ضرائب العقارات في اليونان 2025

على الرغم من أن الضرائب العقارية في اليونان في عام 2025 تحتفظ بهيكلها الشفاف وتظل جذابة للمستثمرين الأجانب، إلا أنها تتطلب فهمًا شاملاً لجميع القواعد والمعدلات المعمول بها. يواجه المستثمرون عدة أنواع رئيسية من الضرائب عند شراء عقار في اليونان: ضريبة نقل الملكية، ضريبة القيمة المضافة، ضريبة ENFIA السنوية، وضريبة دخل الإيجار. هناك أيضًا التزامات عند بيع العقار أو وراثته.

يعتمد العبء الضريبي عند شراء العقارات على نوع العقار. بالنسبة للعقارات القديمة، يتم تطبيق ضريبة نقل ملكية العقار بنسبة 3.09٪ من قيمة العقار أو القيمة (الضريبية) الموضوعية إذا تم إصدار رخصة البناء قبل 1 يناير 2006. بالنسبة للمباني الجديدة، تخضع رخصة البناء الصادرة بعد 1 يناير 2006 لضريبة القيمة المضافة بنسبة 24٪. اعتمادًا على خصائص العقار واتفاقية الشراء، يمكن للمستثمر اختيار نظام ضريبي أكثر ملاءمة.

بالإضافة إلى ذلك، يتعين على مالكي العقارات دفع ضريبة المرافق التي يتم تحصيلها من خلال فواتير الكهرباء. يتم احتساب هذه الضريبة على أساس ”القيمة الموضوعية“ للعقار وتتراوح بين 0.025٪ و 0.035٪. في عام 2025، ستدخل الحكومة اليونانية نظامًا آليًا لمراجعة القيمة التقديرية للعقارات، مما قد يؤثر على الوعاء الضريبي والمدفوعات اللاحقة.

الالتزام السنوي الرئيسي لأصحاب العقارات في اليونان هو ضريبة ENFIA. تُفرض هذه الضريبة على الأفراد والكيانات القانونية على حد سواء، وتعتمد على خصائص العقار — الموقع والمساحة والعمر ونوع المبنى. يتراوح المعدل الأساسي بين 2 و 16.2 يورو للمتر المربع للمباني وبين 0.0037 و 9.25 يورو للمتر المربع للأراضي. في عام 2025، سيحصل مالكو العقارات المؤمنة على امتيازات: سيتم فرض ضريبة بنسبة مخفضة تبلغ 20٪ على العقارات التي تصل قيمتها إلى 500000 يورو، بينما سيتم فرض ضريبة بنسبة مخفضة تبلغ 10٪ على العقارات التي تزيد قيمتها عن هذا المبلغ، شريطة أن يكون التأمين ساريًا لمدة ثلاثة أشهر على الأقل في العام السابق. سيتم سداد مدفوعات ENFIA في عام 2025 على 12 قسطًا شهريًا، بدءًا من مارس.

يدفع مالكو العقارات أيضًا الرسوم المحلية المدرجة في فواتير الكهرباء، والتي تغطي تكاليف إنارة الشوارع وجمع القمامة. تتراوح هذه الرسوم بين 0.018 و 0.073 يورو للمتر المربع وقد تزداد سنويًا وفقًا لتقدير البلدية.

إذا كانت العقارات مستخدمة لأغراض الإيجار، يجب على المالك دفع ضريبة الدخل. يتم تحديد معدلات تصاعدية للأفراد: 15٪ للدخل الذي يصل إلى 12000 يورو؛ 35٪ للدخل من 12001 يورو إلى 35000 يورو؛ 37٪ للدخل من 35001 يورو إلى 40000 يورو؛ و 45٪ للدخل الذي يتجاوز 40000 يورو. ينطبق معدل ضريبة الشركات بنسبة 22٪ على الكيانات القانونية. سيتم تطبيق نظام تفضيلي مؤقت في عام 2025: سيتم إعفاء عقود الإيجار طويلة الأجل للممتلكات السكنية التي تصل مساحتها إلى 120 مترًا مربعًا والتي لم يتم تأجيرها من قبل على أساس قصير الأجل من ضريبة الدخل لمدة تصل إلى 36 شهرًا.

حتى نهاية عام 2026، تم تعليق ضريبة أرباح رأس المال على بيع العقارات للأفراد في اليونان، شريطة ألا يكون البيع تجاريًا وألا يتجاوز عقارين في غضون عامين. تخضع أرباح بيع العقارات من قبل الكيانات القانونية لضريبة بنسبة 22٪.

عند وراثة أو التبرع بالعقارات، تعتمد الضريبة على درجة القرابة. يُعفى أفراد الأسرة المباشرة (الزوج والأطفال والوالدين والأحفاد) من الضريبة على أول 150,000 يورو، وبعد ذلك تطبق معدلات تتراوح من 1٪ إلى 10٪. تطبق معدلات أعلى على الأقارب البعيدين والأطراف الثالثة، تصل إلى 40٪.

يمكن للمستثمرين الأجانب شراء العقارات في اليونان بنفس الشروط التي يخضع لها المواطنون اليونانيون. بالإضافة إلى ذلك، هناك برنامج يمنح تصاريح إقامة لأولئك الذين يشترون عقارات بقيمة 250,000 يورو أو أكثر، مما يجعل السوق اليوناني جذابًا بشكل خاص للمستثمرين. تذكر أن جميع التغييرات في حالة العقار يجب أن تنعكس في النموذج E9 في الوقت المناسب، حيث أن هذا النموذج هو الأساس لحساب ضريبة ENFIA.

للحصول على مزايا ضريبة ENFIA، يوصى بتأمين العقار، والاختيار بعناية بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التحويل عند الشراء، ومراعاة التغيير المخطط في القيمة التقديرية، مما قد يؤدي إلى زيادة الوعاء الضريبي. يجب على المستثمرين الذين يستخدمون العقارات لأغراض الإيجار دراسة متطلبات الإيجار طويل الأجل وقصير الأجل بعناية، حيث يتم تطبيق قيود على الإيجار قصير الأجل في عدة مناطق، بما في ذلك أثينا.

بشكل عام، يجمع نظام الضرائب اليوناني لعام 2025 بين الاستقرار والمرونة. فهو يوفر معدلات اقتناء معتدلة، والتزامات سنوية معقولة، وحوافز للمالكين والمستثمرين. مع التخطيط الضريبي الكفء والتأمين والامتثال لجميع متطلبات الإبلاغ، تظل العقارات في اليونان استثمارًا جذابًا ومصدرًا للدخل المستقر.

الضرائب عند شراء عقار في اليونان

يواجه المستثمرون عدة أنواع من الضرائب والمدفوعات الإلزامية عند شراء عقار في اليونان. يعتمد المبلغ على خصائص العقار وسنة البناء وحالة المعاملة. الضريبة الرئيسية على شراء العقارات غير الخاضعة لضريبة القيمة المضافة هي ضريبة نقل الملكية، التي تُفرض بمعدل 3.09٪ من سعر الشراء أو ”القيمة الموضوعية“ للعقار، أيهما أعلى. يدفع المشتري هذه الضريبة قبل تسجيل المعاملة في السجل العقاري.

إذا كان العقار عبارة عن مبنى جديد تم إصدار رخصة بنائه بعد 1 يناير 2006، يتم تطبيق ضريبة القيمة المضافة (VAT) بمعدل 24٪. يتم فرض ضريبة القيمة المضافة هذه فقط على البيع الأولي من قبل المطور ولا تنطبق على المبيعات اللاحقة. في بعض الحالات، تتوفر إعفاءات، ولكنها تخضع لشروط وقيود زمنية.

بالإضافة إلى ضريبة التحويل أو ضريبة القيمة المضافة، يجب مراعاة رسوم التوثيق والتسجيل عند شراء العقارات. يتقاضى الموثقون رسومًا تتراوح بين 0.8٪ و 1.2٪ من قيمة العقار، وعادةً ما تكون رسوم التسجيل لإدخال المعاملة في السجل العقاري حوالي 0.5٪.

بالإضافة إلى ذلك، يجب على المشتري دفع ضريبة بلدية صغيرة (TAP)، يتم تحصيلها من خلال نظام دفع المرافق العامة ويتم حسابها على أساس ”القيمة الموضوعية“ للعقار. يتراوح المبلغ بين 0.025٪ و 0.035٪.

لاحظ أن اليونان ستطبق نظامًا جديدًا لتقييم العقارات آليًا في عام 2025، مما سيؤدي إلى مراجعات منتظمة لـ ”القيم الموضوعية“. قد يؤثر ذلك على مبلغ الضرائب المستحقة الدفع عند الشراء، وكذلك على مدفوعات ضريبة ENFIA السنوية اللاحقة.

وبالتالي، فإن النفقات الضريبية الرئيسية عند شراء العقارات في اليونان هي: ضريبة نقل الملكية بنسبة 3.09٪ للعقارات غير الخاضعة لضريبة القيمة المضافة، وضريبة القيمة المضافة بنسبة 24٪ للمباني الجديدة، ورسوم كاتب العدل التي تصل إلى 1٪، ورسوم التسجيل التي تبلغ حوالي 0.5٪، وضريبة TAP البلدية. في المجموع، بما في ذلك التكاليف الإضافية، عادةً ما يكون العبء الضريبي الإجمالي عند شراء عقار في اليونان حوالي 4-5٪ من قيمة العقار إذا كان غير خاضع لضريبة القيمة المضافة، ويصل إلى 25٪ إذا كان معدل ضريبة القيمة المضافة القياسي ساريًا.

تكلفة الخدمات القانونية عند شراء عقار في اليونان تعتمد على مدى تعقيد الصفقة وتكلفة العقار ونطاق الدعم.
في المتوسط، تتراوح بين 1٪ و 1.5٪ من سعر العقار.
يلعب المحامي دورًا رئيسيًا في عملية الشراء. فهو يجري مراجعة قانونية للعقار، ويحلل تاريخ ملكيته، والرهونات، والديون، والقيود القانونية. كما يقوم بإعداد مسودة اتفاقية الشراء ويمثل العميل أمام كاتب العدل والسجل العقاري.

في البداية، يتحقق المحامي من أن العقار يتوافق مع القانون وأن وثائق الملكية والبيانات الموجودة في السجلات أصلية. تستغرق هذه المرحلة من بضعة أيام إلى أسبوعين، اعتمادًا على المنطقة وجاهزية المستندات. ثم يشرف المحامي على إبرام العقد الأولي ويراقب ترتيبات الإيداع والدفع. في المرحلة النهائية، يضمن المحامي تسجيل حقوق الملكية في السجل العقاري واستلام جميع المستندات الداعمة.

قد تختلف تكلفة الخدمات القانونية اعتمادًا على ما إذا كان المشتري مستثمرًا أجنبيًا. في مثل هذه الحالات، يقوم المحامي أيضًا بإعداد الوثائق الضريبية، والمساعدة في الحصول على رقم ضريبي يوناني (AFM)، وفتح حساب مصرفي، وتقديم المشورة بشأن تحويل الأموال ومراقبة العملة. عادةً ما يتم دفع تكاليف هذه الخدمات بشكل منفصل وتتراوح بين 300 و 800 يورو، اعتمادًا على مدى تعقيدها.

في المتوسط، تتراوح تكلفة الدعم لصفقة شراء عقار سكني قياسي في اليونان، بقيمة حوالي 300000 يورو، بين 3000 و 4500 يورو. إذا كانت الصفقة تتضمن ملكية شركة، أو ملكية مشتركة، أو رهن عقاري، أو شراء من خلال كيان قانوني، يمكن أن تصل تكلفة الدعم القانوني إلى 2% من مبلغ الصفقة.

وبالتالي، فإن الخدمات القانونية عنصر ضروري لحماية مصالح المشتري عند شراء عقار في اليونان. يضمن المحامي المختص شرعية وشفافية الصفقة ويمنع المخاطر المحتملة المرتبطة بشراء العقارات. وهذا يقلل من احتمالية النزاعات والتكاليف الإضافية في المستقبل.

تكلفة خدمات كاتب العدل عند شراء عقار في اليونان

يتم تحديد رسوم كاتب العدل كنسبة مئوية من القيمة التعاقدية أو ”الموضوعية“ للعقار ويتم تنظيمها بموجب التشريعات الحالية. في المتوسط، تتراوح رسوم كاتب العدل بين 0.8٪ و 1.2٪ من قيمة العقار. يتم تحديد الحد الأدنى للرسوم بموجب القانون ويشمل رسوم كاتب العدل لإعداد وتوثيق اتفاقية الشراء، بالإضافة إلى تكاليف إعداد المستندات الإضافية والمقتطفات والشهادات.

يتم حساب الجزء الرئيسي من رسوم كاتب العدل على أساس مقياس تصاعدي: 0.8٪ من أول 120,000 يورو من قيمة العقار، بالإضافة إلى حوالي 0.7٪ من أي مبلغ يتجاوز هذا الحد. يعتمد هذا الحساب على القيمة المحددة في العقد. ومع ذلك، إذا كانت القيمة الضريبية (الموضوعية) أعلى، يتم حساب رسوم كاتب العدل على أساس تلك القيمة.

بالإضافة إلى الرسوم الأساسية، يفرض كاتب العدل تكاليف إدارية ثابتة لإصدار المستخلصات والتصديق على النسخ وإعداد المستندات المصاحبة. تتراوح هذه التكاليف عادةً بين 250 و500 يورو. يدفع المشتري رسوم كاتب العدل الحكومي، والتي يتم تضمينها في المبلغ الإجمالي المستحق الدفع عند توقيع العقد.

تُضاف تكاليف إضافية إلى رسوم كاتب العدل إذا كانت المعاملة تتضمن قرضًا عقاريًا أو تنفيذ توكيلات أو مشاركة مترجم فوري. عادةً ما تتكلف خدمات الترجمة الفورية 100-200 يورو، بينما يتكلف تنفيذ التوكيل أو التصديق على المستندات المصرفية حوالي 150-250 يورو.

وبالتالي، عند شراء عقار بقيمة 300,000 يورو في اليونان، ستبلغ رسوم كاتب العدل حوالي 2,400 إلى 3,600 يورو، بما في ذلك جميع الرسوم والتكاليف الإدارية المرتبطة بها. يتم دفع هذه التكاليف في يوم توقيع اتفاقية الشراء. بدون تدخل كاتب العدل، لا يمكن الاعتراف بالصفقة قانونًا في اليونان لأن التوثيق هو عنصر إلزامي لنقل الملكية.

تكلفة خدمات الوكيل العقاري عند شراء عقار في اليونان

تخضع تكلفة خدمات الوكيل العقاري لممارسات السوق وتتراوح عادةً بين 2٪ و 3٪ من التكلفة النهائية للعقار. عادةً ما يدفع المشتري العمولة، ولكن يمكن للطرفين الاتفاق على تقسيم التكاليف بين البائع والمشتري. تقدم وكالات العقارات في اليونان عادة خدمات مثل اختيار العقارات المناسبة، وتنظيم عمليات المشاهدة، والتفاوض مع المالكين، والتحقق من القيمة السوقية، وإعداد العروض، وتنسيق المعاملة حتى يتم توثيقها.

في السوق اليونانية، لا يتم تحصيل عمولة الوكالة إلا بعد توقيع العقد الأولي أو الرئيسي للبيع. يبلغ متوسط معدل العمولة 3٪ للعقارات التي تصل تكلفتها إلى 250,000 يورو، ويمكن أن يصل إلى 2٪ للعقارات الأكثر تكلفة أو العقارات الاستثمارية. في بعض المناطق السياحية، مثل كريت ورودس وسانتوريني، يمكن أن تصل العمولة إلى 4٪ بسبب ارتفاع الطلب ومحدودية العرض.

بالإضافة إلى ذلك، قد يتقاضى الوكلاء رسومًا ثابتة مقابل خدمات مثل إعداد المستندات والتفاوض مع كاتب العدل ومساعدة العملاء في طلبات الحصول على رقم ضريبي. عادةً ما تتراوح تكلفة هذه الخدمات الإضافية بين 300 و 800 يورو.

لاحظ أن الأنشطة العقارية في اليونان تخضع للترخيص، ولا يمكن إلا للوكالات المعتمدة تمثيل الأطراف في المعاملات العقارية. تشمل الوكالات ذات السمعة الطيبة الدعم الكامل للمعاملات في عمولتها، بما في ذلك المساعدة في استكمال المستندات الضريبية والمصرفية، والدعم من اختيار العقار الأولي إلى تسجيل الملكية في السجل العقاري.

عند شراء شقة أو منزل بقيمة 300,000 يورو، يجب أن يتوقع المشترون دفع ما بين 6,000 و 9,000 يورو مقابل خدمات الوكيل، اعتمادًا على المنطقة ومستوى خدمة الوكالة. بالنسبة للمعاملات الاستثمارية التي تشمل عدة عقارات أو عقارات تجارية، يمكن التفاوض على العمولة وتخفيضها للاستثمارات الكبيرة. وبالتالي، فإن تكلفة خدمات الوكيل العقاري في اليونان هي جزء مهم ولكنه لا مفر منه من المعاملة. توفر هذه الخدمات للمشترين الدعم المهني والإجراءات الشفافة وتقليل المخاطر القانونية ومخاطر السوق إلى الحد الأدنى.

الضرائب على ملكية العقارات في اليونان

تترتب على ملكية العقارات في اليونان التزام بدفع ضرائب ورسوم سنوية على المستويين الوطني والمحلي. الضريبة الرئيسية المطبقة على جميع المالكين هي ضريبة العقارات الموحدة ENFIA. يتم حسابها على أساس البيانات المحددة في الإقرار E9 وتعتمد على خصائص العقار — الموقع والمساحة ونوع البناء وسنة البناء والحالة ومنطقة التقييم.

تتكون ضريبة ENFIA من جزأين: الضريبة الأساسية والضريبة الإضافية. يتم حساب الجزء الأساسي لكل عقار بناءً على مساحته وقيمته الضريبية. يتراوح المعدل الأساسي من 2 يورو إلى 16.2 يورو للمتر المربع للمباني ومن 0.0037 يورو إلى 9.25 يورو للمتر المربع للأراضي. بالنسبة للشقق والمباني السكنية، يرتفع المعدل اعتمادًا على فئة المساحة وعمر المبنى. يتم تطبيق ضريبة إضافية إذا تجاوزت القيمة الضريبية الإجمالية لجميع العقارات المملوكة لمالك واحد حدًا معينًا، عادةً ما يكون 400,000 يورو.

منذ عام 2025، تقدم اليونان برنامجًا لخصم الضرائب لأصحاب العقارات المؤمنة. إذا كان العقار مؤمنًا لمدة ثلاثة أشهر على الأقل في العام السابق، يتم تخفيض ضريبة ENFIA بنسبة 20٪ للعقارات التي تصل قيمتها إلى 500,000 يورو، وبنسبة 10٪ للعقارات التي تزيد قيمتها عن هذا الحد. يشجع هذا البرنامج المالكين على تأمين عقاراتهم، وبالتالي تقليل عبء الضرائب والمخاطر التي يتحملونها.

يتم سداد ضريبة ENFIA في عام 2025 على 12 قسطًا شهريًا متساويًا، بدءًا من شهر مارس. يتم إخطار المالكين بالمبلغ المستحق عبر النظام الإلكتروني myAADE ويمكنهم السداد عبر الإنترنت أو من خلال البنوك اليونانية.

بالإضافة إلى ضريبة ENFIA، يدفع مالكو العقارات الضرائب والرسوم المحلية المدرجة في فواتير الكهرباء. تغطي هذه الرسوم تكاليف الخدمات البلدية، مثل إنارة الشوارع والتنظيف وجمع القمامة. تختلف هذه الرسوم حسب البلدية، ولكنها تتراوح عادةً بين 0.018 يورو و 0.073 يورو للمتر المربع في السنة.

تجدر الإشارة إلى أن اليونان ستطبق نظامًا جديدًا لتقييم العقارات آليًا في عام 2025، مما سيسمح بمراجعة ”القيم الموضوعية“ بانتظام. وقد يؤدي ذلك إلى زيادة الوعاء الضريبي، وبالتالي زيادة المبلغ الضريبي السنوي للعقارات في المناطق المرموقة أو المناطق السياحية.

وبالتالي، فإن مالكي العقارات في اليونان ملزمون بدفع ضريبة ENFIA ورسوم المرافق المحلية سنويًا. عادةً ما يتراوح إجمالي العبء الضريبي، بما في ذلك جميع المدفوعات الإلزامية، بين 0.1٪ و 0.3٪ من القيمة السوقية للعقار سنويًا، اعتمادًا على المنطقة وفئة العقار والتقييم. يضمن الدفع المنتظم لهذه الضرائب الملكية القانونية، وعدم وجود عقوبات، والقدرة على التصرف في العقار دون عوائق في المستقبل.

الضرائب على تأجير العقارات لفترات قصيرة في اليونان

يخضع تأجير العقارات لفترات قصيرة لقواعد ضريبية خاصة ويعتبر مصدر دخل يجب الإعلان عنه من قبل السلطات الضريبية. يُعرّف الإيجار قصير الأجل بأنه إيجار لمدة تصل إلى 90 يومًا (أو حتى 60 يومًا في الجزر ذات الكثافة السكانية المنخفضة) من خلال منصات مثل Airbnb أو Booking.com. لكي يعملوا بشكل قانوني، يجب على مالكي العقارات تسجيل عقاراتهم في سجل العقارات المؤجرة قصير الأجل والحصول على رقم تسجيل. يجب إدراج هذا الرقم في الإعلانات والعقود.

يخضع الدخل من الإيجارات قصيرة الأجل لضريبة تصاعدية. بالنسبة للأفراد، تبلغ المعدلات 15٪ للدخل السنوي الذي يصل إلى 12000 يورو، و35٪ للدخل بين 12001 يورو و35000 يورو، و45٪ للدخل الذي يزيد عن 35000 يورو. إذا كان المالك يؤجر عدة عقارات بشكل منهجي، فقد تصنف السلطات الضريبية هذه النشاط على أنه نشاط ريادي. ويستلزم هذا التصنيف الالتزام بدفع ضريبة دخل بنسبة 22٪ ومساهمات في نظام الضمان الاجتماعي.

اعتبارًا من عام 2025، سيخضع المالكون الذين يؤجرون أماكن إقامة قصيرة الأجل لمتطلبات إضافية. لا يمكن تسجيل العقارات التي تزيد مساحتها عن 80 مترًا مربعًا إلا إذا كانت متوافقة مع لوائح السلامة من الحرائق والصحة. بالإضافة إلى ذلك، فإن عدد العقارات التي يمكن لمالك واحد تأجيرها محدود. في المناطق السياحية، خاصة في أثينا والجزر، تفرض البلديات قيودًا على عدد العقارات المؤجرة لفترات قصيرة لمنع ارتفاع أسعار المساكن.

يجب الإعلان عن الدخل من الإيجارات قصيرة الأجل سنويًا في نموذج الإقرار الضريبي E1. يجب على المنصة التي يتم من خلالها الإيجار الإبلاغ عن تفاصيل المعاملة إلى السلطات الضريبية. يجب أن تتم جميع المدفوعات من المستأجرين إلى حساب مصرفي مسجل في النظام الضريبي اليوناني لضمان الشفافية والرقابة.

بالإضافة إلى ضريبة الدخل، يجب على مالكي العقارات دفع ضريبة سياحية إذا قاموا بتأجير عقاراتهم من خلال وكالة مرخصة أو إذا كانت تعادل خدمات الفنادق. تتراوح هذه الضريبة بين 0.50 يورو و 4 يورو في الليلة حسب فئة العقار وحجمه. إذا كان المالك يعلن بشكل مستقل ولا يقدم خدمات إضافية مثل التنظيف أو الوجبات أو النقل، فعادةً لا يتم فرض ضريبة السياحة.

من المهم أيضًا ملاحظة الالتزام بدفع ضريبة ENFIA السنوية، والتي تظل سارية بغض النظر عن كيفية استخدام العقار. لا يعفي الدخل من الإيجارات قصيرة الأجل المالكين من دفع ضرائب العقارات أو رسوم المرافق المحلية.

وبالتالي، في حين أن الإيجارات العقارية قصيرة الأجل في اليونان يمكن أن تكون مربحة، إلا أنها تتطلب الامتثال الصارم للمتطلبات الضريبية والإدارية. بالنسبة للأفراد، يتراوح العبء الضريبي عادة بين 15٪ و 35٪ من الدخل الصافي، بالإضافة إلى رسوم المرافق والالتزامات الإبلاغية.
قد يؤدي عدم الامتثال لقواعد التسجيل أو عدم تقديم إقرار إلى غرامات تصل إلى 5000 يورو واستبعاد العقار مؤقتًا من نظام الإيجار قصير الأجل.

الضرائب على الإيجارات العقارية طويلة الأجل في اليونان

يخضع تأجير العقارات طويل الأجل للتشريعات الضريبية باعتباره مصدر دخل يجب الإعلان عنه في الإقرار الضريبي السنوي. يعتبر التأجير طويل الأجل تأجيرًا لمدة تزيد عن 90 يومًا بناءً على عقد مكتوب مسجل في نظام الخدمة الضريبية الإلكترونية myAADE. بالنسبة للملاك، يحدد هذا الاتفاق أساس حساب ضريبة الدخل ويوفر الحماية القانونية في حالة النزاعات مع المستأجرين.

يخضع الدخل من الإيجارات طويلة الأجل لضريبة تصاعدية، على غرار الإيجارات قصيرة الأجل. بالنسبة للأفراد، تنطبق المعدلات التالية في عام 2025: 15٪ للدخل السنوي الذي يصل إلى 12000 يورو؛ 35٪ للدخل بين 12001 يورو و 35000 يورو؛ و 45٪ للدخل الذي يتجاوز 35000 يورو. ومع ذلك، إذا كان المالك يؤجر عدة عقارات وتجاوز إجمالي دخله الحدود المحددة، فقد تصنف السلطات الضريبية نشاطه على أنه نشاط ريادي. وهذا يستلزم دفع ضريبة دخل بمعدل 22٪، بالإضافة إلى اشتراكات اجتماعية إضافية.

يُطبق معدل ضريبة الشركات بنسبة 22٪ على الكيانات القانونية التي تمتلك عقارات وتتلقى دخلًا من الإيجار. في هذه الحالة، تكون النفقات المتعلقة بصيانة العقار وقابلة للخصم من الضرائب، مما يسمح بتحسين الضرائب.

تطبق اليونان نظامًا تفضيليًا في عام 2025 لتشجيع الإيجارات طويلة الأجل. إذا أبرم المالك عقد إيجار لمدة 36 شهرًا على الأقل لعقار تصل مساحته إلى 120 مترًا مربعًا ولم يتم تأجيره لفترة قصيرة، فقد يتم إعفاؤه من ضريبة الدخل لمدة تصل إلى ثلاث سنوات. يهدف هذا الإجراء إلى زيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة للسكان المحليين وتقليل الضغط على سوق الإيجارات قصيرة الأجل.

يجب الإعلان عن جميع إيرادات الإيجار في نموذج الإقرار الضريبي E1. من الأفضل أن يتم الدفع من قبل المستأجرين من خلال حساب مصرفي مسجل في النظام الضريبي اليوناني، حيث أن استخدام النقد محدود وقد يثير تساؤلات من قبل السلطات الضريبية.

بالإضافة إلى ضريبة الدخل، يواصل مالكو العقارات دفع ضريبة العقارات ENFIA والرسوم المحلية المدرجة في فواتير الكهرباء سنويًا. لا تعتمد هذه الضرائب على ما إذا كان العقار مؤجرًا أم لا، ويتم حسابها على أساس ”قيمته الموضوعية“.

وبالتالي، فإن تأجير العقارات طويل الأجل في اليونان هو مصدر دخل ثابت. يتراوح العبء الضريبي للأفراد بين 15٪ و 45٪، اعتمادًا على مستوى الربح. يسمح التسجيل السليم للعقد والامتثال لشروط النظام التفضيلي للمالكين بتخفيض التزاماتهم الضريبية بشكل كبير مع الحصول على الدخل بشكل قانوني. وهذا يضمن شفافية المعاملة وحماية حقوق الملكية.

الضرائب على بيع العقارات في اليونان

يخضع بيع العقارات في اليونان لعدة ضرائب اعتمادًا على حالة البائع وفترة ملكية العقار وشكل الملكية. الضريبة الرئيسية على التصرف في العقارات هي ضريبة أرباح رأس المال، والتي تنطبق عندما يتجاوز سعر البيع سعر الشراء المسجل في العقد الأصلي.

بموجب التشريعات الحالية، تبلغ نسبة ضريبة أرباح رأس المال للأفراد في اليونان 15٪. ومع ذلك، تم تعليق تطبيقها عدة مرات منذ عام 2014 لتحفيز سوق العقارات. اعتبارًا من عام 2025، تظل الضريبة معلقة مؤقتًا حتى نهاية عام 2026. وهذا يعني أن الأفراد الذين يبيعون العقارات لا يدفعون ضريبة أرباح رأس المال شريطة ألا تكون عملية البيع تجارية وألا تتجاوز عقارين في غضون عامين.

بالنسبة للكيانات القانونية التي تبيع العقارات، يتم تطبيق ضريبة الدخل بمعدل 22٪. يتم حساب الوعاء الضريبي على أنه الفرق بين سعر البيع والقيمة الدفترية للعقار، مع أخذ الاستهلاك ونفقات التحسين الموثقة في الاعتبار.

عند إتمام المعاملة، يدفع المشتري ضريبة التحويل (3.09٪) أو ضريبة القيمة المضافة (24٪)، اعتمادًا على خصائص العقار، ولكن هذه النفقات لا تدخل في الالتزامات الضريبية للبائع. يتحمل البائع مسؤولية دفع أي رسوم مرتبطة بإزالة الرهون والحصول على شهادات الامتثال الضريبي وشهادة الطاقة للعقار. بدون هذه الشهادات، لا يمكن تسجيل المعاملة.

كما يتعين دفع رسوم طوابع عند بيع العقارات لتسجيل العقد في السجل العقاري. عادة ما تكون هذه الرسوم حوالي 0.5٪ من قيمة الصفقة وتدفع مع رسوم كاتب العدل.

إذا كان العقار موروثًا أو تم الحصول عليه كهدية، يُعفى البائع من ضريبة أرباح رأس المال على بيعه اللاحق إذا مر ما لا يقل عن خمس سنوات منذ الحصول على الملكية.

إذا كان البائع مقيمًا أجنبيًا، فإن التزاماته الضريبية تعتمد على ما إذا كانت اليونان لديها اتفاقية ازدواج ضريبي مع بلد إقامته. إذا كان الأمر كذلك، فإن الدخل من بيع العقارات يخضع للضريبة في اليونان فقط.

وبالتالي، فإن الأفراد الذين يبيعون عقارات في اليونان في عام 2025 معفون فعليًا من ضريبة أرباح رأس المال، مما يجعل معاملات الشراء والبيع أكثر ربحية.
بالنسبة للشركات، ومع ذلك، يظل معدل ضريبة الأرباح البالغ 22٪ ساريًا، وكذلك الالتزام بتأكيد مصادر التمويل والمصروفات. ترافق بيع العقارات تكاليف إضافية للكاتب العدل والتسجيل والحصول على الشهادات الفنية، ولكن العبء الضريبي الإجمالي في اليونان لا يزال من أكثر العبء الضريبي اعتدالًا في جنوب أوروبا. وهذا يدعم اهتمام المستثمرين بالسوق اليونانية.

الضرائب على بيع العقارات من قبل الأفراد في اليونان

يخضع بيع العقارات من قبل الأفراد في اليونان في عام 2025 للتشريعات الضريبية، التي تنص على عدة التزامات ضريبية محتملة اعتمادًا على طبيعة المعاملة ومدة الملكية وأصل العقار. الضريبة الرئيسية المطبقة على الأفراد الذين يبيعون العقارات هي ضريبة أرباح رأس المال؛ ومع ذلك، تم تعليق تطبيقها حاليًا، مما يجعل البيع مربحًا بشكل خاص للمالكين الخاصين.

في اليونان، تم تحديد ضريبة أرباح رأس المال بمعدل 15٪، محسوبة على أساس الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء، معدلة حسب التضخم وتكاليف تحسين العقار. ومع ذلك، مددت الحكومة التعليق حتى نهاية عام 2026. وبالتالي، في عام 2025، سيُعفى الأفراد من دفع ضريبة أرباح رأس المال على بيع العقارات إذا لم يتم استخدام العقار لأغراض تجارية وإذا لم يتجاوزوا حدّ بيعين في غضون عامين.

في الوقت نفسه، يجب على البائع تأكيد الملكية القانونية للعقار وخلوّه من الديون للسلطات الضريبية. قبل إتمام الصفقة، يجب الحصول على شهادة الامتثال الضريبي (φορολογική ενημερότητα)، حيث لا يمكن للكاتب العدل تسجيل اتفاقية الشراء والبيع بدونها.

بالإضافة إلى ذلك، يدفع البائع تكاليف إعداد المستندات اللازمة، بما في ذلك شهادة الطاقة، ومستخرج السجل العقاري، وشهادة تثبت عدم وجود فواتير مرافق مستحقة. تتراوح التكلفة الإجمالية لإعداد المعاملة عادةً بين 500 و 1000 يورو.

إذا كان العقار موروثًا أو تم الحصول عليه كهدية، فإن البيع معفى من الضريبة إذا مر ما لا يقل عن خمس سنوات منذ تاريخ الحصول على الملكية. لا يخضع المواطنون الأجانب غير المقيمين ضريبيًا في اليونان للضريبة في اليونان على الدخل من بيع العقارات إلا إذا كانت هناك اتفاقية ازدواج ضريبي بين اليونان وبلد الإقامة.
من المهم ملاحظة أن الإعفاء من ضريبة أرباح رأس المال لا يعني عدم وجود التزامات أخرى. لا يزال على البائع أن يصرح بالدخل من البيع في إقراره الضريبي لتأكيد حركة الأموال وتجنب الأسئلة حول مصدر رأس المال.

وبالتالي، فإن الأفراد الذين يبيعون عقارات في اليونان في عام 2025 هم في وضع مواتٍ لأن ضريبة أرباح رأس المال لا تنطبق مؤقتًا، مما يسمح لهم بالحصول على المبلغ الكامل من البيع دون خصومات ضريبية. ومع ذلك، يجب استيفاء جميع المتطلبات الإدارية، بما في ذلك تأكيد عدم وجود ديون مستحقة، والحصول على شهادة الطاقة، وتسجيل المعاملة في السجل العقاري. تجعل هذه الإجراءات سوق العقارات اليوناني جذابًا بشكل خاص للمستثمرين الخاصين والمالكين الذين يخططون للبيع بأقل عبء ضريبي ممكن.

الضرائب على بيع العقارات من قبل شركة في اليونان

يخضع بيع العقارات من قبل شركة في اليونان لضريبة دخل الشركات، والتي تبلغ 22٪ في عام 2025. على عكس الأفراد، الذين تم تعليق ضريبة أرباح رأس المال عليهم مؤقتًا، يجب على الشركات دفع ضريبة على الفرق بين سعر البيع والقيمة الدفترية للعقار، معدلة حسب الاستهلاك وتكاليف التحسينات التي تم التحقق منها.

عند حساب الوعاء الضريبي، يجوز للشركة أن تدرج جميع التكاليف المرتبطة مباشرة بالعقار في نفقاتها — بما في ذلك الإصلاح والتجديد والتأمين ومدفوعات المرافق وخدمات شركة الإدارة — شريطة أن تكون قد تم الإعلان عنها وتوثيقها. كما يجوز خصم تكاليف خدمات التوثيق والتسجيل المتكبدة أثناء البيع.

إذا تم شراء العقار كأصل استثماري وتم تسجيله في الميزانية العمومية للشركة بتكلفته الأولية، يتم فرض الضريبة فقط على الربح الفعلي من البيع. لا يتم فرض ضريبة عند بيع العقارات الخاسرة (عندما يكون سعر البيع أقل من القيمة الدفترية)، ويمكن ترحيل الخسارة إلى الفترات الضريبية اللاحقة واستخدامها لتخفيض الأرباح المستقبلية.

بالإضافة إلى ضريبة الشركات، يجب على الشركات التي تبيع عقارات تجارية أو عقارات خاضعة لضريبة القيمة المضافة فرض ودفع ضريبة القيمة المضافة بمعدل 24٪. ومع ذلك، إذا كان عمر العقار أكثر من 15 عامًا أو لم يتم بناؤه حديثًا، لا تنطبق ضريبة القيمة المضافة، وتخضع المعاملة فقط لضريبة نقل الملكية التي يدفعها المشتري بمعدل 3.09٪.

يتطلب بيع العقارات تأكيد امتثال الشركة للضرائب وشهادة تثبت عدم وجود ديون مستحقة للسلطات الضريبية أو الصناديق الاجتماعية. بدون هذه الشهادات، لا يمكن للموثق تسجيل المعاملة في السجل العقاري. كما يلزم أيضًا تقديم شهادة الطاقة وجواز السفر الفني للعقار.

إذا كان العقار مملوكًا لشركة أجنبية لها مكتب تمثيلي دائم في اليونان، فإن الدخل من بيع العقار يخضع للضريبة كالمعتاد. بالنسبة للشركات التي ليس لها مكتب تمثيلي، يتم اقتطاع الضريبة من المصدر بمعدل 15٪، ما لم ينص اتفاق دولي بشأن تجنب الازدواج الضريبي على خلاف ذلك.

وبالتالي، عندما تبيع شركة عقارًا في اليونان، فإن الضرائب الرئيسية هي ضريبة دخل الشركات، التي يتم فرضها بمعدل 22٪، وفي بعض الحالات، ضريبة القيمة المضافة (VAT)، التي يتم فرضها بمعدل 24٪ على المباني الجديدة. بفضل إمكانية خصم النفقات وترحيل الخسائر، يمكن تحسين العبء الضريبي. طالما تم الامتثال لجميع الإجراءات الشكلية وتم إجراء المحاسبة بشكل صحيح، يظل بيع العقارات من خلال كيان قانوني في اليونان طريقة قانونية وفعالة من حيث التكلفة لتصفية الأصول.