الحصول على تصريح إقامة عن طريق شراء عقار في أوروبا

توجد برامج تسمح للأفراد بالحصول على تصريح إقامة عن طريق شراء عقارات في العديد من البلدان الأوروبية، وهي من بين أدوات الهجرة الأكثر شعبية للمستثمرين والأفراد الأثرياء. تمنح هذه البرامج بشكل أساسي للمواطنين الأجانب الحق في الإقامة المؤقتة أو الدائمة في إحدى دول الاتحاد الأوروبي، شريطة شراء عقارات بقيمة دنيا معينة واستيفاء متطلبات إضافية. الهدف الرئيسي من هذه البرامج هو تحفيز الاستثمار الأجنبي المباشر في الاقتصاد، لا سيما في قطاعات مثل البناء والسياحة والخدمات. في المقابل، يُمنح المستثمرون فرصة العيش في البلد، والسفر بحرية داخل منطقة شنغن، وفي بعض الحالات، التقدم بطلب للحصول على الجنسية بعد فترة إقامة معينة.

تحدد كل دولة عتباتها وشروطها الخاصة. على سبيل المثال، في قبرص، يمكن للمستثمرين الحصول على تصريح إقامة عن طريق شراء عقار بقيمة 300,000 يورو أو أكثر؛ وفي اليونان، تبلغ العتبة 250,000 يورو. في بعض البلدان، يمكن شراء عدة عقارات، شريطة أن يبلغ مجموع قيمتها الحد الأدنى المحدد. من المهم أن يتم دفع ثمن العقار من أموال المستثمر الشخصية وليس بقرض أو ائتمان. يجب أن تتم التحويلات المصرفية من خلال مؤسسات مالية معتمدة في الاتحاد الأوروبي، ويجب إرفاق المستندات التي تؤكد مصدر الأموال بالطلب.

عادة ما تتضمن عملية الحصول على تصريح إقامة عدة مراحل. أولاً، يختار مقدم الطلب عقاراً ويبرم اتفاقية شراء. ثم يتم تسجيل سند الملكية، وبعد ذلك يتم تقديم حزمة الطلب التي تحتوي على جواز سفر مقدم الطلب، وإثبات الشراء، ومستخرج من سجل العقارات، وإثبات التأمين الطبي، وشهادة عدم وجود سجل جنائي، وإثبات الملاءة المالية إلى سلطات الهجرة. بعد مراجعة الطلب والتحقق من مصدر الأموال، ستصدر السلطات تصريح إقامة صالح لمدة سنة إلى خمس سنوات، يمكن تمديده إذا تم الاحتفاظ بالعقار. تسمح بعض البرامج بإدراج أفراد الأسرة — الأزواج والأطفال القصر وأحيانًا الوالدين.

تجدر الإشارة إلى أن الحصول على تصريح إقامة لا يعني بالضرورة أنك مقيم ضريبي. لكي تصبح مقيمًا ضريبيًا، يجب أن تعيش في البلد لمدة 183 يومًا على الأقل في السنة وأن يكون مركز مصالحك الحيوية هناك. من المزايا المهمة لهذه البرامج القدرة على التنقل بحرية داخل دول شنغن. يمكن لحاملي تصريح الإقامة زيارة معظم الدول الأوروبية دون تأشيرة، وفتح حسابات مصرفية، وتلقي الرعاية الطبية، وتعليم أطفالهم في المدارس المحلية. عادة ما تكون إجراءات تمديد تصريح الإقامة بسيطة: ما عليك سوى تأكيد أنك لا تزال تمتلك العقار، وأنك لا توجد عليك ديون ضريبية، وأنك لا تزال تمتثل لشروط البرنامج. في بعض البلدان، مثل البرتغال واليونان، يمكنك التقدم بطلب للحصول على الإقامة الدائمة أو الجنسية بعد خمس سنوات من الإقامة الدائمة.

بحلول عام 2025، انخفض عدد الولايات القضائية الأوروبية التي تقدم ”تصاريح إقامة مقابل عقارات“. فيما يلي قائمة بالخيارات الحالية والاستثناءات المهمة.

البرامج النشطة (العقارات التي تشكل جزءًا مستقلًا أو أساسيًا من الأساس)

• اليونان – التأشيرة الذهبية: يتم منح تصريح إقامة لمدة 5 سنوات مقابل الاستثمار في العقارات. يظل الحد الأدنى للاستثمار 250,000 يورو، ولكن بالنسبة للمواقع ”المتميزة“ مثل أثينا وثيسالونيكي والجزر الشهيرة، ارتفع الحد الأدنى للاستثمار إلى 800,000 يورو. يُسمح أيضًا بهياكل استثمارية بديلة، بما في ذلك تحويل العقارات التجارية إلى عقارات سكنية في حالات معينة.
• قبرص: إقامة دائمة (المادة 6(2)) عند شراء عقار سكني جديد بقيمة 300,000 يورو (+ضريبة القيمة المضافة). يُسمح أيضًا بخيارات العقارات التجارية إذا تم استيفاء الحد الأدنى للسعر.
• مالطا: برنامج الإقامة الدائمة في مالطا (MPRP): شراء منزل ليس الشرط الوحيد، ولكنه عنصر أساسي في الحزمة (شراء عقار بقيمة 375,000 يورو أو عقد إيجار طويل الأجل، بالإضافة إلى مساهمات إلزامية وتبرع).

برامج تصاريح الإقامة مقابل شراء عقارات في أوروبا (2025)

المتطلبات القانونية للمشاركين في البرنامج (التحقق من هوية العميل/مكافحة غسل الأموال والتحقق من مصدر الأموال)

• يخضع جميع المتقدمين لفحوصات KYC/AML، بما في ذلك تأكيد مصدر الأموال.
• يجب أن تأتي الاستثمارات من مصادر قانونية وأن تكون مدعومة بأدلة وثائقية.
• يؤثر نوع العقار (سكني/تجاري وجديد/ثانوي) على أهلية البرنامج.
• القواعد والحدود قابلة للتغيير، لذا يرجى التحقق من صلاحيتها قبل التقديم.

ما هي مزايا تصريح الإقامة في إحدى دول الاتحاد الأوروبي؟

يحصل المستثمرون وعائلاتهم على مجموعة من المزايا عند حصولهم على تصريح إقامة في إحدى دول الاتحاد الأوروبي، بما في ذلك الحماية القانونية وحرية التنقل وفرص ضريبية ومستوى عالٍ من الاستقرار الاجتماعي. يمهد هذا الوضع الطريق للإقامة طويلة الأجل في أوروبا، ويسهل العمليات التجارية، ويعزز السمعة الدولية لحامل التصريح. الميزة الرئيسية لتصريح الإقامة الأوروبي هي الحق في السفر بحرية داخل منطقة شنغن. يمكن لحاملي تصريح الإقامة السفر إلى معظم الدول الأوروبية دون الحاجة إلى تأشيرات، وهو أمر مريح بشكل خاص لرجال الأعمال والمستثمرين والأفراد الذين يشاركون في أنشطة دولية. بالإضافة إلى ذلك، تسمح تصاريح الإقامة لحامليها بالعيش بشكل قانوني في البلد، وإدارة الأعمال التجارية، وفتح حسابات مصرفية، وشراء العقارات، والوصول إلى البنية التحتية الكاملة للسوق الداخلية للاتحاد الأوروبي.

يحق لحاملي تصريح الإقامة الوصول إلى أنظمة التعليم والرعاية الصحية في البلد الذي يختارونه. يمكن لأطفال المستثمر الدراسة في المدارس والجامعات الحكومية بنفس شروط المواطنين، ويمنحهم التأمين الطبي الحق في الحصول على علاج ورعاية عالية الجودة. في بعض الحالات، توجد اتفاقيات تسمح بتلقي الرعاية الطبية في دول الاتحاد الأوروبي الأخرى، وهو أمر مهم بشكل خاص للعائلات التي تسافر بشكل متكرر بين ولايات قضائية مختلفة. من الناحية العملية، يعد تصريح الإقامة الخطوة الأولى نحو الحصول على الإقامة الدائمة وجنسية الاتحاد الأوروبي. بعد عدة سنوات من الإقامة القانونية، يمكن للمستثمرين التقدم بطلب للحصول على الإقامة الدائمة، ومن ثم الجنسية. يمنحهم ذلك الحق في العيش والعمل وبدء عمل تجاري في أي دولة من دول الاتحاد الأوروبي، فضلاً عن التمتع بحماية ودعم قنصلي من المؤسسات الأوروبية.

يتمتع حاملو تصريح الإقامة بنظام فعال لحماية حقوق الملكية والاستثمارات. توفر تشريعات الاتحاد الأوروبي مستوى عالٍ من اليقين القانوني وتضمن الالتزامات التعاقدية، وتوفر الحماية القانونية على المستويين الوطني وفوق الوطني. وهذا مهم بشكل خاص للمستثمرين الذين يشترون عقارات أو أسهم في شركات أوروبية، حيث أن أصولهم محمية من قبل الأنظمة المؤسسية والقضائية للبلد الذي يوجدون فيه.

تقدم العديد من الدول أنظمة ضريبية مواتية للمقيمين الجدد. وتشمل هذه الأنظمة معدلات ضريبة دخل مخفضة، وإعفاء من الضرائب على الدخل الأجنبي، وإعفاء من ضريبة الميراث أو ضريبة أرباح رأس المال في حالات معينة. علاوة على ذلك، فإن حيازة تصريح إقامة يبسط عملية فتح حسابات مصرفية، والحصول على قروض، والوصول إلى الخدمات المالية في دول الاتحاد الأوروبي، مما يسهل الاندماج في النظام الاقتصادي الأوروبي. كما يساعد تصريح الإقامة الأوروبي على إضفاء الشرعية على الدخل ويؤكد شفافية مصدر رأس المال. يثبت المستثمرون الذين حصلوا على الإقامة عن طريق شراء عقارات أو بدء أعمال تجارية ملاءمتهم المالية وشرعية استثماراتهم، مما يزيد من مستوى الثقة التي تضعها فيهم البنوك والأطراف المقابلة والوكالات الحكومية.

تلعب المزايا العائلية أيضًا دورًا مهمًا. تسمح تصريح الإقامة لزوج المستثمر وأطفاله بالإقامة معه، والتمتع بالضمان الاجتماعي، والعيش في بيئة آمنة. في كثير من الحالات، يمتد البرنامج أيضًا ليشمل الوالدين، مما يوفر وسيلة قيّمة لضمان الاستقرار ومستقبل آمن لجميع أفراد الأسرة. ميزة أخرى هي إمكانية التخطيط الضريبي والمؤسسي. يتيح لك الحصول على إقامة في أوروبا تحسين هيكل أصولك، والاستفادة من اتفاقيات الازدواج الضريبي، وحماية ممتلكاتك من المخاطر السياسية والاقتصادية.

تصريح الإقامة في الاتحاد الأوروبي هو أكثر من مجرد تصريح إقامة؛ إنه أداة توفر الاستقرار الاستراتيجي والأمن والاندماج في الفضاء الاقتصادي الأوروبي. إنه يعزز المكانة الدولية للمستثمر، ويفتح الباب أمام برامج دعم الأعمال والابتكار الأوروبية، ويوفر الوصول إلى أحد أكثر الأنظمة القانونية استقرارًا وشفافية في العالم.

في دول الاتحاد الأوروبي، لم يعد تصريح الإقامة يُمنح مقابل ”العقارات“

• إسبانيا: لن يتم منح تصاريح الإقامة للاستثمار في العقارات اعتبارًا من 3 أبريل 2025 (سيتم إغلاق برنامج ”التأشيرة الذهبية“ فعليًا).
• البرتغال: اعتبارًا من أكتوبر 2023، سيتم استبعاد جميع خيارات العقارات (ستبقى تصاريح الإقامة للاستثمارات الأخرى).
• المجر: في نهاية عام 2024، تم استبعاد الشراء المباشر للعقارات السكنية (500,000 يورو) من برنامج GIP الجديد كخيار مؤهل. اعتبارًا من عام 2025، لن يكون ”مسار العقارات“ متاحًا بعد الآن.
• أيرلندا: تم إغلاقه في عام 2023؛ خيار العقارات غير متاح.

تم إيقاف برامج تصاريح الإقامة لشراء العقارات في عدد من الدول الأوروبية بسبب مجموعة من العوامل السياسية والاقتصادية والاجتماعية، مما يعكس السياسة الجديدة للاتحاد الأوروبي بشأن الاستثمار الأجنبي وضوابط رأس المال. كانت هذه التدابير في المقام الأول استجابة لضغوط من المفوضية الأوروبية والبرلمان الأوروبي وسلطات الرقابة المالية، التي أعربت مرارًا وتكرارًا عن قلقها من أن برامج ”التأشيرة الذهبية“ تشكل مخاطر على أمن واستقرار النظام المالي للاتحاد الأوروبي. وأشارت الهيئات التنظيمية إلى أن الحصول على تصريح إقامة من خلال شراء العقارات قد يسمح بتقنين رأس المال ذي المصدر المشبوه، والتحايل على العقوبات، والتهرب من الضرائب. ونتيجة لذلك، اضطرت الدول إلى إعادة تقييم موقفها من برامج الاستثمار هذه، وتكثيف التحقق من مصدر الأموال وتعزيز شفافية المعاملات.

كان العامل الرئيسي الآخر هو تأثير الاستثمار الأجنبي على أسواق الإسكان المحلية.
ففي إسبانيا والبرتغال، على سبيل المثال، تسببت تصاريح الإقامة الممنوحة من خلال شراء العقارات في ارتفاع سريع في أسعار العقارات السكنية، خاصة في المدن الكبرى والمناطق الساحلية، مما جعل السكن غير ميسور التكلفة للمواطنين المحليين. وكان السخط الاجتماعي الناجم عن الارتفاعات التخمينية في الأسعار أحد الأسباب الرئيسية لإغلاق هذه البرامج. وأعلنت حكومات هذه البلدان رسمياً أن قرارها يهدف إلى حماية حق المواطنين في السكن الميسور التكلفة ومنع المزيد من تسويق المساكن. كما لعبت حالات إساءة الاستخدام دوراً هاماً. في كثير من الحالات، اشترى المستثمرون عقارات على الورق فقط، دون أي نية للعيش في البلد. غالبًا ما تم تسجيل العقارات باسم شركات أو وسطاء، مما جعل من الصعب التحقق من المالكين النهائيين. بعد الحصول على تصريح إقامة، غالبًا ما تم إعادة بيع العقار، مما حوّل البرنامج نفسه إلى أداة للاستثمارات الوهمية. لمنع مثل هذه الحالات، بدأت السلطات الوطنية في تشديد الرقابة على هياكل الملكية، مما أدى في النهاية إلى استبعاد العقارات تمامًا من قائمة أشكال الاستثمار المقبولة.

كما أثرت سياسة العقوبات الجديدة للاتحاد الأوروبي بشكل كبير على قرار إلغاء البرنامج. في أعقاب أحداث عام 2022، أصبحت الرقابة على مصادر الأموال في أوروبا أكثر صرامة، لا سيما بالنسبة لمواطني البلدان الخاضعة لتدابير تقييدية. كان شراء العقارات يُنظر إليه على أنه وسيلة سهلة لإدخال رأس المال في التداول القانوني، مما أثار قلق المنظمين. أدى استبعاد العقارات من مخططات الاستثمار إلى زيادة الشفافية المالية وتقليل المخاطر المرتبطة بالتحايل على العقوبات. كان هناك حجة أخرى مؤيدة للإصلاحات وهي الرغبة في إعادة توجيه تدفقات الاستثمار إلى القطاعات الاقتصادية الحقيقية. خلصت الدول الأوروبية إلى أن شراء العقارات لا يخلق وظائف جديدة ولا يساهم بشكل كبير في تطوير الصناعة والابتكار. وبالتالي، تحول التركيز نحو الاستثمارات في الشركات الناشئة في مجال التكنولوجيا والبحث العلمي والصناديق ومشاريع البنية التحتية التي تحقق عوائد اقتصادية وتساهم في النمو المستدام.

في النهاية، كان ظهور اتجاه أوروبي شامل نحو الشفافية والعدالة الاجتماعية والاستثمار المسؤول هو العامل الحاسم. أصبح إلغاء برامج تصاريح الإقامة لشراء العقارات جزءًا من الاستراتيجية الشاملة للاتحاد الأوروبي للحد من عدم المساواة في الثروة وزيادة الاستقرار الاجتماعي. تريد السلطات إثبات أن الإقامة في الاتحاد الأوروبي يجب أن تُمنح للاستثمارات النشطة التي تولد قيمة اقتصادية واجتماعية، بدلاً من الاستثمارات السلبية في العقارات. وبالتالي، فإن إنهاء برامج تصاريح الإقامة مقابل شراء العقارات يعكس انتقال أوروبا إلى نهج أكثر توازناً ومسؤولية تجاه الاستثمار الأجنبي. وتُعطى الأولوية الآن للاستثمارات النشطة التي يمكن أن تحفز التنمية الاقتصادية، وتعزز الثقة في النظام المالي، وتحافظ على توازن المصالح بين المستثمرين الأجانب والسكان المحليين، بدلاً من رأس المال السلبي المركّز في القطاع السكني.