations que celles qui s’appliquent à la vente de résidences principales par des particuliers. Les frais d’entretien et les économies réalisées grâce aux déductions diffèrent également. Pour les propriétaires particuliers, les dépenses telles que les réparations, les assurances, les frais de gestion et une partie des intérêts sur les prêts sont déductibles des impôts. Les sociétés peuvent prendre en compte un éventail plus large de déductions, notamment le financement intégral par des prêts, l’amortissement, les services professionnels, les assurances et autres frais administratifs.

   En termes de responsabilité, la propriété d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société offre une protection importante : la personne morale agit séparément, de sorte que les réclamations, les dettes et les risques sont limités aux actifs de la société. Dans le cas d’une propriété personnelle, le propriétaire assume l’entière responsabilité et est exposé à des risques qui peuvent affecter ses biens personnels. La charge administrative liée à la propriété personnelle est minime : il suffit de remplir une déclaration d’impôt sur le revenu et de payer les impôts correspondants. En revanche, une société est tenue de tenir des registres comptables, de préparer des rapports audités et de remplir une déclaration d’impôt sur les sociétés. Le choix entre la propriété personnelle et une structure sociétaire dépend des objectifs de l’investisseur, tels que la taille de l’investissement, les projets de location et de succession, et les préférences personnelles en matière de complexité administrative. Pour les projets d’investissement importants, la propriété par l’intermédiaire d’une société chypriote est souvent plus avantageuse sur le plan fiscal et offre une plus grande sécurité en termes de responsabilité et de transfert d’actifs.

   L’équipe juridique de Regulated United Europe vous conseille et vous apporte son soutien complet dans le choix d’une structure de propriété, l’analyse des implications fiscales, la structuration de la transaction et l’enregistrement des droits de propriété de votre appartement ou maison à Chypre.