ضرائب الممتلكات في إستونيا 2025/2026

الضرائب على شراء العقارات في إستونيا

يتميز شراء العقارات في إستونيا في عام 2025 بنظام ضريبي بسيط وشفاف نسبيًا، مما يجعلها واحدة من أكثر الدول جاذبية في الاتحاد الأوروبي للاستثمار في العقارات السكنية والتجارية. على عكس معظم الدول الأوروبية، لا تفرض إستونيا ضريبة على نقل ملكية العقارات. بدلاً من دفع نسبة مئوية من قيمة الصفقة، يتحمل المشتري فقط تكاليف ثابتة، بما في ذلك رسوم الدولة لتسجيل الملكية في السجل العقاري وخدمات كاتب العدل. تبلغ هذه الرسوم عادة حوالي 64 يورو لتقديم طلب التسجيل، بينما تعتمد رسوم كاتب العدل على قيمة الصفقة وتعقيد العقد.

في حالة شراء عقار جديد أو شيء متعلق بنشاط ريادي، قد يتم تطبيق ضريبة القيمة المضافة (VAT). اعتبارًا من عام 2025، سيكون معدل ضريبة القيمة المضافة القياسي في إستونيا 24٪. لا يتم عادةً فرض ضريبة القيمة المضافة على الأفراد العاديين الذين يشترون منزلًا للاستخدام الشخصي، ولكنها تُدرج في السعر عند شراء مباني تجارية أو مباني جديدة. يجب أخذ ذلك في الاعتبار عند وضع ميزانية المعاملة، خاصةً إذا تم شراء العقار من خلال كيان قانوني لأغراض التأجير أو البيع لاحقًا.

لا يعتمد النظام الضريبي على جنسية المشتري أو وضعه. يمكن لغير المقيمين شراء عقارات في إستونيا بنفس الشروط التي يخضع لها المقيمون، دون مواجهة ضرائب أو قيود إضافية. قد تنطبق الاستثناءات فقط على مجالات محددة تتعلق بالأمن القومي أو الأراضي الزراعية، ولكن مثل هذه الحالات نادرة. في الوقت نفسه، يجب على المشترين الأجانب أن يأخذوا في الاعتبار ليس فقط التكاليف المباشرة للشراء، ولكن أيضًا التزاماتهم الضريبية المستقبلية المتعلقة بامتلاك العقار وبيعه.

بالإضافة إلى سعر الشراء، يجب على المستثمرين أخذ التكاليف السنوية لصيانة العقار ودفع ضريبة الأراضي في الاعتبار. عند بيع العقار، قد يكون هناك التزام بضريبة أرباح رأس المال. اعتبارًا من عام 2025، سيكون معدل ضريبة الدخل الشخصي في إستونيا 22٪. ينطبق هذا على أرباح بيع العقارات – الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء، معدلًا حسب النفقات الموثقة. ومع ذلك، هناك استثناءات للمقيمين في إستونيا – على سبيل المثال، لا يتم دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع عقار سكني كان يستخدم كمقر إقامة رئيسي للمالك. يخضع غير المقيمين الذين يبيعون عقارات تقع في إستونيا أيضًا للضرائب في إستونيا، بغض النظر عن بلد إقامتهم.

إذا تم استخدام العقار المشترى لأغراض الإيجار، يتم فرض ضريبة على دخل الإيجار بمعدل 20-22٪، اعتمادًا على الوضع الضريبي للمالك. بالنسبة للكيانات القانونية المسجلة في إستونيا، لا يتم دفع الضريبة إلا عند توزيع الأرباح، مما يجعل استخدام الشركة مفيدًا لملكية العقارات على المدى الطويل وإعادة استثمار الدخل. بالنسبة للأفراد، يتم اقتطاع الضريبة من الدخل الإجمالي، ولكن يمكن أخذ تكاليف الصيانة والإصلاح المؤكدة في الاعتبار.

وبالتالي، عند شراء عقار في إستونيا، لا يواجه المشتري ضرائب معاملات عالية. تقتصر النفقات الرئيسية على رسوم التوثيق والتسجيل، وترتبط الالتزامات الضريبية اللاحقة بشكل أساسي بضريبة الأراضي وضريبة الدخل المحتملة عند بيع العقار أو تأجيره. توفر إستونيا للمستثمرين الأجانب نظام تسجيل وضرائب شفاف ورقمي، مما يضمن إمكانية توقع التكاليف ومستوى عالٍ من حماية حقوق الملكية. يمكن تحقيق التحسين الضريبي عن طريق اختيار هيكل الملكية المناسب – كفرد أو من خلال شركة مسجلة – اعتمادًا على الغرض من الشراء.

بالطبع! فيما يلي جدول HTML شامل يلخص الضرائب والتكاليف الرئيسية للعقارات في إستونيا، بناءً على النص الذي قدمته. يمكنك إدراجه بعد الفقرة التمهيدية تحت قسم ”الضرائب على شراء العقارات في إستونيا“.

تظل تكلفة الخدمات القانونية وخدمات كاتب العدل عند شراء عقار في إستونيا معتدلة مقارنة بمعظم دول الاتحاد الأوروبي

في عام 2025، ستظل هذه الرسوم معتدلة مقارنة بمعظم دول الاتحاد الأوروبي. تتكون هذه الرسوم من مكونين رئيسيين: توثيق المعاملة والدعم القانوني، بما في ذلك التحقق من العقار وإعداد اتفاقية الشراء وتسجيل حقوق الملكية.

خدمات كاتب العدل إلزامية لجميع المعاملات العقارية في إستونيا، حيث يقوم كاتب العدل بالتصديق على العقد والتحقق من هوية الأطراف المعنية وإدخال البيانات ذات الصلة في سجل الأراضي وضمان الصلاحية القانونية للمعاملة. يعتمد مبلغ رسوم كاتب العدل على قيمة العقار ويخضع لجدول تعريفات معتمد. في المتوسط، تتراوح رسوم كاتب العدل بين 0.02٪ و 0.70٪ من سعر المعاملة، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة. بالنسبة لعقار تبلغ قيمته 300,000 يورو، تبلغ رسوم كاتب العدل الإجمالية عادةً 1,000-1,500 يورو.

بالإضافة إلى رسوم كاتب العدل، يتم تكبد تكاليف للدعم القانوني للمعاملة. ويشمل ذلك تحليل وثائق الملكية، والتحقق من حالة العقار في السجل العقاري، وتحديد أي رهونات أو ديون أو قيود قانونية محتملة، وإعداد وتنسيق مسودة اتفاقية الشراء. تبلغ تكلفة الخدمات القانونية لمعاملة قياسية حوالي 0.5٪ من قيمة العقار – حوالي 1500 يورو لعقار بقيمة 300000 يورو.
إذا كان المشتري أجنبيًا، أو إذا تم الشراء من خلال كيان قانوني، أو إذا كانت هناك حاجة إلى ترجمة موثقة للوثائق، فقد تكون التكاليف أعلى قليلاً.
بالإضافة إلى ذلك، يتم دفع رسوم حكومية لتسجيل الملكية في السجل العقاري – مبلغ ثابت يبلغ حوالي 64 يورو – بالإضافة إلى تكلفة ترجمة وتوثيق الوثائق الأجنبية، والتي تبلغ في المتوسط حوالي 100-300 يورو.

لذلك، عند شراء عقار في إستونيا بقيمة 300,000 يورو، ستبلغ إجمالي الرسوم القانونية ورسوم التوثيق حوالي 2,500-3,000 يورو. يشمل هذا المبلغ الدعم القانوني الكامل وخدمات التوثيق وتسجيل حقوق الملكية. بالنسبة للمعاملات الأكثر تعقيدًا، مثل الشراء من خلال شركة، أو بتمويل رهن عقاري، أو التي تشمل عدة مالكين، قد ترتفع التكاليف إلى 3500-4000 يورو – وهو رقم معتدل وفقًا للمعايير الأوروبية.

في إستونيا، يلعب الدعم القانوني دورًا مهمًا في حماية مصالح المشتري، وضمان شفافية المعاملة ودقة جميع المستندات، وضمان أمن نقل الملكية.
بشكل عام، فإن التكاليف المنخفضة نسبيًا، والتوثيق الإلزامي، ودرجة الرقمنة العالية لنظام السجل العقاري تجعل إستونيا واحدة من أكثر الولايات القضائية أمانًا ويمكن التنبؤ بها في الاتحاد الأوروبي لشراء العقارات.

تكلفة خدمات الوكيل العقاري عند شراء عقار في إستونيا

عند شراء عقار في إستونيا، غالبًا ما يدفع البائع تكاليف خدمات الوكلاء العقاريين (وكلاء العقارات). في الوقت نفسه، قد يجد المشترون أنفسهم في مواقف حيث يعمل وكيل البحث معهم بشكل خاص ويتقاضى عمولة منفصلة.

معلمات العمولة الأساسية

عند بيع عقار سكني في إستونيا، تبلغ نسبة عمولة الوكالة النموذجية حوالي 2-4٪ من سعر الصفقة.
بالنسبة لخدمات وكيل المشتري، يتراوح النطاق بين 1 و 1.5٪ تقريبًا من قيمة العقار.
من المهم تحديد في العقود مع الوكيل من الذي يدفع (البائع أو المشتري)، وما إذا كانت العمولة مشمولة في سعر العقار، وما هي الخدمات التي تغطيها العمولة.

حساب عملي:

إذا كنت مشتريًا تفكر في شراء عقار بقيمة 300,000 يورو وتحتاج إلى وكيل مشتريات بعمولة تبلغ حوالي 1٪، فسيكون الحساب كما يلي:

1٪ من 300,000 يورو يساوي 3,000 يورو.
إذا كان المعدل أقرب إلى 1.5٪، فسيكون 4,500 يورو.
إذا كان البائع يدفع مقابل خدمات الوكالة ولم تكن هناك عمولة إضافية للمشتري، فقد تكون نفقاتك المباشرة للوكيل صفرًا.

عند التخطيط لميزانيتك لشراء عقار في إستونيا بقيمة 300,000 يورو، يجدر بك أخذ تكاليف عمولة الوكيل العقاري المحتملة التي تتراوح بين 3,000 و4,500 يورو في الاعتبار إذا كنت مسؤولاً عن دفع عمولة الوكيل. إذا كان البائع هو من يدفع للوكيل، فيمكن حذف هذه التكلفة.
نوصي بتحديد مبلغ وإجراءات دفع العمولة بوضوح، بالإضافة إلى شروط إرجاعها أو تخفيضها إذا عثر المشتري على العقار بنفسه أو لم تتم الصفقة، في العقد عند التفاوض مع الوكيل.

ضرائب العقارات في إستونيا

تخضع ملكية العقارات في إستونيا في عام 2025 لضريبة رئيسية واحدة فقط: ضريبة الأراضي. لا توجد ضريبة منفصلة على المباني أو الهياكل، مما يقلل بشكل كبير من العبء الضريبي الإجمالي على المالكين مقارنة بمعظم دول الاتحاد الأوروبي. يتم دفع ضريبة الأراضي سنويًا من قبل مالك الأرض، سواء كان مقيمًا أو غير مقيم في إستونيا.

أساس حساب ضريبة الأراضي هو القيمة المساحية للأرض، والتي تحددها الدولة بناءً على تقييم جماعي. تحدد البلديات معدل الضريبة، الذي يتراوح بين 0.1٪ و 1٪ من القيمة الضريبية للأرض. بالنسبة لأراضي التطوير السكني أو الأراضي المملوكة للقطاع الخاص، يتم تطبيق معدل يبلغ حوالي 0.5٪ في الغالب. بالنسبة للأراضي المستخدمة لأغراض تجارية، مثل العقارات المؤجرة أو التجارية، يمكن أن يتراوح معدل الضريبة بين 0.1٪ و 0.5٪. في بعض البلديات، حيث تُستخدم الأراضي لأغراض صناعية أو نقل، يمكن أن يصل المعدل إلى 2٪. اعتبارًا من عام 2025، ستطبق العاصمة الإستونية تالين معدلات 0.5٪ للأراضي السكنية والمولدة للدخل، و 1٪ لأنواع أخرى من الأراضي.

سيؤدي إدخال ضريبة أرضية واحدة إلى جعل نظام الضرائب العقارية في إستونيا شفافًا ويمكن التنبؤ به. يدفع الملاك الضريبة على الأرض فقط، بغض النظر عن عدد أو نوع المباني الموجودة على قطعة الأرض. وهذا مفيد بشكل خاص لأصحاب الشقق والمنازل، حيث لا تخضع المباني نفسها للضريبة. كما حددت الدولة حدًا أقصى للزيادات الحادة في الضرائب: لا يمكن أن تزيد بأكثر من 50٪ في عام واحد مقارنة بالفترة السابقة. وهذا يحمي المالكين من الزيادات المفاجئة في مدفوعات الضرائب بسبب التغيرات في التقييم المساحي.

تتوفر إعفاءات ضريبية للمقيمين الدائمين في إستونيا. إذا كانت قطعة الأرض تستخدم كمسكن رئيسي ولم تتجاوز مساحتها المعايير القانونية، فقد يتم إعفاء المالك جزئيًا أو كليًا من ضريبة الأراضي. لا تنطبق هذه الامتيازات عادةً على المواطنين الأجانب، إلا في الحالات التي يكونون فيها مقيمين ويقيمون فعليًا في إستونيا.

تستند ضريبة الأراضي السنوية إلى القيمة المساحية للقطعة، والتي عادة ما تكون أقل من سعر السوق، مما يقلل من العبء الضريبي بشكل أكبر. في المتوسط، تبلغ ضريبة الأراضي السنوية على قطعة أرض قياسية لمبنى سكني في تالين عدة مئات من اليورو. يتم السداد مرة واحدة في السنة، عادة في الربع الأول، وتتوفر معلومات عن المستحقات إلكترونيًا من خلال بوابة الخدمات الضريبية.

من المهم للمالكين الذين يستخدمون ممتلكاتهم لأغراض تجارية أن يلاحظوا أن قطعة الأرض المستخدمة لأغراض مدرة للدخل قد تصنف بمعدل ضريبة أقل (حتى 0.5٪)، ولكن الدخل من الإيجار أو الأنشطة التجارية يخضع لضريبة الدخل وفقًا لقواعد منفصلة.

وبالتالي، فإن نظام الضرائب في إستونيا على ملكية العقارات بسيط ومستقر. يدفع الملاك ضريبة الأراضي فقط، بمعدلات معتدلة، وإجراءات الدفع مؤتمتة بالكامل. إن عدم وجود ضريبة على الممتلكات وإمكانية الإعفاء الجزئي من ضريبة الأراضي تجعل إستونيا واحدة من أكثر الولايات القضائية الأوروبية جاذبية لملكية العقارات السكنية والاستثمارية طويلة الأجل.

الضرائب على تأجير العقارات قصير الأجل في إستونيا

يخضع تأجير العقارات قصير الأجل في إستونيا في عام 2025 لتنظيم واضح ويُعامل كدخل من تقديم خدمات الإقامة. يخضع هذا النوع من النشاط لضريبة الدخل، وفي بعض الحالات، لضريبة القيمة المضافة. يوفر النظام الضريبي الإستوني نُهجًا مختلفة اعتمادًا على ما إذا كان المالك فردًا يؤجر شقته الخاصة من حين لآخر أو يمارس أنشطة تجارية على أساس دائم.

يخضع الدخل من الإيجارات قصيرة الأجل لمعدل ضريبي قدره 22٪. يتم فرض هذه الضريبة على صافي الربح، أي الفرق بين الدخل الإجمالي ونفقات صيانة العقار. إذا كان المالك فردًا، فيمكنه تخفيض الوعاء الضريبي بنسبة 20٪ دون تقديم دليل على النفقات. ينطبق هذا النهج على معظم الملاك الخاصين الذين يؤجرون عقاراتهم بشكل غير منتظم أو دون تدخل طرف ثالث. ومع ذلك، إذا كان تأجير العقارات منهجيًا، أو يشمل عدة عقارات، أو يتم من خلال منصات مثل Airbnb أو Booking.com، فقد تصنفه السلطات الضريبية على أنه نشاط ريادي. في هذه الحالة، يجب على المالك الاحتفاظ بسجلات الدخل والمصروفات، والتسجيل كمتاجر فردي، وتقديم تقارير منتظمة.

تنطبق نفس قواعد الضرائب على المقيمين وغير المقيمين في إستونيا: يتم دفع ضريبة الدخل في إستونيا إذا كان العقار يقع في البلاد. يصرح غير المقيمين فقط بالدخل المتحصل عليه من مصادر إستونية. إذا كان العقار مملوكًا لمالك أجنبي، فقد يتم فرض ضريبة على دخل الإيجار عند المنبع بمعدل 22٪، أو يمكن للمالك أن يصرح به من خلال إقرار ضريبي.

تشكل الإيجارات قصيرة الأجل خدمة إقامة للضيوف وبالتالي قد تتطلب التسجيل كدافع ضريبة القيمة المضافة. الحد الأدنى للتسجيل في ضريبة القيمة المضافة في إستونيا هو حجم مبيعات سنوي يبلغ 40,000 يورو. إذا تجاوز دخل الإيجار هذا الحد، يجب على المالك التسجيل كدافع ضرائب وفرض ضريبة القيمة المضافة على خدماته. اعتبارًا من عام 2025، سيتم تحديد معدل ضريبة القيمة المضافة لخدمات الإقامة بنسبة 13٪. تنطبق هذه القاعدة على أنشطة الإقامة السياحية، مثل الإيجار قصير الأجل للشقق والمنازل، والتي تشبه الفنادق ودور الضيافة.

ومع ذلك، إذا تم تأجير العقار على أساس طويل الأجل لإقامة المستأجر الدائمة، لا يتم فرض ضريبة القيمة المضافة. ومع ذلك، بالنسبة للإيجارات قصيرة الأجل للأغراض السياحية، خاصة من خلال المنصات الرقمية، تصبح ضريبة القيمة المضافة عنصرًا إلزاميًا في الضرائب. في هذه الحالة، يمكن للمالك أن يأخذ في الاعتبار التكاليف المرتبطة بصيانة وإصلاح العقار عند حساب الضريبة.

اعتبارًا من عام 2023، ستطبق إستونيا نظامًا تلقائيًا لتبادل البيانات بين السلطات الضريبية والمنصات الدولية عبر الإنترنت. وهذا يعني أن المعلومات المتعلقة بالدخل من الإيجارات قصيرة الأجل التي يتم الحصول عليها من خلال Airbnb و Booking.com والخدمات المماثلة سيتم نقلها مباشرة إلى السلطات الضريبية. لذلك، سيكون من المستحيل إخفاء هذا الدخل، وينصح المالكون بالإعلان عن أرباحهم على الفور لتجنب الغرامات والرسوم الإضافية.

عند تأجير العقارات لفترات قصيرة، يجب على المالكين مراعاة ليس فقط الضرائب، ولكن أيضًا المتطلبات البلدية. في بعض المدن الإستونية، بما في ذلك تالين وتارتو، قد تكون هناك قيود إضافية على عدد العقارات المتاحة للتأجير أو مدة فترات التأجير لأغراض السياحة. بالإضافة إلى ذلك، يلتزم الملاك بضمان أن أماكن الإقامة الخاصة بهم تفي بجميع معايير السلامة اللازمة وتسجيل الضيوف إذا كان التأجير على أساس دائم.

بشكل عام، يتكون العبء الضريبي على الإيجارات قصيرة الأجل في إستونيا من ضريبة دخل بنسبة 22٪، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة المحتملة بنسبة 13٪ إذا تم تجاوز حد التسجيل. على الرغم من الحاجة إلى الامتثال للإجراءات الشكلية، يظل النظام الضريبي مرنًا ومباشرًا إلى حد ما.
من خلال التسجيل السليم وتخطيط النفقات، يمكن للمالك تحسين التزاماته الضريبية وكسب دخل قانوني من الإيجارات السياحية. توفر إستونيا نظام محاسبة رقمي شفاف، مما يجعل عملية تقديم الإقرارات ودفع الضرائب مريحة وآمنة لجميع المشاركين في السوق.

الضرائب على الإيجارات العقارية طويلة الأجل في إستونيا

يخضع تأجير العقارات طويل الأجل في إستونيا في عام 2025 لنظام الضرائب القياسي للأفراد والكيانات القانونية. الضريبة الرئيسية على المالكين هي ضريبة الدخل، ويعتمد نظام الضرائب على شكل الملكية – سواء كان المالك فردًا أو مالكًا وحيدًا أو كيانًا قانونيًا. توفر التشريعات الإستونية قواعد شفافة ويمكن التنبؤ بها، ويظل العبء الضريبي معتدلاً مقارنة بدول الاتحاد الأوروبي الأخرى.

إذا قام فرد عادي بتأجير عقار دون تسجيل نشاط تجاري، فإن جميع إيرادات الإيجار تخضع للضريبة بمعدل 22٪. يتم احتساب هذه الضريبة على الدخل الصافي، مع مراعاة نفقات صيانة العقار المؤهلة. بدلاً من ذلك، يمكن للفرد تخفيض الوعاء الضريبي بنسبة 20٪ من الدخل الإجمالي دون الحاجة إلى توثيق النفقات، وهو إجراء مبسط. على سبيل المثال، إذا كنت تحصل على 10,000 يورو سنويًا من الإيجار، فسيتم فرض الضريبة على 8,000 يورو فقط. أو بدلاً من ذلك، إذا رغب المالك في شطب النفقات الفعلية، فيمكنه توثيقها وخصمها من دخله. وتشمل هذه النفقات فواتير المرافق، والإصلاحات، والتأمين، وصيانة المبنى، والعمولة للوكيل أو شركة الإدارة، وفوائد الرهن العقاري.

بالنسبة للمقيمين في إستونيا، يتم تحديد الدخل الخاضع للضريبة على أساس الإقرار الضريبي السنوي، الذي يجب تقديمه بحلول نهاية أبريل من العام التالي لعام الإقرار. يتم دفع الضريبة بمجرد الموافقة على الإقرار، وتقدم مصلحة الضرائب حسابًا إلكترونيًا في الحساب الشخصي للمكلف. يخضع الدخل من تأجير العقارات الموجودة في إستونيا أيضًا لضريبة بنسبة 22٪ لغير المقيمين في البلاد. يمكن اقتطاع هذه الضريبة من المصدر أو دفعها من خلال الإقرار الضريبي. في معظم الحالات، يمكن لغير المقيمين تخفيض الوعاء الضريبي بنسبة 20٪ إذا كان الدخل مؤهلاً كدخل إيجار وليس دخل تجاري.

ومع ذلك، إذا تم تأجير العقار بانتظام لفترة طويلة من الزمن وظهرت عليه خصائص النشاط التجاري (مثل تأجير عدة عقارات أو مشاركة شركة إدارة)، فقد تطلب السلطات الضريبية التسجيل كمتاجر فردي. في هذه الحالة، يتم فرض ضريبة على الدخل بنفس المعدلات، ولكن يمكن للمكلفين أخذ جميع النفقات الفعلية في الاعتبار وتطبيق خصومات على المساهمات في أنظمة التقاعد والتأمين الصحي.

لا تُطبق ضريبة القيمة المضافة عادةً على الإيجارات طويلة الأجل. في إستونيا، يُعفى تأجير العقارات السكنية من ضريبة القيمة المضافة. ومع ذلك، تنطبق استثناءات عندما يكون المستأجر كيانًا قانونيًا يستخدم المبنى لأغراض تجارية أو عندما يتم تأجير العقار كجزء من نشاط تجاري ينطوي على التسجيل الطوعي كدافع ضريبة القيمة المضافة. في مثل هذه الحالات، قد يتم تطبيق معدل 24٪ على الإيجار. ومع ذلك، لا يتم فرض ضريبة القيمة المضافة على الإيجارات السكنية التقليدية بين الأفراد.

بالإضافة إلى ضريبة الدخل، يجب على المالك دفع ضريبة أرض سنوية تُفرض على قطعة الأرض التي يقع عليها العقار. تحدد البلديات معدلات ضريبة الأرض في نطاق يتراوح بين 0.1٪ و 1٪ من القيمة المساحية للأرض. هذه الضريبة إلزامية، سواء كان العقار يستخدم من قبل المالك لأغراض سكنية أو مؤجرًا.

بشكل عام، لا يزال نظام الضرائب في إستونيا على الإيجارات العقارية طويلة الأجل أحد أكثر الأنظمة شفافية ووضوحًا في الاتحاد الأوروبي. يدفع مالكو العقارات ضريبة الدخل على دخل الإيجار وضريبة الأراضي السنوية فقط. في الوقت نفسه، يمكنهم تقليل التزاماتهم الضريبية بشكل قانوني من خلال تطبيق خصم بنسبة 20٪ دون تقديم وثائق، أو من خلال المطالبة باسترداد النفقات الفعلية المتكبدة.

مثال على الحساب: إذا كان المالك يتلقى 12000 يورو سنويًا من تأجير شقة طويلة الأجل، فيمكنه تخفيض دخله بنسبة 20٪، مما يترك أساسًا ضريبيًا قدره 9600 يورو. وستبلغ الضريبة البالغة 22٪ 2112 يورو سنويًا. وبالتالي، سيكون الدخل الصافي للمالك بعد الضريبة 9888 يورو.

تنطبق مبادئ مختلفة على الكيانات القانونية. لا تدفع الشركة التي تمتلك عقارات ضريبة دخل حتى يتم توزيع الدخل كأرباح. هذه سمة كلاسيكية لنموذج الضرائب الإستوني – لا يتم دفع الضريبة على الأرباح، بل على توزيعها. وبالتالي، غالبًا ما يتم استخدام أنشطة الإيجار من خلال شركة لإعادة استثمار الدخل دون تكبد التزامات ضريبية حالية.

وبالتالي، يوفر تأجير العقارات طويل الأجل في إستونيا مصدر دخل مستقر مع أعباء إدارية ضئيلة. إن عدم وجود ضريبة على الممتلكات، والقدرة على خصم النفقات، ومعدل ضريبة الدخل الشفاف يجعل إستونيا ولاية قضائية جذابة للمالكين والمستثمرين من القطاع الخاص الذين يتطلعون إلى تطوير أعمال التأجير.

الضرائب على بيع العقارات من قبل الأفراد في إستونيا

سيخضع بيع العقارات من قبل فرد في إستونيا في عام 2025 لضريبة أرباح رأس المال إذا أسفرت المعاملة عن ربح. يعتبر نظام الضرائب في إستونيا في هذا المجال من أكثر الأنظمة شفافية في الاتحاد الأوروبي، وإجراءات حساب الضرائب واضحة ومتسقة.

تعتمد الضرائب على مبيعات العقارات على طبيعة الملكية وما إذا كان العقار يستخدم كمسكن رئيسي. إذا باع فرد عقارًا كان مسكنه الرئيسي، فإن الربح من هذا البيع معفى من ضريبة الدخل. لا ينطبق هذا الإعفاء إلا إذا تم استيفاء شرطين: يجب أن يكون العقار مملوكًا ومستخدمًا كمسكن دائم للمالك حتى وقت البيع. يمكن المطالبة بالإعفاء مرة كل سنتين ولا ينطبق على العقارات الاستثمارية أو المؤجرة.

إذا كان العقار غير مؤهل ليكون مسكنًا رئيسيًا، فإن الربح الناتج عن بيعه يخضع لضريبة الدخل الشخصي بمعدل 22٪. يتم حساب الربح على أنه الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء للعقار، مع مراعاة التكاليف المرتبطة بشرائه وبيعه.
تشمل النفقات التي تقلل من الوعاء الضريبي رسوم التوثيق والتسجيل، وعمولات الوكلاء العقاريين، والفوائد على القروض المستخدمة في الشراء، وتكاليف الإصلاح والتحسين الموثقة. مثال على الحساب: إذا اشترى فرد شقة بمبلغ 150,000 يورو، واستثمر 10,000 يورو في الإصلاحات، ثم باعها بمبلغ 200,000 يورو، فإن الربح الخاضع للضريبة سيكون 40,000 يورو.
وبمعدل 22٪، ستكون الضريبة المستحقة 8,800 يورو. يجب أن تكون جميع النفقات مدعومة بوثائق مثل أوامر الدفع أو الفواتير أو العقود. إذا لم يكن هناك دليل على النفقات، يحق للسلطة الضريبية حساب الربح على أنه الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع دون إجراء أي خصومات.

تنطبق إجراءات مماثلة على غير المقيمين في إستونيا. إذا كان العقار يقع في إستونيا، فإن الربح من بيعه يخضع للضريبة في إستونيا. يجب على غير المقيمين تقديم إقرار ضريبي ودفع ضريبة بمعدل 22٪ على صافي أرباحهم. ومع ذلك، إذا كانت هناك اتفاقية ازدواج ضريبي بين إستونيا وبلد إقامة البائع، فقد تسمح الاتفاقية بخصم ضريبي أو إعفاء في أحد البلدين.

تنطبق هذه القواعد أيضًا على الحالات التي يمتلك فيها الفرد عدة عقارات. إذا كان الفرد يبيع بانتظام عدة شقق أو منازل، فقد تصنف السلطات الضريبية ذلك على أنه نشاط ريادي. في هذه الحالة، يجب عليه التسجيل كمتاجر فردي ودفع الضرائب وفقًا لقواعد الأنشطة التجارية، بما في ذلك اشتراكات الضمان الاجتماعي وضريبة القيمة المضافة إذا تجاوز حجم المبيعات 40,000 يورو سنويًا.

يجب إضفاء الطابع الرسمي على معاملة بيع العقارات في إستونيا من خلال كاتب عدل. سيقوم كاتب العدل بالتصديق على اتفاقية الشراء والبيع، والإشراف على التسويات بين الأطراف، ونقل المعلومات إلى السجل العقاري. عند بيع عقار، يجب تقديم إقرار ضريبي في العام التالي ودفع الضريبة في الموعد النهائي الذي تحدده هيئة الضرائب والجمارك. بالنسبة للمقيمين، يتزامن هذا الموعد النهائي عادةً مع الموعد النهائي العام لتقديم الإقرار السنوي، وهو نهاية أبريل.
لا ينص النظام الضريبي الإستوني على اقتطاع ضريبة عند المصدر عند بيع عقار من قبل فرد، لذا تقع على عاتق البائع مسؤولية حساب الضريبة ودفعها. في الوقت نفسه، يمكن لدائرة الضرائب الوصول إلى بيانات السجل العقاري والمدفوعات المصرفية، مما يجعل عملية الرقابة شفافة وفعالة.

من المهم ملاحظة أن الإعفاء الضريبي ينطبق فقط على العقارات السكنية التي يستخدمها المالك كمقر إقامته الرئيسي. إذا تم تأجير العقار أو استخدامه لأغراض تجارية أو الاحتفاظ به كأصل استثماري، لا ينطبق الإعفاء. بالإضافة إلى ذلك، إذا كان المالك يمتلك حصة في العقار، فإن الإعفاء ينطبق فقط على الجزء من الربح المتناسب مع حصته.

بشكل عام، يظل العبء الضريبي على بيع العقارات من قبل الأفراد في إستونيا معتدلاً وشفافاً. يتم فرض ضريبة أرباح رأس المال بمعدل 22٪ على الأرباح الفعلية فقط، وليس على إجمالي مبلغ المعاملة. بفضل إمكانية خصم النفقات الموثقة والإعفاء للمساكن الرئيسية، يشجع النظام الإستوني على الملكية المسؤولة للعقارات، مما يجعل السوق مستقراً ويمكن التنبؤ به للمستثمرين والمالكين الخاصين على حد سواء.

الضرائب على بيع العقارات من قبل شركة في إستونيا

يتم تنظيم بيع العقارات من قبل شركة في إستونيا في عام 2025 في إطار نظام ضريبة الشركات القائم على مبدأ الضريبة المؤجلة على الأرباح. وهذا يعني أن الضريبة لا تُدفع عند الحصول على دخل من بيع أحد الأصول، بل فقط عند توزيع الأرباح على مالكي الشركة. هذا النهج يجعل إستونيا واحدة من أكثر الولايات القضائية ملاءمة في الاتحاد الأوروبي للأعمال المتعلقة بالعقارات، بما في ذلك الاستثمار والبناء والتأجير.

شريطة أن تظل العائدات في مبيعات الشركة أو تستخدم في استثمارات جديدة، لا تدفع الشركة ضريبة الدخل عند بيع العقار. طالما أن الأرباح لا توزع كأرباح أسهم، لا توجد التزامات ضريبية. وهذا يمكّن الشركات من التصرف في عائدات البيع كما تشاء – على سبيل المثال، لشراء أصول جديدة، أو التحديث، أو تغطية تكاليف البناء، أو إعادة التمويل.

اعتبارًا من عام 2025 فصاعدًا، ستطبق إستونيا معدل ضريبة جديدًا على الشركات بنسبة 22/78 على الأرباح الموزعة، وهو ما يعادل معدل فعلي بنسبة 22٪ من صافي الدخل القابل للتوزيع. على سبيل المثال، إذا حققت شركة ربحًا قدره 100,000 يورو واختارت توزيعه على مساهميها، فيجب عليها دفع ضريبة بمعدل 22/78 – أي ما يعادل 28,205 يورو. وبالتالي، سيحصل المساهمون على 100,000 يورو كأرباح، وستبلغ النفقات الإجمالية للشركة 128,205 يورو.

إذا لم يتم توزيع الأرباح، فلن يتم فرض أي ضرائب. لذلك، يمكن إعادة استثمار الأرباح المحتجزة بالكامل دون تكبد تكاليف مالية إضافية. يشجع هذا النظام تطوير الأعمال من خلال تمكين الكيانات القانونية من الحفاظ على قدرتها التنافسية وسيولتها.

قد يخضع بيع العقارات لأنظمة ضريبية مختلفة اعتمادًا على ملكية العقار. على سبيل المثال، إذا كان العقار يستخدم لأغراض تجارية ويتم تأجيره، فإن الدخل الناتج عن بيعه يعتبر جزءًا من مبيعات الشركة. ولكن إذا تم شراء العقار كأصل استثماري، فإن الربح الناتج عن بيعه يخضع لضريبة الشركات فقط عند توزيعه. في كلتا الحالتين، ينطبق نفس المبدأ: يتم فرض الضريبة حصريًا على دفع الأرباح.

عند بيع عقار خاضع لضريبة القيمة المضافة، يجب على الشركة فرض ضريبة القيمة المضافة بمعدل 24٪. تنطبق هذه القاعدة على المباني الجديدة التي تم تشغيلها لأقل من عامين، وعلى العقارات المباعة كجزء من الأنشطة التجارية. العقارات السكنية التي تم استخدامها لأكثر من عامين معفاة من ضريبة القيمة المضافة. ومع ذلك، يجوز لأطراف الصفقة – البائع والمشتري – الاتفاق بشكل متبادل على تطبيق ضريبة القيمة المضافة إذا كان المشتري دافع ضرائب يحق له الحصول على خصم، وهو ما يستخدم غالبًا في المعاملات التي تتعلق بالمباني التجارية.

تجدر الإشارة إلى أن إستونيا لا تفرض ضريبة أرباح رأس المال الكلاسيكية على الكيانات القانونية. يتم تضمين عائدات بيع العقارات في النتائج المالية الإجمالية للشركة ولا تخضع للضريبة إلا عند توزيعها على المساهمين. هذه ميزة رئيسية للنموذج الإستوني، تميزه عن أنظمة معظم الدول الأوروبية حيث يتم دفع الضريبة فور بيع الأصل.

بالإضافة إلى ضريبة الشركات، تدفع الشركات التي تمتلك عقارات ضريبة أرض سنوية، والتي يتم فرضها على الأرض وليس على المبنى نفسه. يتم تحديد معدل ضريبة الأراضي من قبل البلديات ويتراوح بين 0.1٪ و 1٪ من القيمة المساحية للأرض. هذه الضريبة إلزامية وتصنف على أنها مصروفات تشغيلية، ولكنها لا تؤثر على الوعاء الضريبي عند البيع.

تنطبق نفس القواعد الضريبية على الشركات الأجنبية التي تمتلك عقارات في إستونيا من خلال شركات تابعة محلية. إذا كانت العقارات مملوكة لشركة مسجلة في إستونيا، يتم تطبيق نموذج الضرائب المؤجلة الإستوني. ومع ذلك، إذا كانت مؤسسة أجنبية تمتلك العقار مباشرة دون إنشاء منشأة دائمة، فقد تنشأ التزامات ضريبية عند الاعتراف بالمنشأة، والتي يتم تحديدها على أساس كل حالة على حدة.

يتم توثيق معاملات بيع العقارات، وبعد ذلك يقوم كاتب العدل بإدخال بيانات نقل الملكية في السجل العقاري. بالنسبة للمبيعات التجارية، يتم تقديم التقارير الإلكترونية من خلال نظام e-MTA، حيث تعلن الشركات عن توزيعات الأرباح ومدفوعات ضريبة الشركات.

لذلك، لن يخضع بيع العقارات من قبل شركة في إستونيا في عام 2025 لضريبة الدخل إلا عند توزيع الأرباح، بمعدل 22/78. وهذا يجعل هذه الولاية القضائية جذابة بشكل خاص لهياكل الاستثمار والتطوير. إن عدم وجود ضريبة على أرباح رأس المال، والمرونة في تطبيق ضريبة القيمة المضافة، والقدرة على إعادة استثمار الأرباح دون فرض ضرائب فورية، تخلق ظروفًا مواتية للمشاريع طويلة الأجل. لتحسين عبء الضرائب، يُنصح الشركات بتخطيط توزيع أرباحها بما يتماشى مع دورات الاستثمار، والاستفادة من النموذج الإستوني للضرائب المؤجلة على الشركات.